Prawa rzeczowe mają za przedmiot rzeczy (wyjątkowo: można użytkować i zastawiać prawa) albo że dotyczą rzeczy.

Art. 45 - Rzeczami w rozumieniu niniejszego kodeksu są tylko przedmioty materialne.

Rzeczy - takie dobra, które odpowiadają łącznie następującym wymaganiom:

• Są materialnymi częściami przyrody - przedmioty materialne

• Mają charakter samoistny, tzn. są na tyle wyodrębnione, że mogą być w obrocie traktowane jako dobra samoistne

Nie są rzeczami: dobra niematerialne, prawa, różnego rodzaju energie, części składowe rzeczy, złoża minerałów (kopaliny), res omnium communes, zwierzęta, zwłoki ludzkie i ich części (chyba, że są to preparaty przygotowane do celów badawczych), zbiory praw lub ogół praw (masa majątkowa, np. przedsiębiorstwo), rzeczy zbiorowe (universitas rerum).

Są rzeczami: pieniądze

Przedmiotem praw rzeczowych może być tylko rzecz już istniejąca i zindywidualizowana, i tylko poszczególne przedmioty.

1. Podział rzeczy na nieruchomości (rzeczy nieruchome - wymagają wpisu do ksiag wieczystych)) i ruchomości (rzeczy ruchome).

Art. 46 §1 - Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Rodzaje nieruchomości:

• Nieruchomości gruntowe (grunty) - część powierzchni ziemskiej stanowi wyodrębnioną całość, tzn. jest oznaczona granicami i jest odrębnym przedmiotem własności.

• Nieruchomości budynkowe (budynki) - gdy przewidują to przepisy szczególne

• Budynki wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek ST, bądź ich związków przez wieczystego użytkownika - stanowią własność użytkownika wieczystego

Art. 235 §1 - Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.

• Budynki wzniesione na gruncie użytkowym przez rolniczą spółdzielnię produkcyjną, należącym do jej członka; stanowią one własność spółdzielni

Art. 279 §1 - Budynki i inne urządzenia wniesione przez rolniczą spółdzielnię produkcyjną na gruncie stanowiącym wkład gruntowy stają się jej własnością. To samo dotyczy drzew i innych roślin zasadzonych lub zasianych przez spółdzielnię.

• Nieruchomości lokalowe (lokale) - gdy przewidują to przepisy szczególne

• Lokale wyodrębnione jako samodzielne przedmioty własności

Rzeczy, które nie są nieruchomościami są rzeczami ruchomymi.

2. Podział rzeczy na oznaczone, co do tożsamości i co do gatunku. Rzeczy oznaczone, co do tożsamości - wykazują cechy indywidualne. Rzeczy oznaczone, co do gatunku - odpowiadają tylko pewnym cechom rodzajowym. O tym, czy dana rzecz jest oznaczona, co do tożsamości czy co do gatunku decyduje wola stron.

3. Części składowe - przedmioty trwale połączone z innymi rzeczami, które tracą samodzielny byt także w sensie prawnym, więc przestają być odrębnymi rzeczami.

Art. 47 §1 - Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

§2 - Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

§3 - Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowej.

Przedmiot staje się częścią składową rzeczy, jeżeli spełnia łącznie trzy przesłanki:

• Jest połączony z rzeczą nie tylko w sensie gospodarczym, ale i fizycznym

• Odłączenie przedmiotu spowodowałoby zasadnicze zmiany całości, bądź przedmiotu odłączonego

• Połączenie musi być trwałe (a nie dla przemijającego użytku)

Użytek przemijający to nie to samo co krótkotrwały, ale taki, który wg zamiaru tego, kto dokonuje połączenia, ma trwać pewien czas, a nie na stałe.

Części składowe nie mogą być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Superficies solo credit - wszystko, co zostało z gruntem trwale połączone - w sposób naturalny czy sztuczny - dzieli los prawny tego gruntu. Jest to ius cogens - zainteresowani (właściciel i budujący) nie mogą w drodze umowy postanowić inaczej.

Art. 48 - Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia.

Art. 191 - Własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową.

Wyjątek: drzewa i rośliny mogą stanowić odrębne od gruntu rzeczy, w wypadku, gdy zostały zasadzone lub zasiane przez rolniczą spółdzielnię produkcyjną na użytkowanym przez nią gruncie (Skarbu Państwa lub należącym do członka). Drzewa te stanowią wówczas odrębne ruchomości i stanowią własność spółdzielni.

Wyjątek: urządzenie służące do doprowadzania lub odprowadzania wody, pary, gazu, prądu itp. Nie należą do części składowych gruntu lub budynku, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa lub zakładu

Art 49 §1 - Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

§2 - Osoba, która poniosła koszty budowy urządzeń, o których mowa w §1, i jest ich właścicielem, może żądać, aby przedsiębiorca, który przyłączył urządzenie do swojej sieci, nabył ich własności za odpowiednim wynagrodzeniem, chyba że w umowie strony postanowiły inaczej. Z żądaniem przeniesienia własności tych urządzeń może wystąpić także przedsiębiorca

Wyjątek: Częścią składową nieruchomości są także prawa związane z jej własnością..

