1. Ekonomiczne aspekty zarządzania nieruchomościami

1. Diagnozowanie i prognozowanie

Nadrzędnym przedmiotem zarządzania nieruchomościami jest realizacja długofalowych celów właściciela. Cele właściciela mogą być różne, ale mają z reguły horyzont długofalowy, a więc strategiczny. Zakres celów właściciela może mieć znaczną rozpiętość:

• od celów finansowych nie użytkującego nieruchomości prywatnego właściciela,

• poprzez cele utylitarne użytkujących współwłaścicieli, w tym spółdzielców,

• do celów społeczno-gospodarczych nie użytkującego nieruchomości właściciela publicznego.

Bez względu na cel formalny należy jednak pamiętać, że każdy właściciel jest de facto inwestorem na rynku nieruchomości, gdzie się nabywa, zbywa, buduje i przebudowuje, co skutkuje zmianą właściciela, a także atrybutów (technicznych, prawnych, ekonomicznych) nieruchomości.

Inaczej mówiąc, różnorodne cele właścicieli nieruchomości, jakiekolwiek by one nie były, posiadają wymiar ekonomiczno-finansowy, którego należyte wyartykułowanie i uzyskanie aprobaty właściciela należy do zasadniczych umiejętności zarządcy nieruchomości, które odróżniają go od administratora nieruchomości.

Wyróżnia się następujące metody zarządzania majątkowego nieruchomościami:

• zarządzanie ekonomiczno-finansowe odnosi się do wyznaczania i realizowania celów ekonomiczno-finansowych właściciela, zarówno strategicznych, taktycznych, jak i operacyjnych, przy użyciu instrumentów budżetowania, analizy i sprawozdawczości

• zarządzanie strategiczne przyjmuje z reguły horyzont czasowy 3-5 lat i jest wyrażone głównie jakościowymi celami strategicznymi właściciela zawartymi w misji zarządzania,

• zarządzanie taktyczne obejmuje z reguły okres 2-3 lat i jest wyrażone wymiernymi wskaźnikami docelowymi zawartymi w planie zarządzania,

• zarządzanie operacyjne obejmuje z reguły okres najbliższych 1-2 lat i zawiera preliminowanie, realizowanie, analizowanie i sprawozdawanie szczegółowych wyników ekonomiczno- finansowych.

Reasumując, różnorodne cele właścicieli nieruchomości, są rozpatrywane w wymiarze ekonomiczno-finansowym, co staje się podstawą pracy zarządcy majątkowego, odróżniając go tym samym od administratora obiektów. Zmusza to zarządców i właścicieli do systematycznego myślenia o przyszłości nieruchomości, ale także do realnego planowania, gdzie staje się być pomocny plan zarządzania nieruchomością, będący podstawą odpowiednich działań w zakresie finansowym.

W realizacji przez zarządcę celów w wymiarze ekonomiczno-finansowym pomaga planowanie i sprawozdawczość strategiczna, a także zarządzanie operacyjne.

Planowanie wymaga przeprowadzenia diagnozy oraz przygotowania wariantowych prognoz ekonomiczno-finansowych. Diagnoza nieruchomości zajmuje się analizą bieżącej efektywności ekonomiczno-finansowej jako podstawy do przygotowania prognoz i podjęcia decyzji zwiększających tę efektywność.

Diagnoza ekonomiczno-finansowa opiera się na informacjach o działalności gospodarczej i jej wynikach, o organizacji procesu zarządzania, o technicznych atrybutach przedmiotu zarządzania, o sposobie wykorzystania nieruchomości, o trendach na rynku nieruchomości i kapitałowym, o opłatach i podatkach lokalnych itp. Dla miarodajnej identyfikacji trendów dotyczących rentowności, dochodów operacyjnych, wpływów i wydatków oraz przepływu i wykorzystania zasobów, diagnoza powinna obejmować więcej niż jeden rok działalności wstecz. Ocena wyników ekonomiczno-finansowych może odnosić się do miejsca (fazy) w cyklu nieruchomości, jak też do nieruchomości porównawczych, zarówno własnych, jak i konkurencyjnych.

