Analiza rynku i wycena nieruchomości

W1 28.02. 2013

ANALIZA RYNKU I WYCENA NIERUCHOMOŚCI

W2 07.03.2013 Prawa do nieruchomości

Definicja nieruchomości Kodeks Cywilny

Art. 46. § 1. Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności

Art. 48. Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Rodzaj nieruchomości:

1) nieruchomość gruntowa prawa własności do gruntu i wszystkich związków składowych z nim związane

2) nieruchomość budynkowa prawo własności budynków, prawo użytkowania wieczystego gruntu; przepis szczególny – ustawa o Gospodarce Nieruchomościami

3) nieruchomość lokalowa ustawa o własności lokalu, prawo własności lokalu, prawo współwłasności części wspólnych budynków, udział w prawie do gruntu (prawo własności lub użytkowanie wieczyste)

Art. 143. W granicach określonych przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu własność gruntu rozciąga się na przestrzeń nad i pod jego powierzchnią. Przepis ten nie uchybia przepisom regulującym prawa do wód.

Oznaczenie nieruchomości gruntowej na powierzchni następuje przez wskazanie granic geodezyjnych.

Problematyka przestrzeni pod i nad powierzchnią gruntu regulują przepisy:

- prawo geologiczne i górnicze

- prawo wodne

- prawo lotnicze

wody stojące – własność gruntu

wody płynące – Skarb Państwa

Art. 49. §1. Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

Rodzaje praw do nieruchomości:

- prawo własności

- prawo użytkowania wieczystego

- ograniczone prawa rzeczowe

Własność

Do atrybutów prawa własności należą: uprawnienie do korzystania z rzeczy oraz do rozporządzania rzeczą.

korzystanie z rzeczy polega na: posiadaniu, użytkowaniu, pobieraniu pożytków i innych przychodów z rzeczy. dyspozycjach faktycznych (prawo do przetwarzania rzeczy jej zużycia lub nawet zniszczenia)

rozporządzenie – w zakres rozporządzenia rzeczą wchodzą:

- uprawnienia do wyzbycia się własności rzeczy (przeniesienie, zrzeczenie się, rozporządzenie ba wypadek śmierci)

- uprawnienie do obciążenia rzeczy ( ustanowienie prawa rzeczowego obciążającego lub podjęcie czynności o skutki wyłącznie)

Współwłasność w częściach ułamkowych:

- jedność podmiotu

- wielość podmiotu

- niepodzielność wspólnego prawa

Współwłasność łącznie

- bez udziałowy charakter

- brak możliwości rozporządzenia swoim prawem

- niesamoistny charakter stosunku prawnego (związane ze szczególnym stosunkiem prawnym, bez którego nie może istnieć, np. małżeństwo

Użytkowanie wieczyste

przedmiot użytkowania wieczystego grunt Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego

budynki lub inne urządzenia na gruncie nie mogą być przedmiotem użytkowania wieczystego, gdyż stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Oddawanie gruntu w użytkowanie wieczyste:

- w drodze przetargu

- zawarcie umowy w formie aktu materialnego

- wymaga wpisu w księdze wieczystej (charakter konstytucyjny)

-opłaty za oddanie w użytkowanie wieczyste: I opłata – od 15 di 25 %; kolejne to opłaty roczne od 0,03 do 3% przez cały okres

Wykonywanie prawa użytkowania wieczystego:

- korzystanie z gruntu w granicach zakreślonych przez postanowienie umowy, oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste (sposób i termin użytkowania)

- rozporządzenie gruntem ograniczone w czasie od 40 do 99 lat

- prawo użytkowania wieczystego gruntu nadrzędne w stosunku do prawa własności budynków na tym gruncie

W3 14.03.2013

Ograniczone prawa rzeczowe:

Użytkowanie

- prawo do użytkowania cudzej rzeczy i do pobierania z niej pożytków

- mogą być ustanowione na nieruchomości i na rzeczy ruchomej

- wygasa na skutek: upływu terminu, na który została ustanowiona, zrzeczenie lub śmierci uprawnionego, niewykonywania przez 10 lat

Służebność

1) gruntowa:

- obciążenie nieruchomości na rzecz właściciela innej nieruchomości (władnącej)

- warunkiem ustanowienia jest zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej

- wygasa na skutek: zrzeczenia się uprawnionego, żądania zrzeczenia się służebności przez właściciela nieruchomości obciążonej, niewykonywania przez 10 lat

- prawo zbywalne jedynie wraz z nieruchomością

- ustanowiona w drodze aktu notarialnego, chyba, że strony postanowią inaczej; jak się nie dogadają to na drodze sądowej ustanawiana służebność

2) osobista

- obciążenie nieruchomości na rzecz osoby fizycznej

- najczęstszą treścią jest prawo do

- wygasa: najpóźniej ze śmiercią uprawnionego, na skutek zrzeczenia uprawnionego

- prawo zbywalne jedynie wraz z nieruchomością

- podobne prawo do służebności osobistej to prawo dożywocia

3) przesyłu

-obciążenie na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia służące do energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne prawem polegającym, na tym że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń

- przechodzi na nabywcę przedsiębiorstwa lub nabywcę urządzenia

- wygasa najpóźniej z zakończeniem likwidacją przedsiębiorstwa

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu:

- prawo do korzystania z lokalu tj.:

