• Ustawa o gospodarce nieruchomościami
  z dn. 21 sierpnia 1997 r.
  Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741
  

• Rozporządzenie Rady Ministrów
  z dnia 21 września 2004 r.
  w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

Dz. U. z dnia 22 września 2004 r.

• Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

Dz.U. 2011 nr 165 poz. 985

• Przedmiot wyceny

• Nieruchomości:

Nieruchomość gruntowa (§28);

Nieruchomość budynkowa(§33);

Nieruchomość lokalowa (§32);

Nieruchomości zadrzewione, zakrzewione lub leśne (§45);

Kopaliny(§46);

• Przedmiot wyceny cd.

• Prawa rzeczowe do nieruchomości

Prawo własności(§3);

Prawo użytkowania wieczystego (§28);

• Szkody

straty

utracone korzyści

• nakłady

• Cele wyceny:

• Określenia ceny nieruchomości gruntowej niezabudowanej oddawanej w użytkowanie wieczyste(§28);

• określenie ceny nieruchomości gruntowej niezabudowanej do aktualizacja opłat z tytułu użytkowania wieczystego (§28);

• określaniu wartości rynkowej nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego(§29);

• określenie wartości nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, wnoszonej do spółki w formie wkładu niepieniężnego (aportu)(§31);

• Określenie ceny lokalu, ustanawianego jako przedmiot odrębnej własności(§32);

• określanie wartości budynków i innych urządzeń do ustalenia wynagrodzenia w razie wygaśnięcia użytkowania wieczystego na skutek upływu okresu ustalonego w umowie albo na skutek rozwiązania umowy przed upływem tego (§33);

• określenia ceny nieruchomości oddawanej w trwały zarząd (§34);

• Określenie ceny nieruchomości oddawanej w trwały zarząd do aktualizacji opłat z tytułu oddawania nieruchomości w trwały zarząd (§34);

• określenie wartości nieruchomości do ustalenia wartości nakładów (§35);

• Określenia wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne(§36);

• określaniu wartości gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi wewnętrzne(§36);

• określaniu wartości gruntów przeznaczonych lub zajętych pod linie kolejowe(§37);

• określaniu wartości nieruchomości do ustalenia opłat adiacenckich, przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu, (§40);

• określaniu wartości nieruchomości do ustalenia opłaty adiacenckiej dla użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, jeżeli został dokonany podział tej nieruchomości(§41);

• określanie wartości poniesionych szkód na nieruchomości wskutek wywłaszczenia lub innego niż dotychczas zagospodarowania wywłaszczonej nieruchomości(§43);

• Określanie wartości nieruchomości do ustalenia zmniejszenia wartości nieruchomości wskutek wywłaszczenia lub innego niż dotychczas zagospodarowania wywłaszczonej nieruchomości(§43);

• określenia wartości nieruchomości wpisanych do rejestru zabytków(§44);

• określaniu wartości nieruchomości zadrzewionych, zakrzewionych lub leśnych, położonych w strefie zainwestowania miejskiego, udostępnionych publicznie lub przeznaczonych na te cele(§45);

• określaniu wartości nieruchomości zadrzewionych, zakrzewionych lub leśnych, położonych poza strefami zainwestowania miejskiego udostępnionych publicznie lub przeznaczonych na te cele(§45);

• określaniu wartości nieruchomości zadrzewionych, zakrzewionych lub leśnych, spełniających funkcje ochronne, rekreacyjne lub krajobrazowe(45);

• określaniu wartości nieruchomości położonych na złożach kopalin niestanowiących części składowych nieruchomości(§46);

• określaniu wartości nieruchomości położonych na złożach kopalin stanowiących części składowe nieruchomości(§47);

• ustalenia wynagrodzenia za uzyskanie prawa do władania nieruchomością, niezbędnego do eksploatacji złoża kopalin(§46);

• określaniu wartości nieruchomości po zakończeniu eksploatacji złoża(§46);

• wartość nieruchomości stanowiących lasy(§48);

• wartość nieruchomości stanowiących plantacje kultur wieloletnich(§48);

• określaniu wartości rynkowej nieruchomości do ustalenia zobowiązań podatkowych(§49);