Art. 50 - Za części składowe nieruchomości uważa się także prawa związane z jej własnością.

4. Przynależności:

• Przynależnością może być tylko rzecz ruchoma

• Musi być ona rzeczą odrębną

• Musi pozostawać z rzeczą główną w stosunku gospodarczego podporządkowania - musi mieć charakter rzeczy pomocniczej

• Musi być potrzebna do korzystania z rzeczy głównej zgodnie z jej przeznaczeniem

• Musi pozostawać z rzeczą główną w faktycznym związku (przynależność nie traci tego charakteru przez przemijające pozbawienie jej tego związku)

• Przynależność musi stanowić własność właściciela rzeczy głównej.

Art. 51 §1 - Przynależnościami są rzeczy ruchome potrzebne do korzystania z innej rzeczy (rzeczy głównej) zgodnie z jej przeznaczeniem, jeżeli pozostają z nią w faktycznym związku odpowiadającym temu celowi.

§2 - Nie może być przynależnością rzecz nie należąca do właściciela rzeczy głównej.

§3 - Przynależność nie traci swego charakteru przez przemijające pozbawienie jej faktycznego związku z rzeczą główną.

O ile w wypadku części składowej chodzi o fizyczne połączenie pewnej rzeczy z inną, o tyle w wypadku przynależności występuje łączność gospodarcza.

Art. 52 - Czynność prawna mająca za przedmiot rzecz główną odnosi skutek także względem przynależności chyba że co innego wynika z treści czynności albo z przepisów szczególnych.

5. Pożytki:

• Pożytki rzeczy - dochody, jakie przynosi rzecz

• Pożytki naturalne - płody rzeczy lub odłączone od niej części składowe, jeżeli według zasad prawidłowej gospodarki stanowią one normalny dochód z rzeczy

Art. 53 §1 - Pożytkami naturalnymi rzeczy są jej płody i inne odłączone od niej części składowe, o ile według zasad prawidłowej gospodarki stanowią normalny dochód z rzeczy.

• Pożytki cywilne - dochody jakie rzecz przynosi na podstawie stosunku prawnego

Art. 53 §2 - Pożytkami cywilnymi rzeczy są dochody, które rzecz przynosi na podstawie stosunku prawnego.

• Pożytki prawa - dochody, jakie przynosi prawo zgodnie ze swym społeczno-gospodarczym przeznaczeniem

Art. 54 - Pożytkami prawa sąd dochody, które prawo to przynosi zgodnie ze swym społeczno-gospodarczym przeznaczeniem.

Prawo pobierania pożytków przysługuje: właścicielowi albo innej osobie (na podstawie zawartego stosunku prawnego lub szczególnego uregulowania), np. użytkownikowi wieczystemu, dzierżawcy.

Uprawnionemu do pobierania pożytków przypadają pożytki naturalne, które zostały odłączone od rzeczy, a pożytki cywilne - w stosunku do czasu trwania tego uprawnienia. Jeżeli uprawniony poczynił nakłady w celu uzyskania pożytków, które przypadły innej osobie, należy mu się od niej wynagrodzenie za te nakłady: wynagrodzenie nie może przenosić wartości pożytków.

§ 2. Bezwzględny charakter praw rzeczowych

Prawa rzeczowe, w przeciwieństwie do obligatoryjnych, należą do kategorii praw bezwzględnych. Wywierają w zasadzie skutek względem wszystkich podmiotów podlegających danemu prawodawstwu (erga omnes). Z praw rzeczowych wynika obowiązek powszechny nie czynienia czegokolwiek, co godziłoby w ich treść. W wypadku prawa rzeczowego ochrona jest skuteczna wobec każdego, kto takie prawo narusza (actio in rem). Bezwzględny charakter jest uwarunkowany:

• Względami ekonomicznymi - zabezpieczenie własności, zastawu i hipoteki

• Względami celowości - ustawodawca chce zapewnić pewnym prawom szerszą ochronę

Niektórym prawom obligacyjnym ustawodawca nadaje pewne cechy właściwe dla praw rzeczowych tworząc jakby pośrednią kategorię o tzw. rozszerzonej skuteczności:

• Skuteczność erga omnes ma najem lokalu, spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego

• Odpowiednio stosuje się przepisy o prawach rzeczowych do dożywocia

• Przepisy o ochronie własności stosuje się odpowiednio do ochrony każdego typu prawa do lokalu mieszkalnego przysługującego lokatorowi.

• Prawa względne uzyskują rozszerzona skuteczność w wyniku ujawnienia ich w księdze wieczystej

• Zobowiązania realne - skierowane przeciwko bądź aktualnemu właścicielowi, bądź aktualnemu posiadaczowi rzeczy, której roszczenie dotyczy, np. roszczenie posiadacza o wykup działki gruntu, na której wzniósł on budynek.

• Ochrona roszczeń paulińskich - ochrona wierzycieli przed czynnościami prawnymi dłużników dokonanymi z ich pokrzywdzeniem, z korzyścią dla osób trzecich.