- prawo zbywalne, dziedziczone podlega egzekucji może być obciążone hipoteką

- może należeć do osoby fizycznej, osoby prawnej, do kilku osób (współwłaścicieli)

- wygasa w skutek: przekształcenia we własność (konfuzja), zrzeczenia się, realizacji żądania przymusowej sprzedaży lokalu

Zastaw:

- obciążenie rzeczy ruchomej bądź prawnej w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności – jest to możliwość dochodzenia przez wierzyciela. zaspokojenia z rzeczy bez względu na to czy stanie się własnością z pierwszeństwem przed wierzycielem osobistym właściciela rzeczy

- rodzaje zastawu:

Hipoteka:

- zabezpieczenie oznaczonej wierzytelności pieniężnej na nieruchomości polegające na tym, że wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomościami bez względu na to czy się stała ona własnością i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości; charakter akcesoryjny

- hipoteka nie wpływa na wartość, tylko na cenę

- przedmiot hipoteki:

- wierzycielem hipotecznym może być każda osoba fizyczna (notarialnie), nie musi być to bank

- hipotekę ustanawia się w formie aktu notarialnego

- wyjątek: bank uproszczona formuła, oświadczenie hipoteczne

Ograniczone prawo do nieruchomości:

- podatki

- opłaty

- ograniczenia wynikające z zasad racjonalnego wykorzystania zasad współżycia społecznego, zasad porządku publicznego i ochrony obywateli:

Rodzaje nieruchomości:

- wg kryterium podmiotowego:

- wg kryterium funkcji (podział dobrowolny)

W4 21.03.2013 nie ma

W5 28.03.2013 Źródła informacji o nieruchomościach i o rynku

I KSIĘGI WIECZYSTE

Elektroniczna księga wieczysta (tzw. Nowa Księga Wieczysta –NKW)

Treść Ksiąg Wieczystych - składają się z 4 działów:

Odpis z Księgi wieczystej:

- jest rodzajem zaświadczenia wydawanego na wniosek, jest opatrzony okrągłą pieczęcią i podpis upoważnionego do jego sporządzenia i poświadczenia pracownika

-odpis zwykły – stan aktualny wpisów w księdze wieczystej (w tym zmiana o wnioskach, skargach, na orzeczenie, referendowany, sądowych , apelacyjnych i wszczęciu powiązań z urzędu

- odpis zupełny – nie tylko ostatni stan wpisów w księdze wieczystej, ale i zawiera kompletne informacje o nieruchomości (stan wpisów oraz wykreśleń (zmian w księdze wieczystej), wzmianki o wnioskach, skargach oraz orzeczeniach sądowych, apelacyjnych, kasacyjnych i postępowaniach urzędowych)

Numer księgi wieczystej

- przekształcenie numeru dotychczasowej księgi wieczystej w numer księgi wieczystej prowadzonej w systemie elektronicznym:

czteroznakowy kod wydziału Księgi Wieczystej/numer dotychczasowej Księgi Wieczystej/ cyfra kontrolna

np. Księga Wieczysta w systemie tradycyjnym KW nr 123123

ta sama Księga Wieczysta po migracji: KW nr WA4M/00123123/9

Odpis z księgi papierowej:

- wydaje sąd

- wniosek na druku sądowym lub odręczny, składany osobiście lub korespondencyjnie

- opłata 6 zł za każdą stronę odpisu

Odpis z księgi elektronicznej:

- wydaje CIKW

- wniosek składany bezpośrednio albo korespondencyjnie w centrali lub ekspozyturach CIKW

- wniosek to urzędowy formularz

- opłata: -za odpis zwykły księgi wieczystej 30 zł; za odpis zupełny 60 zł.

II OPRACOWANIA I DOKUMENTY PLANISTYCZNE

- studium sporządza się dla obszaru w granicach administracyjnych gminy

- ustalanie studium jest wiążące przy sporządzeniu planów miejscowych (nie jest aktem prawa miejscowego)

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego:

Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu:

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu przy czym:

- lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego

- sposób zagospodarowania terenu i warunkach zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy

Zasady ustalania przeznaczenia nieruchomości w wycenie

ustawa o gospodarce nieruchomościami:

Art. 154. 1. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

2. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

3. W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości.

III Ewidencja gruntów i budynków, zwana katastrem nieruchomości

Art. 4. 1a.Dla obszaru całego kraju zakłada się i prowadzi w systemie teleinformatycznym bazy danych, obejmujące zbiory danych przestrzennych infrastruktury informacji przestrzennej, dotyczące:

1) państwowego rejestru podstawowych osnów geodezyjnych, grawimetrycznych i magnetycznych;

2) ewidencji gruntów i budynków (katastru nieruchomości);

3) geodezyjnej ewidencji sieci uzbrojenia terenu;

4) państwowego rejestru granic i powierzchni jednostek podziałów terytorialnych kraju;

5) państwowego rejestru nazw geograficznych;

6) ewidencji miejscowości, ulic i adresów;

7) rejestru cen i wartości nieruchomości;

8) obiektów topograficznych o szczegółowości zapewniającej tworzenie standardowych opracowań kartograficznych w skalach 1:10 000-1:100 000, w tym kartograficznych opracowań numerycznego modelu rzeźby terenu;

9) obiektów ogólnogeograficznych o szczegółowości zapewniającej tworzenie standardowych opracowań kartograficznych w skalach 1:250 000 i mniejszych, w tym kartograficznych opracowań numerycznego modelu rzeźby terenu;

10) szczegółowych osnów geodezyjnych;

11) zobrazowań lotniczych i satelitarnych oraz ortofotomapy i numerycznego modelu terenu.