• określaniu wartości rynkowej nieruchomości do ustalenia odszkodowania lub opłaty w związku z uchwaleniem planu miejscowego(§50);

• określaniu wartości nieruchomości do określenia skutków finansowych uchwalenia lub zmiany planów miejscowych(§51);

• określaniu wartości nieruchomości do regulacji spraw majątkowych kościelnych osób prawnych i związków wyznaniowych mających uregulowane stosunki z państwem(§52);

• określaniu wartości nieruchomości, których przepadek orzeczono na rzecz Skarbu Państwa(§53);

• określenia wartości nieruchomości lub jej części, zbywanej do poprawienie warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej, stanowiącej własność lub oddanej w użytkowanie wieczyste(§54).

• Wynikające z Ustawy o gospodarce nieruchomościami zestawienie grup celów

• do określania odszkodowań za wywłaszczenie nieruchomości;

• do określania wartości nieruchomości do sprzedaży;

• do określania wartości nieruchomości w celu ustalenia opłat z tytułu użytkowania wieczystego, zarządu i innych opłat;

• do określania wartości przy uwłaszczeniu osób prawnych;

• do określania wartości przy ustalaniu opłat adiacenckich;

• do określania wartości przy zwrocie nieruchomości wywłaszczonych;

• W wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się:

1. określenia wartości rynkowej

2. określenia wartości odtworzeniowej

3. ustalenia wartości katastralnej

• Wartość rynkowa nieruchomości

Stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:

• strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy;

• upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.

• Wartość odtworzeniowa nieruchomości

Określana dla nieruchomości, które ze względu na obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a także jeżeli wymagają tego przepisy szczególne

Wartość odtworzeniowa może być określana w odniesieniu do nieruchomości zabudowanej oraz nieruchomości posiadającej inne odtwarzalne części składowe, może także dotyczyć określania wartości odrębnych odtwarzalnych części składowych gruntu.

Przy jej określaniu oddzielnie określa się koszt nabycia gruntu i oddzielnie koszt wytworzenia jego części składowych.

Przez koszt nabycia gruntu rozumieć należy jego wartość rynkową

• Wartość katastralna nieruchomości

Wartość katastralną nieruchomości ustala się na podstawie oszacowania nieruchomości reprezentatywnych dla poszczególnych rodzajów nieruchomości na obszarze danej gminy.

Wartość nieruchomości reprezentatywnych określa się z wykorzystaniem cen transakcyjnych nieruchomości na obszarze gminy, a w przypadku braku dostatecznej liczby transakcji, na obszarze gmin sąsiadujących.

Wartości katastralne, ustalane w procesie powszechnej taksacji nieruchomości, powinny uwzględniać różnice, jakie występują między poszczególnymi nieruchomościami oraz zbliżenie do wartości rynkowej możliwie do uzyskania przy uwzględnieniu zasad przyjętych dla masowej wyceny

• Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść:

• Podejście porównawcze(§4);

• Podejście dochodowe(§6);

• Podejście mieszane(§15);

• Podejście kosztowe(§20).

• Podejście porównawcze

• określenie wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego;

• ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu;

• podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.

• Metody stosowane w podejściu porównawczym

• Metoda porównywania parami

• Metoda korygowania ceny średniej

• Metoda analizy statystycznej rynku

• Podejście dochodowe

• określanie wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości;

• stosuje się je przy wycenie nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód.

• Metody stosowane w podejściu dochodowym

• Metoda inwestycyjna

• Metoda zysków

• Podejście kosztowe

• określanie wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości;

• przy podejściu tym określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych.

• Metody stosowane w podejściu kosztowym

• Metoda kosztów odtworzenia

• Metoda kosztów zastąpienia

• Podejście mieszane

• mogą byś stosowane elementy podejść porównawczego, dochodowego lub kosztownego

• wartość określa się przy wykorzystaniu kombinacji różnych metod lub na podstawie procedur wynikających z przepisów prawnych

• Metody stosowane w podejściu mieszanym

• Metoda pozostałościowa

• Metoda kosztów likwidacji

• Metoda wskaźników szacunkowych gruntów