• Realizacja tzw. prawa do rzeczy (ius ad rem)

• Prawa obligacyjne - ochrona na podstawie przepisów o czynach niedozwolonych;

Art. 59 - W razie zawarcia umowy, której wykonanie czyni całkowicie lub częściowo niemożliwym zadośćuczynienie roszczeniu osoby trzeciej, osoba ta może żądać uznania umowy za bezskuteczną w stosunku do niej, jeżeli strony o jej roszczeniu wiedziały albo jeżeli umowa była nieodpłatna. Uznania umowy za bezskuteczną nie można żądać po upływie roku od jej zawarcia.

§ 3. Bliższa charakterystyka oraz podział praw rzeczowych

Prawa rzeczowe należą do kategorii praw majątkowych. Polegają one na korzystaniu z rzeczy, natomiast nie polegają na obowiązku czynnych świadczeń (facere) na rzecz uprawnionego. Cechą charakterystyczną jest bezpośrednia władza uprawnionego nad rzeczą. Skuteczność erga omnes, z tego powodu są jawne wobec osób trzecich (wpis do księgi wieczystej). Korzystają z zasady pierwszeństwa: przysługuje im pierwszeństwo przed prawami obligacyjnymi i roszczeniami osobistymi oraz w razie kolizji między prawami rzeczowymi podlegają realizacji w kolejności odpowiadającej ich pierwszeństwu.. Są one związane z rzeczą (mogą być realizowane bez względu na to w czyim są posiadaniu). Ten, komu prawo przysługuje może jednostronnie zrzec się swojego prawa. Prawa rzeczowe są trwałe i obciążają zawsze całą rzecz.

Podziały:

• Bezterminowe (wieczyste) - czas ich trwania jest nieoznaczony - i terminowe (czasowe) - czas ich trwania jest znany z góry (w tytule), z góry oznaczony

• Niezwiązane (wolne) - niezależne i związane - przysługują tylko podmiotowi innego prawa (głównego), mogą być przedmiotem obrotu tylko razem z tym drugim prawem (dzielą los prawa głównego)

• Samodzielne (samoistne) i niesamodzielne (niesamoistne, akcesoryjne) - są uzależnione od innego prawa i nie mogą powstać ani istnieć bez niego (hipoteka i zastaw)

• Zbywalne - można je przenieść na inne osoby - i niezbywalne - zaspokajanie potrzeb określonej osoby, są niezbywalne

• Odpłatne (za wynagrodzeniem) i nieodpłatne

• Podzielne (mogą należeć do kilku osób, w ten sposób, że każdej z nich przysługuje część ułamkowa prawa, którą może ona samodzielnie rozporządzać) i niepodzielne (nie można wyodrębnić uprawnień)

• Trójpodział: własność, użytkowanie wieczyste i prawa rzeczowe ograniczone (prawa na rzeczy cudzej)

W przypadku praw rzeczowych strony mogą powołać do życia tylko takie prawa, jakie ustawa przewiduje, a możliwość umownego kształtowania ich treści w sposób odmienny od przyjętego w ustawie jest bardzo ograniczona - zasada zamkniętej listy praw rzeczowych (numerus clausus praw rzeczowych)

§ 4. Ogólna charakterystyka rzeczowego w znaczeniu przedmiotowym

Główne źródła obecnie obowiązującego prawa rzeczowego:

• Art. 21 Konstytucji - RP chroni własność i prawo dziedziczenia; wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem.

• Art. 64 Konstytucji - Własność może być ograniczona tylko w drodze ustawy i tylko w zakresie, w jakim nie narusza ona istoty prawa własności

• Kodeks cywilny - art. 44-55 i art. 140-352

• Ustawa o księgach wieczystych i hipotece

• Ustawa o własności lokali

• Ustawa o zastawie rejestrowym i rejestrze zastawów

• Prawo spółdzielcze

• Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych

• Inne ustawy: o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych, prawo geodezyjne i kartograficzne, o lasach, prawo geologiczne i górnicze, o ochronie gruntów rolnych i leśnych, o gospodarce nieruchomościami, prawo ochrony środowiska, kodeks morski, o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, o kształtowaniu ustroju rolnego

Przepisy prawa rzeczowego zajmują w systemie prawa cywilnego szczególną pozycję. Są też w przeważającej części normami ius cogens - mała swoboda stron. Dużą rolę odgrywa orzecznictwo - bez jego znajomości nie można mówić o znajomości polskiego prawa rzeczowego.

ROZDZIAŁ II - POJĘCIE WŁASNOŚCI I JEJ UWARUNKOWANIA SPOŁECZNO-GOSPODARCZE

Własność stanowi kategorię ekonomiczną - własnością jest każda forma władania przez człowieka częściami przyrody mającymi wartość majątkową.

Jako kategoria prawnicza prawo własności zajmuje pozycję szczególną:

• forma pierwotna, najprostsza i bezpośrednia (wywodzą się z niej inne formy korzystania z rzeczy)

• forma najbardziej pełna - właściciel korzysta z maksimum uprawnień względem rzeczy

Własność jest centralną instytucją systemu prawnego.

Własności nie można utożsamiać z mieniem (ogół praw majątkowych).

Art. 44 - Mieniem jest własność i inne prawa majątkowe.

§ 1. Rodzaje własności

1. Własność prywatna - własność należąca do jednostki ludzkiej, do tworzonych przez osoby fizyczne różnego rodzaju spółek oraz podobnych organizacji, w ramach których prowadzona jest działalność przynosząca im indywidualne korzyści (zysk).