Zintegrowany system informacji o nieruchomościach – ustawa z dnia 17.05.1989; rozporządzeniem Rady Ministrów z dn. 17.01.2013 w sprawie zintegrowanego systemu informacji o nieruchomościach

ZSIoN – to zespół rozwiązań zapewniający szybki dostęp do aktualnych i wiarygodnych informacji o nieruchomościach gromadzonych w ewidencjach i rejestrach publicznych

Ewidencja gruntów i budynków – zwana katastrem nieruchomości to jednolity dla całego kraju systematycznie aktualizowany zbiór informacji o gruntach i budynkach, ich właścicielach oraz innych osobach fizycznych lub prawnych władającej tymi gruntami i budynkami. Prowadzenie ewidencji gruntów i budynków należy do zadań starosty (lub prezydenta miasta na prawach powiatu). Ewidencja prowadzona jest o podział obszaru kraju. Mamy trzystopniowy podział na jednostki ewidencyjne.

Operat ewidencyjny – zawiera informacje o gruntach, budynkach i lokalach; w skład operatu ewidencyjnego wchodzą: operat geodezyjno-prawny, operat opisowo-kartograficzny (składa się z raportu rejestru gruntu, rejestru budynków, rejestru lokali, z kartoteki budynkowej i lokalowej oraz map ewidencyjnych

Rejestr gruntów

- działki ewidencyjne, które są w granicach danego obrębu i zebrane wg ich przynależności do poszczególnych jednostek w rejestrze gruntów.

- w rejestrze są zawarte:

Rejestr budynków

- dotyczy budynków stanowiących odrębny od gruntów przedmiot własności

- rejestr zawiera m.in.:

Rejestr lokali

- dotyczy lokali, które stanowią odrębne nieruchomości

- rejestr zawiera m.in.:

Kartoteka budynków i lokali

- dane ewidencyjne o budynkach, które są częścią składową gruntu oraz dane o lokalach nie stanowiących odrębnych nieruchomości

W6 04.04.2013

Mapa zasadnicza – to wielkoskalowe opracowanie kartograficzne zawierające aktualne informacje o przestrzennym rozmieszczeniu obiektów ogólnogeograficznych oraz elementach ewidencji gruntów i budynków, a także sieci uzbrojenia terenu: nadziemnych, naziemnych i podziemnych.

Podstawowe opracowanie geodezyjno-kartograficzne wykonywane w danym kraju powinno obejmować swoim zasięgiem obszar całego państwa. Służy celom ewidencyjnym, gospodarczym, planistycznym i strategicznym. Jest podstawą do wykonywania robót budowniczych.

W wyniku postępu technicznego i technologicznego coraz częściej mapa zasadnicza prowadzona jest w postaci numerycznej jako baza danych.

Zawiera informacje o:

- przestrzennym rozmieszczeniu obiektów ogólno geograficznych

- ukształtowaniu terenu

Rejestr i ewidencja zabytków

wpis do rejestru zabytku nieruchomości (nie każdy zabytek jest wpisany do rejestru)

ustawa o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami

Art. 9.  1. Do rejestru wpisuje się zabytek nieruchomy na podstawie decyzji wydanej przez wojewódzkiego konserwatora zabytków z urzędu bądź na wniosek właściciela zabytku nieruchomego lub użytkownika wieczystego gruntu, na którym znajduje się zabytek nieruchomy.

2. W trybie określonym w ust. 1, do rejestru może być również wpisane otoczenie zabytku wpisanego do rejestru, a także nazwa geograficzna, historyczna lub tradycyjna tego zabytku.

Art. 11.  Do rejestru nie wpisuje się zabytku wpisanego do inwentarza muzeum lub wchodzącego w skład narodowego zasobu bibliotecznego.

Art. 12.  1. Starosta, w uzgodnieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków, może umieszczać na zabytku nieruchomym wpisanym do rejestru znak informujący o tym, iż zabytek ten podlega ochronie.

2. Minister właściwy do spraw kultury i ochrony dziedzictwa narodowego określi, w drodze rozporządzenia, wzór i wymiary znaku, o którym mowa w ust. 1.

3. Rozporządzenie powinno określić formę graficzną znaku, wyróżniającą się wśród innych znaków, z uwzględnieniem dotychczas używanego wzoru, a także pisemną informację, że dany obiekt jest zabytkiem i podlega ochronie.

Rejestr zabytków prowadzony w formie ksiąg oznaczonych numerem:

A – dla zabytków nieruchomych

B – dla zabytków ruchomych

C- dla zabytków archeologicznych

Księga zawiera:

- numer rejestru

- wpis do rejestru

- podmiot ochrony

- zakres ochrony

-miejsce położenia lub przechowywania zabytków

- numer w Księdze Wieczystej – dla zabytków A i C

- numer katastru nieruchomości dla zabytków A i C

- właściciela zabytku

- posiadacza zabytku

- skreślenie z rejestru, uwagi

Ewidencja zabytków:

Rozporządzenie ministra kultury i dziedzictwa narodowego w sprawie prowadzenia rejestru zabytków

Art. 22.  1. Generalny Konserwator Zabytków prowadzi krajową ewidencję zabytków w formie zbioru kart ewidencyjnych zabytków znajdujących się w wojewódzkich ewidencjach zabytków.