Wyniki i wnioski z diagnozy stanowią punkt wyjścia dla prognoz ekonomiczno-finansowych zawierających alternatywne sposoby wykorzystania nieruchomości oraz ocenę ich wpływu na efektywność ekonomiczno-finansową. Prognozy powinny dotyczyć zarówno istotnych czynników wewnętrznych - związanych z nieruchomością, które zarządca może w pewnym sensie kształtować, jak też istotnych czynników zewnętrznych (otoczenia), na które zarządca z reguły nie ma wpływu. Założenia prognostyczne dotyczące czynszów, kosztów bieżących, kosztów konserwacji, wielkości odsetek. wartości rynkowych, rentowności itp. powinny się wzajemnie uzupełniać. Współzależności te zależą od rodzaju nieruchomości, jej miejsca (fazy) w cyklu nieruchomości, a także od poziomu usług świadczonych użytkownikom. Współzależności te można sprawdzić za pomocą różnych wskaźników ekonomiczno-finansowych.

Planowanie i zarządzanie ekonomiczno-finansowe opiera się na uwzględnieniu celów właściciela nieruchomości jako inwestora dążącego do osiągnięcia wymiernych efektów ekonomiczno-finansowych. Najczęściej celem będzie uzyskanie korzyści w formie okresowych (rocznych) nadwyżek finansowych, silnie uzależnionych od bieżącej dochodowości nieruchomości, lub oszczędności w wydatkach bieżących nieruchomości nierentownych, oraz w formie wielkości kapitałów własnych, silnie uzależnionego od wartości rynkowej nieruchomości.

Zarządzanie operacyjne nieruchomością koncentruje się na działaniach bieżących generujących okresowe wyniki finansowe, podczas gdy zarządzanie taktyczne i zarządzanie strategiczne koncentrują się na związku między tymi wynikami a kapitałami właściciela nieruchomości. Ujęcie wskaźnikowe dotyczące efektywności ekonomiczno-finansowej zarządzania nieruchomością wiąże efekty operacyjne (wyniki finansowe) z efektami kapitałowymi (wartością):

Efektywność ekonomiczno-finansowa:

Wyniki finansowe

Wartość kapitałowa

Jest to istotny wskaźnik stosowany w procesie planowania i zarządzania ekonomiczno-finansowego opartego na trzech krokach: diagnozie, prognozie i ocenie efektywności. Ocena efektywności przedstawia wpływ działań przewidzianych w planie zarządzania na wyniki ekonomiczno-finansowe.

1. Diagnoza sytuacji ekonomiczno-finansowej nieruchomości

Celem diagnozy ekonomiczno-finansowej jest ocena dotychczasowej oraz bieżącej (wyjściowej) sytuacji nieruchomości w odniesieniu do:

• uwarunkowań rynkowych - związanych głównie z rozwojem rynku nieruchomości i usytuowaniem na nim przedmiotowej nieruchomości, które dają wiedzę o dotychczasowym i bieżącym poziomie czynszów rynkowych w relacji do wartości nieruchomości;

• uwarunkowań operacyjnych - związanych z bieżącym zarządzaniem nieruchomością i przynoszącym wiedzę o poziomie podstawowej efektywności ekonomicznej nieruchomości jako takiej, bez uwzględnienia sposobu finansowania i struktury finansowej;

• uwarunkowań finansowych - związanych ze strukturą kapitałową i finansowaniem nakładów inwestycyjnych, których uwzględnienie pozwala na ustalenie ostatecznych wyników wyrażonych w formie przepływów gotówkowych, wartości kapitałów własnych oraz stopy zwrotu.