• Własność spółdzielcza - spółdzielnia zaspokaja potrzeby zrzeszonych członków, w razie jej likwidacji majątek może im przypaść. Choć każdy członek ma 1 głos niezależnie od wielkości udziału i ma ograniczony udział w zyskach.

2. Własność społeczna - własność organizacji (np. fundacji), po których rozwiązaniu nie można podzielić własności między członków. Członkowie nie posiadają także indywidualnych uprawnień majątkowych, nie dzieli się także wobec nich dochodów, jakie własność przynosi.

3. Własność państwowa - państwo musi być właścicielem przedmiotów potrzebnych do wykonywania jego ustrojowych funkcji. Państwo jest właścicielem mienia, które przeznacza na popieranie różnorodnej działalności obywateli. W Polsce państwo jest właścicielem także przedsiębiorstw państwowych. Państwo musi zarządzać swoją własnością zgodnie z celami ogólnospołecznymi, a nie dowolnie jak właściciel. Własnością państwową zarządzają Skarb Państwa (działający przez stationes fisi) i inne państwowe osoby prawne. Skarb Państwa działa ze sfery swojego państwowego imperium a nie tylko dominium jak właściciel.

4. Własność samorządowa - każda jednostka samorządu terytorialnego (gmina, powiat, województwo) ma swoje zadania i swój majątek, z którego samodzielnie korzysta. Własność samorządowa przysługuje jednostkom samorządu różnych szczebli, ich związkom oraz tworzonym przez nie w celu wykonywania samorządowych zadań osobom prawnym. Spornie: także stowarzyszeniom i fundacjom tworzonym przez samorządy. Własność samorządowa służy zaspokajaniu potrzeb mieszkańców gmin, powiatów, województw. Źródła własności samorządowej: „wyposażenie” samorządu w mienie pochodzące od państwa w związku z powołaniem do życia kolejnych szczebli samorządu i źródła związane ze zwykłym obrotem (źródła publicznoprawne, np. podatki, dotacje lub nabyte za pomocą instrumentów publicznoprawnych, np. dochody z działalności gospodarczej)

ROZDZIAŁ III - TREŚĆ, ZAKRES I WYKONYWANIE WŁASNOŚCI

§ 1. Treść prawa własności

Art. 140 - W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego, właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.

Strona pozytywna własności: uprawnienia (atrybuty), jakie składają się na prawo własności. Uprawnień właściciela - uprawnienia podstawowe:

• Korzystanie z rzeczy

• ius possidendi - prawo do posiadania rzeczy

• ius utendi - prawo do używania rzeczy

• ius fruendi - prawo do pobierania pożytków i innych przychodów z rzeczy

• ius abutendi - do dyspozycji faktycznych, do przetworzenia czy zużycia rzeczy

• Rozporządzania rzeczą (ius disponendi)

• Uprawnienie do wyzbycia się rzeczy (przeniesienie własności, zrzeczenie się własności, rozporządzenie na wypadek śmierci)

• Uprawnienie do obciążenia rzeczy

Strona negatywna własności: możność wyłączenia przez właściciela ingerencji innych osób. Obowiązek nie ingerowania (non facere) innych w sferę uprawnień właściciela

Ex lege uprawniona (wyjątkowo) jest osoba trzecia, by usunąć zwisające gałęzie i owoce (art. 149)

Granice prawa własności są takie, jakie zakreśla całokształt przepisów. Art 140 określa wyznaczniki granic prawa własności:

• Przepisy ustaw - zarówno prawa cywilnego jak i innych, np. prawa karnego.

• Ograniczenie praw właścicielskich w obliczu niebezpieczeństwa

Art. 142 §1 - Właściciel nie może się sprzeciwić użyciu, a nawet uszkodzeniu lub zniszczeniu rzeczy przez inną osobę, jeżeli jest to konieczne do odwrócenia niebezpieczeństwa grożącego bezpośrednio dobrom osobistym tej osoby lub osoby trzeciej. Może jednak żądać naprawienia wynikłej stąd szkody.

§2 - Przepis powyższy stosuje się także w razie niebezpieczeństwa grożącego dobrom majątkowym, chyba że grożąca szkoda jest oczywiście i niewspółmiernie mniejsza aniżeli uszczerbek, który mógłby ponieść właściciel wskutek użycia, uszkodzenia lub zniszczenia rzeczy.

• Prawo sąsiedzkie art. 144- 154

• Utrata prawa własności na rzecz posiadacza - wybudowanie budynku na cudzym gruncie (art. 231)

• Zasady współżycia społecznego

• Społeczno-gospodarcze - przeznaczenie danej własności, np. zakres dozwolonych immisji.

Treść prawa własności - polega na tym, że właścicielowi wolno z rzeczą robić wszystko, z wyjątkiem tego, co jest mu zakazane. - negatywna definicja własności.

§ 2 - Podmiot i przedmiot oraz przestrzenne i czasowe granice własności.

Zasadniczo każdy podmiot może być właścicielem (wyjątek: np. cudzoziemiec, który chce nabyć nieruchomość potrzebuje zezwolenia, ograniczenia w nabywaniu broni)

Przedmiotem może być tylko rzecz.