Inne źródła informacji o nieruchomościach:

Źródła informacji o rynku nieruchomości:

- firmy doradcze i pośredniczące w obrocie: np. Ernest&Young, Knight Frank

Warsaw Research Forum (WRF) – grupa robocza, którą tworzą specjaliści ds. badań rynku nieruchomości z pięciu firm: CG Richards Ellis, Cushman&Wakefield, Healey & Baker, DIZ, Jones Long La Saile, Colliers International

- inne: np. Fundacja na Rzecz Kredytu Hipotetycznego, Instytut Badań nad Gospodarką Rynków, banki, firmy pośredniczące w finansach, Open Finance, organizacje zawodowe pośredników i rzeczoznawców majątkowych, GUS

RYNEK NIERUCHMOŚCI

definicja: rynek nieruchomości to ogół warunków, w których odbywa się transfer praw do nieruchomości i są zawierane umowy stwarzające wzajemne prawa i obowiązki połączone z władaniem nieruchomości (Kucharska-Stasiak)

Miejsce i podział nieruchomości

Segmentacja rynku nieruchomości:

- wg kryterium przedmiotowego

* rynek nieruchomości mieszkaniowych

* rynek nieruchomości komercyjnych

* rynek nieruchomości przemysłowych

* rynek nieruchomości rolnych i leśnych

* rynek nieruchomości specjalnego przeznaczenia

- wg kryterium obszarowego

* rynki mieszkalne i niewielkie obiekty o charakterze usługowym, handlowym

* rynek lokalny

* rynek regionalny

* rynek krajowy

* rynek międzynarodowy (globalny) – jest tradycyjnie „zarezerwowany” dla dużych inwestorów strategicznych tj. grupy bankowe, międzynarodowe korporacje. Rynek ten obejmuje głównie hotele, biurowce, fabryki, również pałace, zamki.

- wg kryterium nabywanych praw

* rynek lokat (prawo własności, użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu)

* rynek najmu i dzierżawy

Inne kryteria podziału rynku nieruchomości:

- kryterium cenowe

- kryterium jakościowe (biurowce, hotele, a także nieruchomości mieszkaniowej)

- kryterium fazy obrotu (rynek pierwotny, rynek wtórny)

Cechy rynku nieruchomości:

W7 11.04.2013

Uczestnicy rynku nieruchomości:

-inwestorzy indywidualni

- inwestorzy instytucjonalni

- podmioty obsługujące i wspomagające rynek nieruchomości

Cechami łączącymi tę grupę inwestorów są (dwa pierwsze)

* inwestowanie pomiędzy nieruchomościami im powierzonych

* posiadanie osobowości prawnej z określeniem w statucie prowadzeniem działalności lokacyjnej jako celu podstawowego lub jednego z powierzonych celów

* organizowanie w formie przedsiębiorstwa

Inwestorzy instytucjonalni:

-fundusze inwestycyjne,

- towarzystwa ubezpieczeniowe

- fundusze emerytalne

- banki inwestycyjne (jest to instytucja kredytowa lub finansowa, określana jako firma inwestycyjna wg prawa UE)

- banki

Podmioty obsługujące i wspomagające rynek nieruchomości:

- banki uniwersalne (np. udzielanie kredytów na finansowanie nieruchomości, instrumenty służące zabezpieczenie hipoteczne)

- banki hipoteczne (udzielanie kredytów zabezpieczonych hipoteką i emitowaniu na ich podstawie hipotecznych listów zastawnych)

- Skarb Państwa i JST

- deweloperzy (nabywanie gruntów budowlanych, celem wzniesienia na nich budynków przeznaczonych do sprzedaży, źródła finansowania – różne kredyty, własne środki…)

- spółdzielnie mieszkaniowe

- firmy leasingowe (kodeks cywilny; pozwala na finansowanie instytucji, uwolnienie środków zamrożonych w nieruchomość, finansowanie pozabilansowe, spłata z czynszów pochodnych…)

-sądy, urzędy skarbowe, urzędy jst i inne

Zawody obsługujące rynek nieruchomości:

-pośrednicy w obrocie nieruchomościami

- rzeczoznawcy majątkowi itp.

Badania i analiza rynku nieruchomości

Badanie rynku nieruchomości obejmuje m.in.:

- analizę uwarunkowań gospodarczych, społecznych i lokacyjnych rynku

- wielkość i strukturę popytu i podaży, poziom cen

- analizę koniunktury rynkowej

Jest podstawą wszelkich decyzji inwestycyjnych na tym rynku

Inwestowanie w nieruchomości należą do długoterminowych, stąd badanie rynku musi uwzględniać nie tylko obecną sytuację ale również przyszłe tendencje.