Diagnoza ekonomiczno-finansowa pozwala przystąpić do prognozowania przyszłych scenariuszy i konstruowania na ich bazie kilkuletniego planu zarządzania, który jest podstawowym instrumentem zarządzania oraz stanowi podstawę oceny i rozliczeń między właścicielem a zarządcą. Diagnoza ta opiera się na badaniu dotychczasowych wyników operacyjnych oraz kształtowania się wartości kapitałowej nieruchomości w okresie poprzedzających 2-5 lat. Wielkości badane zarówno w diagnozie, prognozach, jak i w ocenie rentowności powinny się opierać raczej na rachunku gotówkowym (cash-flow) niż księgowym, ponieważ rachunek inwestycyjny większości właścicieli nieruchomości opiera się właśnie na ujęciu gotówkowym. Jednakże, ponieważ w gospodarce obowiązuje swoboda umów, mogą również występować sytuacje, w których zarządca umawia się z właścicielem o rozliczenie wyników w ujęciu księgowym.

Diagnoza sytuacji ekonomiczno-finansowej wymaga syntetycznego ujęcia, co wynika z potrzeby względnej przejrzystości i prostoty. Syntetyczne ujęcie uwarunkowań rynkowych, operacyjnych i finansowych jest możliwe dzięki zastosowaniu wybranych wskaźników przydatnych również przy konstruowaniu planu zarządzania. Istnieje szereg wskaźników, które można obliczyć posługując się danymi z rachunkowości lub przepływów gotówki w procesie zarządzania nieruchomością.

1. Ujęcie księgowe (rachunkowe)

W ujęciu księgowym występują przychody, koszty i zyski, których obliczenie jest regulowane przepisami o rachunkowości i pozwala na względnie standardowe obliczanie wyników.

+ Przychody potencjalne

+ naliczone opłaty

+ naliczone czynsze

+ inne przychody naliczone

- straty z pustostanów i zaległości

= Przychody efektywne

- podatki,

- koszty utrzymania, konserwacji i remontów

- koszty dostarczonych mediów

- koszty zarządzania

- amortyzacja

- wynagrodzenia wraz z narzutami

- inne koszty

= Zysk (wynik) operacyjny

- odsetki od kapitałów obcych (kredytu)

= Zysk brutto

- podatek dochodowy

= Zysk netto

Przepisy podatkowe nie narzucają zarządcom nieruchomości szczególnej formy ewidencjonowania dokumentów finansowych dotyczących najmu lub umów o podobnym charakterze. Wyjątek stanowi obowiązek prowadzenie uproszczonej księgowości przez wspólnoty mieszkaniowe.

Jeżeli właścicielem jest instytucja czy firma (osoba prawna), to rodzaj sposób rozliczania przychodów z najmu zależy od rodzaju księgowości prowadzonej w danej firmie.

Większość właścicieli i zarządców ma swobodę w zakresie sposobu rejestrowania swoich przychodów i kosztów. Ordynacja podatkowa przewiduje jednak obowiązek przechowywania dokumentów przez 5 lat.

2. Ujęcie gotówkowe (cash flow)

Preferowane przez inwestorów ujęcie gotówkowe wymaga przyjęcia pewnego standardowego układu osiąganych i planowanych wyników w formie wpływów i wydatków gotówkowych. Chociaż nie ma w tym obszarze wypracowanego jednolitego systemu, to istotnym jest zachowanie konsekwencji w celu zwiększenia czytelności i ułatwienia porównywalności.

Ujęcie gotówkowe stosuje się nie tylko w odniesieniu do aktualnych przepływów kasowych, ale również do potencjalnych przepływów. Przepływy gotówkowe, wartości kapitałowe, kredyty i kapitały własne podaje się w skali rocznej na koniec roku. Wartości kapitałowe dotyczą z reguły wartości rynkowych, ale w przypadku właścicieli nie nastawionych na zysk przyjmuje się koszt odtworzenia jako wartość kapitałową.