Przestrzenne granice własności:

• Granice przestrzenne rzeczy ruchomych są wyznaczone przez ich fizyczną samoistność

• Granice przestrzenne nieruchomości są regulowane przez ustawę - granice te wyznacza społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu

Art. 143 - W granicach określonych przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu własność rozciąga się na przestrzeń nad i pod jego powierzchnią. Przepis ten nie uchybia przepisom regulującym prawa do wód.

Wody płynące (nie są ze względu na brak samoistności rzeczami) i podziemne należą do Skarbu Państwa. Właściciel gruntu może korzystać z wód podziemnych bez specjalnego zezwolenia w zakresie tzw. zwykłego korzystania. Natomiast wody stojące i wody w rowach są składnikami gruntu.

Kopaliny należą do Skarbu Państwa, jeśli znajdują się poniżej granicy przestrzennej nieruchomości. Te powyżej nalezą do właściciela.

Czasowe granice prawa własności:

Własność co do zasady jest prawem bezterminowym. Może jednak z woli stron powstać własność terminowa (nie dotyczy to nieruchomości gruntowych) - art. 235 i 241 stanowią, że odrębna własność budynków należących do użytkownika wieczystego wygasa z chwilą wygaśnięcia użytkowania. Istnieje jeszcze tzw. własność podzielona w czasie, należąca do dwóch właścicieli: aktualnego i przyszłego.

Art. 157 §1 - Własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu.

§ 3. Stosunki sąsiedzkie

Sąsiedztwo nie dotyczy tylko nieruchomości bezpośrednio graniczących ze sobą, ale także położonych w pewnej od siebie odległości.

• Przepisy ograniczające oddziaływanie na nieruchomości sąsiednie

Immisje - działanie na własnym gruncie, którego skutki odczuwa grunt sąsiedni.

• Bezpośrednie - skierowanie pewnych substancji na grunt sąsiedni za pomocą specjalnych urządzeń (np. sztuczne skierowanie wody opadowej), zbliżone do fizycznej ingerencji. Są zakazane (co wynika z art. 140)

• Pośrednie - pośrednio oddziałują na grunt sąsiedni (np. hałas)

• Materialne - polegają na przenikaniu na sąsiednią nieruchomość cząstek materii lub pewnych sił (pyły, hałasy)

• Niematerialne - oddziaływają na sferę psychiki, poczucie bezpieczeństwa, czy estetyki sąsiada, np. zgromadzenie materiałów łatwopalnych

Art. 144 - Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

Do immisji objętych art. 144 zalicza się: wytwarzanie cieczy, pary, dymu, pyłu, gazów, ciepła, hałasu, spalin, zapachów, wstrząsów, hodowanie pszczół, uniemożliwienie lub utrudnienie odbioru programu telewizyjnego, utrudnianie nasłonecznienia przez wzrost na granicy drzew i krzewów.

Art. 147 - Właścicielowi nie wolno dokonywać robót ziemnych w taki sposób, żeby to groziło nieruchomościom sąsiednim utratą oparcia.

Naruszenie art. 144 rodzi dla właściciela gruntu sąsiedniego roszczenie negatoryjne przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń. Natomiast odszkodowania można żądać tylko na zasadach ogólnych, zawartych w przepisach o czynach niedozwolonych, tylko jeśli naruszenie jest zawinione albo w przypadku oddziaływań niematerialnych z przepisów o ochronie dóbr osobistych.

• Przepisy określające sposób korzystania przez sąsiadów z przygranicznych pasów ziemi

Art. 149 - Właściciel gruntu może wejść na grunt sąsiedni w celu usunięcia zwieszających się z jego drzew gałęzi lub owoców. Właściciel sąsiedniego gruntu może jednak żądać naprawienia wynikłej stąd szkody.

Art. 150 - Właściciel gruntu może obciąć i zachować dla siebie korzenie przechodzące z gruntu sąsiedniego. To samo dotyczy gałęzi i owoców zwieszających się z sąsiedniego gruntu; jednakże w wypadku takim właściciel powinien uprzednio wyznaczyć sąsiadowi odpowiedni termin do ich usunięcia.

Owoce rosnące na drzewie są własnością właściciela drzewa i może on w celu ich usunięcia wejść na grunt sąsiedni. Właściciel gruntu może żądać naprawienia wynikłej stąd szkody. Owoce opadłe z drzewa stanowią pożytek gruntu, na jaki opadły (chyba, że jest to grunt publiczny).

Art. 148 - Owoce opadłe z drzewa lub krzewu na grunt sąsiedni stanowią jego pożytki. Przepisu tego nie stosuje się, gdy grunt sąsiedni przeznaczony jest na użytek publiczny.