Etapy analizy rynku:

1) Określenie przestrzennego i przedmiotowego zasięgu rynku

2) Analiza uwarunkowań ekonomiczno-społecznych rynku nieruchomości na badanym obszarze

3) Badanie popytu, podaży, poziomu cen (czynszów)

4) Prognoza koniunktury gospodarczej

5) Analiza opłacalności inwestowania na danym rynku lokalnym (rozumianym w ujęciu obszarowym i rodzajowym)

6) Wnioski z badania – zawierające ocenę stanu i perspektyw dla danego gruntu rynku nieruchomości w aspekcie jego konkurencyjności wraz z oceną ryzyka inwestowania na tym rynku

Cykle koniunkturalne na rynku nieruchomości – są to powracające lecz nieregularne wahania w poziomie globalnego dochodu z wszystkich nieruchomości zaznaczające się różnym wyprzedzeniem bądź opóźnieniem w stosunku do średniej z wszelkich rodzajów nieruchomości

Fazy cyklu koniunkturalnego

- szczytu

-recesji

- depresji

- ożywienia

Przykładowe mierniki koniunktury na rynku nieruchomości

- rynek mieszkaniowy (liczby wydanych pozwoleń na budowę, rozpoczętych budów, zbudowanych jednostek mieszkalnych w ciągu roku, poziom i dynamika cen, kredyty hipoteczne

- rynek nieruchomości komercyjnych ( pozwolenia na budowę, wskaźnik wynajęcia powierzchni, stawki czynszu, stopy kapitalizacji)

- obiekty sportowo-rekreacyjne (liczba obiektów na rynku, liczba Osów odwiedzających, przychody z organizowanych imprez

- hotele (istniejący zasób miejsc hotelowych, liczba budowanych obiektów, ceny pokoju hotelowego, usług towarzyszących, transakcje na rynku hotelowym)

W 8 18.04.2012

Uwarunkowania prawne wyceny nieruchomości

System prawny obowiązujący od 1.01.1998 regulujący wyceny nieruchomości

- poziom I Zasady podstawowe wyceny; „Ustawa o gospodarowaniu nieruchomościami”: dział IV (wycena nieruchomości), art. 149: kompetencje, przepisów o określeniu wartości nieruchomości; art. 2 obowiązujące zasady wynikające z innych ustał

- poziom II Zasady szczegółowe wyceny; Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, przepisy wykonawcze do innych ustaw

- poziom III Regulacje o charakterze instrukcyjnym; standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych, inne, np. regulamin wyceny nieruchomości banku hipotecznego

USTAWA z dnia 21 sierpnia 1997 r.o gospodarce nieruchomościami

DZIAŁ IV. Wycena nieruchomości

Rozdział 1. Określanie wartości nieruchomości

Rozdział 2. Powszechna taksacja nieruchomości

Rozdział 3. Badanie rynku nieruchomości

DZIAŁ V. Działalność zawodowa w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami

Rozdział 1. Rzeczoznawstwo majątkowe

Rozdział 2. Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami

Rozdział 3. Zarządzanie nieruchomościami

Rozdział 4. Nadawanie uprawnień i licencji zawodowych rzeczoznawcom majątkowym, pośrednikom w obrocie nieruchomościami i zarządcom nieruchomości oraz orzekanie w sprawach odpowiedzialności zawodowej

Główne cele wyceny:

- przeniesienie praw: kupno-sprzedaż, darowizna, zamiana, dzierżawa, prywatyzacja i reprywatyzacja, wniesienie aportu do spółki i inne

- wymiar podatków i innych opłat: od czynności prawnych, środków, darowizn i innych podatków majątkowych, aktualizacja opłat z tytułu użytkowania wieczystego, opłaty adiacenckie i planistyczne

- zabezpieczenie hipoteczne: wierzytelności banków i innych podmiotów

- odszkodowania z tytułu: wywłaszczenia nieruchomości, ograniczenia użytkowania, zmiany stanu środowiska, zniszczenia nieruchomości (z tytułu ubezpieczenia), decyzji planistycznych

- rachunkowość: ewidencja majątku, amortyzacja, sprawozdawczość księgowa itp.

- zarządzanie, doradztwo inwestycyjne

Wartość nieruchomości

- rynkowa

- odtworzeniowa

- katastralna

-bankowo-hipoteczna

- indywidualna (inwestycyjna)

- godziwa

- inne rodzaje wartości, np. sentymentalna

Wartość rynkowa nieruchomości UoGN

Najbardziej prawdopodobna cena nieruchomości, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:

1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy;

2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.

Wartość odtworzeniowa UoGN

- określa się dla nieruchomości, które ze względu na rodzaj, obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie magą być przedmiotem obrotu rynkowego a takie jeżeli wymagają tego przepisy szczególne

- równa jest kosztom jej odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia.

Wartość katastralna UoGN

- ustalana w procesie powszechnej taksacji nieruchomości i stanowiąca podstawę naliczania podatku od nieruchomości

- ustalana na podstawie oszacowania nieruchomości reprezentatywnych dla poszczególnych rodzajów nieruchomości na obszarze danej gminy

- podstawa do ustalenia są stopy taksacyjne

Wartość bankowo-hipoteczna

- odzwierciedla poziom ryzyka związanego z nieruchomością jako przedmiotem zabezpieczonych kredytów udzielonych przez bank hipoteczny

- tę wartość ustala bank hipoteczny na podstawie ekspertyzy

Wartość indywidualna (inwestycyjna)

- wartość rynkowa z uwzględnieniem oczekiwań stron transakcji kupna-sprzedaży, ich indywidualnych preferencji i alternatywnych możliwości zainwestowania posiadanego kapitału

- subiektywna

Rzeczoznawstwo majątkowe – działalność zawodowa (UoGN)

Rzeczoznawca majątkowy - osoba fizyczna posiadająca uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, nadane w trybie przepisów UoGN. Dokonuje określania wartości nieruchomości, a także maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością. Wykonuje zawód prowadząc we własnym imieniem działalność gospodarczą jednoosobową lub w ramach spółki osobowej w zakresie szacowania nieruchomości albo w ramach stosunku pracy lub umowy cywilnoprawnej. Sporządza opinię pisemną o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego.