Zestawienie przepływów gotówkowych rozpoczyna się od potencjalnych wpływów gotówkowych z czynszów oraz innych źródeł (wpływy brutto), a kończy na nadwyżce gotówkowej dla właściciela, ale przed jego rozliczeniem podatkowym (nadwyżka gotówkowa netto). W przypadku nieruchomości użytkowanych przez właścicieli, np. spółdzielni czy wspólnot mieszkaniowych, zamiast wpływów czynszowych stosuje się wpłaty użytkowników (właścicieli).

+ Wpływy Operacyjne Brutto (WOB)

- wydatki operacyjne

= Dochód Operacyjny Netto (DON)

- obsługa zadłużenia (odsetki + raty)

= Wynik Gotówkowy Bez Podatku (WGB)

- wydatki kapitałowe netto

= Efekt Gotówkowy Bez Podatku (EGB)

- zapłacone podatki dochodowe

= Efekt Gotówkowy Netto (EGN)

Jest to znacznie uproszczony obraz przepływów gotówkowych, ale pokazuje zasadniczą strukturę efektywności zarządzania przepływami gotówki.

Efekt Gotówkowy Netto (EGN) można obliczyć znając rozliczenie podatkowe właściciela, jednakże zarządca nieczęsto uczestniczy w obliczaniu tego efektu, jako że jest on domeną rozliczeń właściciela. Tak więc najczęściej stosowanym wynikiem jest Wynik Gotówkowy Bez Podatku (WGB).

Zarówno wpływy jak i wydatki operacyjne i kapitałowe dzielą się na więcej kategorii oraz poszczególnych pozycji. Dalsze rozwinięcie tych pozycji można przedstawić w takiej skali, która umożliwia konstruowanie podstawowych wskaźników wymaganych przy planowaniu i zarządzaniu ekonomiczno-finansowym.

+ Potencjalne Wpływy Operacyjne (PWO)

- straty z pustostanów i zaległości

= Wpływy Operacyjne Brutto (WOB)

- wydatki na zapłacone podatki, opłaty, ubezpieczenia

- wydatki na bieżące utrzymanie

- wydatki bieżące na dostarczone media

- wydatki na konserwacje i remonty

- wydatki na zarządzanie

= Dochód Operacyjny Netto (DON)

- zapłacone odsetki

- zapłacone raty kapitałowe

= Efekt Gotówkowy Bez Podatku (EGB)

- zapłacone podatki dochodowe

= Efekt Gotówkowy Netto (EGN)

Ujęcie gotówkowe dotyczy nie tylko bieżących przepływów pieniężnych, ale również potencjalnych przepływów związanych z możliwą realizacją wartości nieruchomości i kapitałów własnych, jeżeli właściciel sprzeda nieruchomość na rynku.

Zarządzane nieruchomości mogą być finansowane zarówno kapitałami własnymi, jak i kapitałami obcymi tworzącymi zadłużenie nieruchomości. Inaczej mówiąc, określonej nieruchomości odpowiada określona struktura kapitałowa. Zarówno majątek jak i kapitały w ujęciu gotówkowym muszą być określone wg wartości bieżących wyrażonych w gotówce.

W centrum uwagi właściciela pozostaje kapitał własny, podczas gdy kapitał obcy traktowany jest jako zobowiązania, które trzeba lub warto zaciągnąć w celu uzyskania wyższej rentowności kapitałów własnych, co nazywa się efektem dźwigni finansowej, Jednym z podstawowych celów ekonomiczno-finansowych właściciela jest przecież powiększanie wartości kapitałów własnych w nieruchomości.