• Przepisy przewidujące możność ustanowienia pewnych służebności

Właściciel nieruchomości albo posiadacz samoistny mogą żądać od właściciela gruntu sąsiedniego ustanowienia potrzebnej służebności drogowej, jeżeli nieruchomości ich nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do niej budynków gospodarskich (art. 145)

Jeżeli przy wznoszeniu budowli lub innego urządzenia przekroczono bez winy umyślnej granice sąsiedniego gruntu, właściciel tego gruntu nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Jedynie wyjątkowo ustawa pozwala na żądanie usunięcia budynku wzniesionego:

• Jeżeli przekroczenie granicy było wynikiem winy umyślnej

• Jeśli właściciel gruntu sąsiedniego sprzeciwił się budowie bez nieuzasadnionej zwłoki

• Jeżeli utrzymanie budowli grozi właścicielowi niewspółmiernie wielką szkodą

Jeżeli właściciel nie może żądać usunięcia budynku albo rezygnuje z tego uprawnienia może żądać stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie służebności budynkowej (właściciel musi znosić, że na jego gruncie stoi budynek należący do innej osoby) albo wykupienia zajętej Części gruntu wraz z tą częścią, która na skutek budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze.

Art. 151 - Jeżeli przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia przekroczono bez winy umyślnej granice sąsiedniego gruntu, właściciel tego gruntu nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego, chyba że bez nieuzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy albo grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda. Może on żądać albo stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej, albo wykupienia zajętej części gruntu, jak również tej części, która na skutek budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze.

• Przepisy normujące problemy związane z granicami

1. utrzymanie granic w należytym stanie

Właściciele nieruchomości sąsiednich muszą realizować dwa obowiązki:

• współdziałania przy rozgraniczeniu gruntów

• współdziałania przy utrzymywaniu stałych znaków granicznych

Koszty związane z obowiązkami ponoszą po połowie.

Art. 152 - Właściciele gruntów sąsiadujących obowiązani są do współdziałania przy rozgraniczaniu gruntów oraz przy utrzymywaniu stałych znaków granicznych; koszty rozgraniczenia oraz koszty urządzenia i utrzymywania stałych znaków granicznych ponoszą po połowie.

2. własność i korzystanie z urządzeń granicznych

Jeżeli urządzenie stanowi część składową jednego z gruntów należy do właściciela tego gruntu. Nie jest jednak jasne, czy jeżeli urządzenie znajduje się po części na obu gruntach jest współwłasnością czy należy do każdego z właścicieli w tej części, która fizycznie znajduje się na ich gruncie. Kodeks normuje jedynie korzystanie z tych urządzeń: służą one do wspólnego użytku sąsiadów.

3. rozgraniczenia nieruchomości

Rozgraniczenie polega na określeniu, jak na gruncie przebiega linia graniczna i jak mają być rozmieszczone punkty graniczne umożliwiające wytyczenie tej linii. Rozgraniczenie następuje: w drodze ugody administracyjnej albo na podstawie decyzji organu administracyjnego, albo na mocy orzeczenia sądowego.

Zasadniczy tryb (wg prawa geodezyjnego i kartograficznego): dwa stadia: administracyjne i sądowe. Postępowanie administracyjne wszczynane jest na wniosek lub z urzędu. Czynności administracyjnych dokonuje geodeta. Postępowanie kończy się na pierwszym etapie, jeśli zainteresowani zawrą przed geodetą ugodę lub gdy wójt wyda w tej sprawie decyzję (gdy istnieją pewne dowody o przebiegu granicy lub jeżeli strony złożą zgodne oświadczenia). Jeżeli brak jest dowodów, oświadczeń albo jeżeli strona nie zgadza się podjętą decyzją (ma na to 14 dni od doręczenia decyzji) wójt przekazuje sprawę do sądu.

Sąd w postępowaniu nieprocesowym kieruje się:

• stanem prawnym

• jeżeli nie da się ustalić stanu prawnego - wg ostatniego spokojnego stanu posiadania

• jeżeli nie ma takiego stanu - sąd ustala granicę z uwzględnieniem wszelkich okoliczności, kieruje się celowością - interesami sąsiadów. W tym wypadku może przyznać jednemu z właścicieli stosowną dopłatę pieniężną.

ROZDZIAŁ IV - NABYCIE I UTRATA WŁASNOŚCI

Nie tylko część rzeczowa reguluje nabycie własności: własność można nabyć także w drodze dziedziczenia, czy umowy małżeńskiej. Istnieją także karne czy administracyjne sposoby nabycia własności.

Podstawowym właściwym prawu rzeczowemu sposobem jest przeniesienie własności - nabycie własności w drodze umowy. Dalsze to: zasiedzenie, przemilczenie, zrzeczenie się własności, nabycie własności w toku egzekucji sądowej, przysądzenie własności, zniesienie współwłasności

Wśród sposobów właściwych prawu konstytucyjnemu i administracyjnemu są: nacjonalizacja i wywłaszczenie. Właściwe prawu karnemu jest: przepadek narzędzi przestępstwa i przedmiotów pochodzących z przestępstwa.

Sposoby nabycia własności:

• nabycie pierwotne - nabywca nie wywodzi swego prawa od innej osoby, nabywa je niezależnie od czyichkolwiek uprawnień i bez dotychczasowych obciążeń.

• nabycie pochodne - prawo własności przechodzi z dotychczasowego właściciela na nowego w takim kształcie, jaki przysługiwał zbywcy (nemo plus iuris), czyli w zasadzie ze wszystkimi obciążeniami

§ 1. Przeniesienie własności

Przeniesienie własności oznacza przejście własności ze zbywcy na nabywcę na podstawie umowy.