Może sporządzać opracowania i ekspertyzy, niestanowiące operatu szacunkowego, dotyczące:

- rynku nieruchomości oraz doradztwa w zakresie tego rynku;

- efektywności inwestowania w nieruchomości i ich rozwoju;

- skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych;

- oznaczania przedmiotu odrębnej własności lokali;

- bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości;

- określania wartości nieruchomości na potrzeby indywidualnego inwestora;

- wyceny nieruchomości zaliczanych do inwestycji w rozumieniu przepisów o rachunkowości;

- wyceny nieruchomości jako środków trwałych jednostek w rozumieniu ustawy o rachunkowości.

Posiada prawo do wykorzystywania przy szacowaniu danych nieruchomości zawartych w szczególności w:

- księgach wieczystych (każdy ma prawo je czytać)

- katastrze nieruchomości – właściciel może

-ewidencji sieci uzbrojenia terenu

- ewidencji numeracji porządkowej nieruchomości

- rejestru zabytków

- tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych

- planach miejscowych, studiach uwarunkowań

- wykazach prowadzonych przez urzędy skarbowe

- aktach notarialnych spółdzielni mieszkaniowych, dotyczących zbywana spółdzielczych praw do lokalu

- umowach, orzeczeniach, decyzjach i innych dokumentach będących podstawą wpisu do ksiąg wieczystych

Obowiązek rzeczoznawcy

- wykonywanie czynności zawodowych zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi

- stałe doskonalenie kwalifikacji zawodowych

-traktowanie uzyskanych informacji w związku z wykonywaniem zawodu jako tajemnicy zawodowej

- obowiązkowe ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej

Wymogi wobec kandydata:

- pełna zdolność do czynności prawnych;

- niekaralność

- posiada wyższe wykształcenie magisterskie;

- ukończyła studia podyplomowe w zakresie wyceny nieruchomości (nie dotyczy studiów na których program uwzględnia minimalne wymogi programowe dla studiów podyplomowych w zakresie wyceny nieruchomości)

- odbyła praktykę zawodową w zakresie wyceny nieruchomości przez min 12 miesięcy

- ukończenie z wynikiem pozytywnym postępowania kwalifikacyjnego, w tym złożyła egzamin dający uprawnienia w zakresie szacowania nieruchomości.

Licencja zarządców i pośredników nie ma egzaminu

Postępowanie kwalifikacyjne:

- przeprowadzają 5-osobowe zespoły

- I etap egzamin (wstępny) – sprawdzenie czy są wszystkie dokumenty formalny

- II etap egzamin: część pisemna (90 pytań testowych + zadanie); część ustna 60 % by zdać (19pkt)

zmiana wymogów: praktyk oraz egzamin nie będzie trzeba odbywać jeżeli się skończyło studia na których była wycena

W 9 25.04.2013

OPERAT SZACUNKOWY – opinia rzeczoznawcy majątkowego o wartość nieruchomości

- rzeczoznawca nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie operatu bez jego zgody do innego celu niż cel dla którego został sporządzony (różne przypisy w zależności od celu)

- oceny prawidłowości jego sporządzania dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych

- rzeczoznawcy przekazują organom prowadzącym kataster nieruchomości wyciągi z wykonanych przez siebie operatów szacunkowych (wyciąg to dana strona operatu drugi egzemplarz do starostwa)

- jeżeli operat jest negatywnie oceniany, bo nie jest obowiązujący nie nadaje Siudo danego celu nawet jeśli jedna ocena na 20 jest negatywna to ona obowiązuje

- operat może być wykorzystywany do celu dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub może zmiany czynników posiadających wpływ na wartość

- może być wykorzystywany po 12 miesiącach po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę

- potwierdzenie ma formę „potwierdzam zgodność…”

Operat szacunkowy powinien zawiera w szczególności:

-stronę tytułową (data sporządzenia, oznaczenie nieruchomości, pieczęć, podpis)

- wyciąg (lokalizację, rodzaj, opis – o jakiej powierzchni, ilość pomieszczeń itp., osiąganą wartość i datę jej określenia kto sporządził, cel

- określenie nieruchomości, zakresu i uwarunkowań wyceny;

- określenie celu wyceny – dokładnie sprecyzowany

- określenie podstaw formalnych, prawnych i merytorycznych sporządzenia operatu szacunkowego oraz źródła danych o nieruchomości (formalne – kto zlecił, prawne – przepisy prawne, merytoryczne – literatura, źródła informacji)

- określenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości,

-opis stanu nieruchomości,

-wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości wynikającego z planu miejscowego lub z innych dokumentów,

-wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania,

-analizę i charakterystyka rynku,

- przedstawienie i uzasadnienie wyboru podejścia metody i techniki wyceny oraz wskazanie rodzaju określanej wartości przyjętych założeń i niezbędnych obliczeń

- wynik końcowy wraz z uzasadnieniem

- klauzule – zastrzeżenia

- podpis autora (autorów) z ujęciem pieczęci zawodowej

- ustalenia dodatkowe i załączniki (kopie dokumentów)

Brak chociaż jednego punktu to łamanie prawa

Opera ocenia organizacja zawodowa; rzeczoznawcę – komisja odpowiedzialności zawodowej

Postępowanie przed Ministrem jest darmowe.