Wartość kapitałów własnych to różnica między wartością rynkową nieruchomości, czyli ceną możliwą do uzyskania na rynku nieruchomości, a łącznymi zobowiązaniami (zadłużeniem), które muszą być spłacone w razie sprzedaży nieruchomości. Wartość kapitałów własnych rośnie więc wraz ze wzrostem wartości rynkowej nieruchomości, ponieważ cały przyrost tej wartości przypada na kapitały własne, czyli właścicielowi. Jednocześnie każda spłata raty kapitałowej skutkuje obniżeniem zadłużenia, a więc zwiększa wartość kapitału własnego nieruchomości. Tak więc wartość kapitałów własnych nieruchomości rośnie tym szybciej, im szybciej rośnie wartość rynkowa oraz szybciej postępuje spłata zadłużenia.

+ Wartość rynkowa nieruchomości (WRN)

- zadłużenie nieruchomości

= Wartość kapitału własnego (WKW)

3. Analiza wskaźnikowa wyników

Diagnoza sytuacji ekonomiczno-finansowej wymaga syntetycznego ujęcia, co wynika z potrzeby względnej przejrzystości i prostoty. Syntetyczne ujęcie uwarunkowań rynkowych, operacyjnych i finansowych jest możliwe dzięki zastosowaniu wybranych wskaźników przydatnych również przy konstrukcji planu zarządzania.

Wskaźniki operacyjne opisują wyniki działań operacyjnych. Wykorzystują takie pozycje jak wpływy z czynszów, wydatki bieżące, wydatki na konserwację.

Wskaźniki finansowe opisują rentowność zainwestowanych kapitałów, płynność oraz wypłacalność.

Wskaźniki docelowe wyrażają chęć osiągnięcia określonych przez nie wyników docelowych.

Wskaźniki faktyczne podają aktualny poziom ujmowanych przez nie wyników.

Wskaźniki referencyjne wyrażają istniejące w branży przeciętne poziomy wyników.

Niektóre wskaźniki mają zdolność ostrzegawczą przekazując swoim poziomem ostrzeżenie o konieczności podjęcia kroków zaradczych. Inne mają zdolność prognostyczną i mogą być same w sobie (lub w grupie wskaźników) użyte do prognozowania zużycia zasobów, poziomu wyników lub przepływu pieniędzy.

Wykorzystanie tego typu wskaźników w diagnozie stanu obecnego umożliwia zrozumienie przyczyn powstania zaistniałej sytuacji, a następnie podjęcie decyzji co do dalszych kroków zmierzających do podtrzymania, zaakcentowania lub zmiany stanu obecnego.

Zarówno wielkości księgowe, jak i gotówkowe, po uwzględnieniu efektów wynikających z zaciągnięcia kredytów, dostarczają danych niezbędnych do przeprowadzenia analiz wyników operacyjnych i inwestycyjnych osiąganych przez nieruchomość w formie miarodajnych wskaźników wynikowych. Wskaźniki wynikowe można podzielić na:

• wskaźniki operacyjne,

• wskaźniki rynkowe,

• wskaźniki finansowe,

• inne wskaźniki syntetyczne.

Wskaźniki operacyjne obejmują efektywność zarządzania operacyjnego całym obiektem, koncentrując się na wynikach działalności operacyjnej. Wskaźniki rynkowe wiążą efekty finansowe działalności operacyjnej przypadające na całą nieruchomość z wartością rynkową tej nieruchomości. Wskaźniki finansowe ujmują efektywność zarządzania kapitałami, koncentrując się na wynikach działalności finansowej oraz związanym z nią ryzykiem. Wreszcie inne wskaźniki syntetyczne wiążą wycinkowe wyniki operacyjne, rynkowe i finansowe w syntetyczne miary efektywności zainwestowanych w nieruchomość kapitałów, a w szczególności kapitałów właściciela.

Wskaźniki operacyjne stanowią ocenę zarządzania operacyjnego, którego głównymi wielkościami są wpływy czynszowe, wydatki operacyjne oraz na konserwację. Wśród nich znajdują się wskaźniki pieniężne (wydatki) oraz wskaźniki ilościowe dotyczące zużycia różnych zasobów, przede wszystkim zasobów ludzkich i energii, które stanowią dominującą część wydatków operacyjnych. Trudno przecenić rolę tych wskaźników, gdyż to one mówią o podstawowej efektywności zarządzania nieruchomością.