Umowa obligacyjna w polskim systemie mająca na celu przeniesienie własności rzeczy oznaczonej, co do tożsamości wywiera podwójny skutek: obligacyjny i rzeczowy, jest umową zobowiązująco-rozporządzającą. Jednak do przeniesienia własności są potrzebna dwie umowy, jeżeli:

• przepis szczególny tak stanowi - w wypadku umów zobowiązujących do przeniesienia własności z zastrzeżeniem warunku lub terminu, czy prawa pierwokupu; do zawarcia umowy rzeczowej musi też dojść, jeśli zobowiązanie do przeniesienia własności wynika z innego niż umowa zobowiązująca zdarzenia

• albo jeżeli strony tak postanowiły

Art. 155 §1 - Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własności na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo strony tak postanowiły.

§2 - Jeżeli przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności są rzeczy oznaczone tylko co do gatunku do przeniesienia własności potrzebne jest przeniesienie posiadania rzeczy. To samo dotyczy wypadku, gdy przedmiotem umowy zobowiązującej do przeniesienia własności są rzeczy przyszłe.

Przeniesienie własności zasadniczo następuje na skutek samej umowy tj. solo concensu. Umowa ma zatem charakter konsensualny (do przeniesienia własności nie są potrzebne dodatkowe przesłanki, ani wydanie rzeczy, wpis do księgi wieczystej). Wyjątki:

• rzeczy ruchome - ich własność przechodzi dopiero z chwilą przeniesienia posiadania - umowa ma charakter realny - w następujących przypadkach:

• gdy przedmiotem umowy są rzeczy oznaczone tylko co do gatunku

• gdy chodzi o rzeczy przyszłe

• gdy zbycia dokonuje osoba nieuprawniona do rozporządzania rzeczą, a nabywca jest w dobrej wierze

Art. 169 §1 - Jeżeli osoba nieuprawniona do rozporządzania rzeczą ruchomą zbywa rzecz i wydaje ja nabywcy, nabywca uzyskuje własność z chwilą objęcia rzeczy w posiadanie, chyba że działa w złej wierze.

§2 - Jednakże gdy rzecz zgubiona, skradziona lub w inny sposób utracona przez właściciela zostaje zbyta przed upływem trzech lat od chwili zgubienia, skradzenia lub utraty, nabywca może uzyskać własność dopiero z upływem powyższego terminu. Ograniczenie to nie dotyczy pieniędzy i dokumentów na okaziciela ani rzeczy nabytych na urzędowej licytacji publicznej lub w toku postępowania egzekucyjnego.

• Nieruchomości - wpis do księgi wieczystej ma charakter konstytutywny w wypadku:

• przeniesienia odrębnej własności budynków stojących na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste,

• ustanowienia odrębnej własności lokali

Polski kodeks przyjmuje zasadę przyczynowości w znaczeniu materialnym w odniesieniu do umowy o przeniesienie własności. Oznacza to, że ważność umowy przenoszącej własność jest uzależniona od istnienia (ważności) przyczyny, dla której strony zwarły umowę.

Art. 156 - Jeżeli zawarcie umowy przenoszącej własność następuje w wykonaniu zobowiązania wynikającego z uprzednio zawartej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności, z zapisu, z bezpodstawnego wzbogacenia lub z innego zdarzenia, ważność umowy przenoszącej własność zależy od istnienia tego zobowiązania.

Przyczynowość w znaczeniu formalnym - zobowiązanie, które stało się przyczyną przeniesienia własności, powinno być w kacie notarialnym, zawierającym umowę przenoszącą własność nieruchomości, wymienione (art. 158)

Własność nieruchomości nie może być przeniesiona z zastrzeżeniem warunku lub terminu (art. 157 §1). Nie ma natomiast przeszkód do zawarcia pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości, a następnie po ziszczeniu warunku lub upływie terminu zawarcia umowy rozporządzającej. Rzeczy ruchome można swobodnie przenosić z zastrzeżeniem warunku i terminu.

Przeniesienie własności nieruchomości (a także umowa zobowiązująca do takiego przeniesienia) musi mieć formę aktu notarialnego. Niezachowanie tej formy oznacza nieważność umowy (wyjątek: ugoda sądowa (także przed sądem polubownym) oraz jeżeli grunty wniesione jako wkład do rolniczej spółdzielni produkcyjnej stają się współwłasnością dotychczasowych właścicieli). Jeśli chodzi o ruchomości, nie ma ograniczeń co do formy. Przepisy szczególne narzucają czasem formę ad solemnitatem np. statki rejestrowe - forma pisemna z notarialnie poświadczonymi podpisami.

Własność może skutecznie przenieść na nabywcę tylko właściciel. W szczególnych okolicznościach należy jednak dać przewagę interesom nabywcy w dobrej wierze:

• nieruchomości - zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych - nabywca nieruchomości mającej urządzoną księgę wieczystą nabywa na podstawie umowy własność nieruchomości, od osoby, która niezgodnie z rzeczywistym stanem prawnym jest wpisana do księgi jako właściciel, jeżeli umowa jest odpłatna, a nabywca - w dobrej wierze

• ruchomości - o własności ruchomości świadczy fakt jej posiadania - art. 169 §1 - można skutecznie nabyć własność od osoby nieuprawnionej, jeżeli: zbywca włada rzeczą i wyda ja nabywcy a nabywca jest w dobrej wierze.