METODYKA WYCENY NIERUCHOMOŚCI

Klasyfikacja metod wyceny nieruchomości: (podejścia)

- porównawcze: metoda porównywania parami

- dochodowe: metoda inwestycyjna; metoda zysków

- kosztowe: metoda kosztów odtworzenia; metoda kosztów zastąpienia

- mieszane: metoda pozostałościowa

 Podejście porównawcze

- polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.

Metody: 1) porównywania parami; 2) księgowania ceny średniej; 3) analizy statystycznej rynku

Metoda porównywania parami – porównuje się nieruchomości będące przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu ( co najmniej 3) i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości Rozporządzenie RM w sprawie zasad wyceny

Założenia:

- wartość szacowanej nieruchomości zawiera się pomiędzy ceną maksymalną a minimalną ze zbioru nieruchomości podobnych

- kwota przeznaczona na poprawki z tytułu różnic w cechach pomiędzy nieruchomością wycenianą

1) określenie rynku lokalnego oraz przeprowadzenie jego analizy

2) określenie cech rynkowych wpływających na wysokość ceny na rynku lokalnym

3) ocena wpływu poszczególnych cech na ceny (ustalenie wag cech) – z reguły nie więcej niż 5; waga w % suma daje 100%

4) opis nieruchomości wycenianej wraz z charakterystyką w aspekcie cech rynkowych

5) wybór kilku (min 3) podobnych nieruchomości

6) zestawienie parami

7) określenie różnic

8) obliczenie wartości w każdej parze

9) obliczenie ostatniej wartości nieruchomości jako średniej arytmetycznej

Metoda korygowania ceny średniej – przyjmuje się z właściwego rynku nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych

nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się poprzez korektę średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi.

1) utworzenie zbioru nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny,

2) aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny.

3) ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości.

4) ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych.

5) ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych.

6) charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych.

7) Obliczenie ceny średniej (Cśr) ze zbioru cen transakcyjnych, stanowiącego podstawę wyceny, oraz ustalenie ceny minimalnej (Cmin) i ceny maksymalnej (Cmax).

8) podanie charakterystyki nieruchomości o cenie minimalnej (Cmin) i nieruchomości o cenie maksymalnej (Cmax), z wyeksponowaniem ich ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych.

9) Obliczenie dolnej granicy [Cmin/Cśr] i górnej granicy [Cmax/Cśr] sumy współczynników korygujących oraz obliczenie zakresów współczynników korygujących dla poszczególnych cech rynkowych.

10) Określenie wielkości współczynników korygujących, wynikających z ocen wycenianej, nieruchomości z uwzględnieniem określonych granic i położenia ceny średniej w przedziale [Cmin , Cmax]. Nie wyklucza się innych sposobów ustalania wielkości współczynników korygujących cenę średnią.

11) Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości według formuły:

W 10 9.05.2013 ZADANIE

W 11 16.05.2013 – odwołane

W 12 23.05.2013

Podejście dochodowe

Podejście dochodowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości. Stosuje się je przy wycenie nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód. (art. 153 ust. 2 U o Gosp. Nieruchomościami)

W podejściu dochodowym stosuje się metody:

oraz techniki:

*Dochody z nieruchomości są to czynsze lub opłaty z udostępniania nieruchomości

Metoda inwestycyjna

Metodę inwestycyjną stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód z czynszów najmu lub dzierżawy, którego wysokość można ustalić na podstawie analizy kształtowania się stawek rynkowych tych czynszów. (§ 7. ust. 2. rozp. RM w sprawie zasad wyceny)

POTENCJALNY DOCHÓD BRUTTO (PDB) – wyznaczony jako przychód czynszu przy założeniu, że potencjał nieruchomości jest wykorzystany w 100%

EFEKTYWNY DOCHÓD BRUTTO (EDB) – PDB – s (straty w dochodach)

DOCHÓD OPERACYJNY NETTO (DON) = (EDB) – Wydatki operacyjne (WO) związane z utrzymaniem danej nieruchomości, których rodzaj i poziom wynika z warunków rynkowych.

Do WO zaliczmy:

- remonty bieżące, konserwacje

- media (koszty dostawy mediów)

- podatek od nieruchomości

- ubezpieczenie nieruchomości

- użytkowanie wieczyste

Do WO nie bierzemy pod uwagę (przy wyliczeniu dochodu operacyjnego):

-amortyzacja

- podatek dochodowy

-koszty obsługi klientów (odsetki)

Metoda zysków

Metodę zysków stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód, którego wysokości nie można ustalić w sposób, o którym mowa w ust. 2. Dochód ten odpowiada udziałowi właściciela nieruchomości w dochodach osiąganych z działalności prowadzonej na nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny i na nieruchomościach podobnych. (§7. ust. 3. rozp. RM w sprawie zasad wyceny)

- metoda zysków różni się sposobem określania czynszów, w metodzie zysków jako udział % w obrotach, a w inwestycyjnej – jako stawki czynszów