TYPOWE WSKAŹNIKI OPERACYJNE

1. Wskaźniki pieniężne

Wskaźnik wydatków bieżących:

wydatki na bieżące utrzymanie + podatki, opłaty, ubezpieczenia + zarządzanie

Wpływy Operacyjne Brutto (WOB)

Wskaźnik wydatków operacyjnych:

wydatki na bieżące utrzymanie + podatki, opłaty, ubezpieczenia + zarządzanie

+ konserwacja i remonty

Wpływy Operacyjne Brutto (WOB)

Wskaźnik efektywności operacyjnej brutto:

Wpływy Operacyjne Brutto (WOB)

Potencjalne Wpływy Operacyjne

Wskaźnik zaległości:

Zaległa kwota czynszów i opłat

Naliczone czynsze i opłaty

Wskaźnik pustostanów:

Czynsze i opłaty za puste lokale lub powierzchnie

Potencjalne Wpływy Operacyjne

Wskaźnik obłożenia (wykorzystania):

Naliczone czynsze i opłaty

Potencjalne Wpływy Operacyjne

Wskaźnik wykorzystania funduszu remontowego;

Wartość robót remontowych w roku

Saldo funduszu remontowego pod koniec roku

2. Wskaźniki rzeczowe

Wskaźnik zużycia wody

ilość m³ zużytej wody

m² powierzchni użytkowej

Wskaźnik zużycia energii cieplnej

ilość zużytej energii cieplnej

m² powierzchni ogrzewanej

Wskaźnik zużycia energii elektrycznej

ilość zużytej energii elektrycznej w kWh

m² powierzchni użytkowej

WSKAŹNIKI RYNKOWE

Współczynnik kapitalizacji brutto

Wartość Rynkowa Nieruchomości (WRN)

Wpływy Operacyjne Brutto (WOB)

Stopa kapitalizacji netto

Dochód Operacyjny Netto (DON)

Wartość Rynkowa Nieruchomości (WRN)

WSKAŹNIKI FINANSOWE

Wskaźniki finansowe można podzielić na kilka kategorii:

1. wskaźniki rentowności gotówkowej,

2. wskaźniki zyskowności księgowej,

3. wskaźniki ryzyka finansowego.

1. Wskaźniki rentowności gotówkowej

Bieżąca rentowność kapitałów łącznych:

Dochód Operacyjny Netto (DON)

Wartość Rynkowa Nieruchomości (WRN)

Bieżąca rentowność kapitałów własnych

Wynik Gotówkowy Bez Podatku (WGB)

Wartość Kapitałów Własnych (WKW)

2. Wskaźniki zyskowności księgowej

Stopa zyskowności majątku:

Roczny zysk netto bez finansowania

Kapitały łączne na początku roku

Efekt podatkowy kredytu:

Kwota odsetek x Stopa podatkowa

Efektywna stopa kredytu:

Kwota odsetek - efekt podatkowy kredytu

Kwota kredytu

Stopa zyskowności kapitałów własnych:

Zysk netto po finansowaniu

Kapitały własne

Stopa dźwigni finansowej:

Stopa zyskowności majątku - efektywna stopa kredytu

3. Wskaźniki ryzyka finansowego

Wskaźnik zadłużenia:

Wielkość zadłużenia na nieruchomości

Wartość Rynkowa Nieruchomości (WRN)

Wskaźnik obsługi długu;

Dochód Operacyjny Netto (DON)

Odsetki + raty kapitałowe

Krytyczny wskaźnik płynności:

Wszystkie wydatki w badanym okresie

Wszystkie wpływy w badanym okresie

Por.: A. Gawlik, Zasady rachunkowości bieżącej, Vademecum zarządcy nieruchomości. (Red.) W. Brzeski, Kraków, s. 257-258

---