TECHNIKA KAPITALIZACJI PROSTEJ

wartość nieruchomości określa się jako iloczyn stałego strumienia dochodu rocznego możliwego do uzyskania z wycenianej nieruchomości i współczynnika kapitalizacji lub iloraz strumienia stałego dochodu rocznego i stopy kapitalizacji. (§ 9. ust. 1. rozp. RM w sprawie zasad wyceny)

formuła wyceny: $\mathbf{W}_{\mathbf{r}}\mathbf{= \ }\frac{\mathbf{\text{DON}}}{\mathbf{R}}\mathbf{\text{\ lub\ }}\mathbf{W}_{\mathbf{r}}\mathbf{= DON\ x\ }\mathbf{W}_{\mathbf{k}}\mathbf{,\ gdzie\ }\mathbf{W}_{\mathbf{k}}\mathbf{= \ }\frac{\mathbf{1}}{\mathbf{R}}$

zał: stałe dochody w dłuższym okresie czasu; czas nieokreślony

Wartość dochodowa nieruchomości – obliczamy jako suma przyszłych zdyskontowanych dochodów

TECHNIKA DYSKONTOWANIA STRUMIENI DOCHODÓW

wartość nieruchomości określa się jako sumę zdyskontowanych strumieni zmiennych dochodów przewidywanych do uzyskania z nieruchomości wycenianej w poszczególnych latach przyjętego okresu prognozy, powiększoną o zdyskontowaną wartość rezydualną nieruchomości. Wartość rezydualna przedstawia wartość nieruchomości po upływie ostatniego roku okresu prognozy przyjętego do dyskontowania strumieni dochodów. (§ 10. ust. 1. rozp. RM w sprawie zasad wyceny

formuła wyceny: $\mathbf{W}_{\mathbf{r}}\mathbf{=}\mathbf{\text{DON\ }}_{\mathbf{1}}\mathbf{\text{x\ \ }}\frac{\mathbf{1}}{\left( \mathbf{1 + r} \right)}\mathbf{+}\mathbf{\text{DON\ }}_{\mathbf{2}}\mathbf{\text{x\ \ }}\frac{\mathbf{1}}{\left( \mathbf{1 + r} \right)^{\mathbf{2}}}\mathbf{+ \ldots +}\mathbf{\text{DON\ }}_{\mathbf{n}}\mathbf{\text{x\ \ }}\frac{\mathbf{1}}{\left( \mathbf{1 + r} \right)^{\mathbf{n}}}\mathbf{+ \ RV\ x\ }\frac{\mathbf{1}}{\left( \mathbf{1 + r} \right)^{\mathbf{n}}}$

RV - zdyskontowana wartość rezydualna nieruchomości

zał: dochód zmienny w okresie prognozy, czas – określony

zał: dochód stały, czas określony$\mathbf{W}_{\mathbf{r}}\mathbf{= DON\ x}\frac{\mathbf{1}}{\mathbf{\text{r\ }}}\mathbf{\ x(1 - \ }\frac{\mathbf{1}}{\left( \mathbf{1 + r} \right)^{\mathbf{n}}}\mathbf{) + \ RV\ x\ }\frac{\mathbf{1}}{\left( \mathbf{1 + r} \right)^{\mathbf{n}}}$

rozwiązanie przykładu 1:

-metoda inwestycyjna

-technika kapitalizacji prostej

WZÓR 1

PDB = 110,50 m2 x 60 zł/m2 x 12 = 79 560

EDB = 79 560 x 0,95 = 75 582

WO = 79 560 x 10 % = 7 956

DON = 75 582 -7 956 = 67 626

$\mathbf{W}_{\mathbf{r}}\mathbf{= \ }\frac{\mathbf{\text{DON}}}{\mathbf{R}}\mathbf{= \ }\frac{\mathbf{67}\mathbf{\ }\mathbf{626}}{\mathbf{0}\mathbf{,}\mathbf{09}}\mathbf{=}\mathbf{751}\mathbf{\ }\mathbf{400}$

W 13 06.06.2013

3. Podejście kosztowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości. Przy podejściu tym określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych.


Wyszukiwarka

Podobne podstrony:
statystyka w analizie rynku i wycenie nieruchomo
ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNYCH W KRAKOWIE W LATACH 2008 2012
Analiza rynku nieruchomości raport
Analiza rynku nieruchomości w warunkach załamania kredytowego w latach 2007 2009
Opis do prezentacji Analiza rynku nieruchomości komercyjnych w Krakowie w latach 2008-2012, Zarządza
analiza atrybutw fizycznych i przestrzennych rynku lokalnego nieruchomoci jaroty i pieczewo
analiza rynku nieruchomości(1)
ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNYCH W KRAKOWIE W LATACH 2008 2012
Analiza rynku nieruchomości raport
2008 WROCLAW ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOSCI BIUROWYCH
Analiza rynku nieruchomości raport
analiza rynku nieruchomości 2
2007 WROCLAW ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOSCI HOTELOWYCH
Analiza rynku konsumentów
2b ANALIZA RYNKU
MWN SGH Wycena nieruchomosci 2010 2011 1
marzec 2008, Wycena nieruchomości, Egzamin, 2008
wykład 2 cz.1, Teoria i analiza rynku- semestr V

więcej podobnych podstron