OSN, 30 III 1992 - Nabywca używanego samochodu powinien zachować stosownie do okoliczności - zwłaszcza gdy zbywcą nie jest osoba zajmująca się obrotem samochodami - szczególną ostrożność w celu upewnienia się, czy samochód nie pochodzi z kradzieży

Zlecenie nabycia nieruchomości

Zleceniodawca zleca innej osobie (zleceniobiorca), aby ta nabyła nieruchomość na swoje nazwisko, lecz dla zleceniodawcy, z zastrzeżeniem, że na każde żądanie zleceniobiorca nabytą własność przeniesie na niego. Jeżeli zleceniobiorca uchyla się od wykonania tego obowiązku, może być do niego zobowiązany przez sąd - wyrok jest równoznaczny z przeniesieniem własności. Do zawarcia umowy zlecenia nie jest wymagana forma aktu notarialnego (może to być nawet forma ustna).

§ 2. Ograniczenia obrotu nieruchomościami

Odnośnie do zbywania nieruchomości rolnych nie obowiązują obecnie ograniczenia podmiotowe i obszarowe - nieruchomość rolą może nabyć każda osoba bez względu na obszar skupionych w jej rękach gruntów. Jednak wciąż duże znaczenie mają prawo pierwokupu i wykupu (Ustawa rolna z 2003). Istnieje także ograniczenie podziału działek rolnych - niedopuszczalne jest wydzielenie działek o mniejszej powierzchni niż 0,3 ha.

Prawo pierwokupu:

• art. 166 - w razie sprzedaży udziału lub części udziału we współwłasności nieruchomości - uprawnieni są pozostali współwłaściciele prowadzący gospodarstwo rolne na wspólnym gruncie

• art. 109 u. o gosp. nieruch. - w razie sprzedaży nieruchomości rolnej przeznaczonej w planie miejscowym na cele publiczne lub wpisanej do rejestru zabytków - uprawnionym jest gmina (tylko, gdy zostanie ujawnione w księdze wieczystej)

• art. 29 ust. 4 u. o gosp. nieruch. rolnymi Skarbu Państwa - w razie sprzedaży nieruchomości nabytej od Agencji Nieruchomości Rolnych przed upływem 5 lat od tego nabycia - prawo pierwokupu ma Agencja.

• Art. 3 ust. 1 u. o kształtowaniu ustroju rolnego - w razie sprzedaży nieruchomości rolnej wchodzącej w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy albo gdy dzierżawcą jest spółdzielnia produkcji rolnej (wyjątek: sprzedaż osobie bliskiej dla właściciela) prawo pierwokupu ma dzierżawca, jeżeli umowa dzierżawy została zawarta na piśmie z datą pewną oraz była wykonywana licząc od tej daty co najmniej 3 lata i jeżeli dzierżawca jest rolnikiem indywidualnym i osobiście prowadzi gospodarstwo rolne o powierzchni nie przekraczającej 300ha i mieszka w gminie, w której położona jest nieruchomość. Jeśli dzierżawcy nie przysługuje prawo pierwokupu lub z niego nie skorzystał - prawo ma Agencja Nieruchomości Rolnych. Agencji nie przysługuje prawo pierwokupu jeżeli nabywca ma miejsce zamieszkania w gminie położenia nieruchomości lub sąsiedniej, a w wyniku nabycia następuje powiększenie jego gospodarstwa rodzinnego, jednak do powierzchni nie większej niż 300 ha użytków rolnych.

Gdy osobie trzeciej przysługuje prawo pierwokupu, umowa powinna być zawarta pod warunkiem, że nie zostanie wykonane rzeczone prawo pierwokupu, w przeciwnym razie umowa będzie nieważna. Termin do wykonania prawa pierwokupu wynosi 1 miesiąc od dnia zawiadomienia uprawnionego o umowie i jej treści. Obowiązek zawiadomienia ciąży na sprzedawcy.

Prawo wykupu - przysługuje Agencji w razie przeniesienia własności nieruchomości rolnej pod innym tytułem niż sprzedaż.

Ograniczenia obrotu nieruchomościami (innymi niż rolne i leśne) - nieruchomości wg ustawy o gosp. nieruch. mogą być przedmiotem obrotu w całości. Ich podział może być dokonany tylko, jeśli jest zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i przepisami szczególnymi, a nieruchomości utworzone w wyniku podziału będą miały dostęp do drogi publicznej. Wyjątki od zasady zgodności z planem zagospodarowania:

• Zniesienie współwłasności nieruchomości zabudowanej legalnie co najmniej dwoma budynkami, gdy podział ma polegać na wydzieleniu poszczególnym współwłaścicielom budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z budynków

• Wydzielenie działki budowlanej, gdy budynek wzniósł posiadacz samoistny w dobrej wierze

• Wydzielenie części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa lub co do której przysługuje roszczenie o jej nabycie

• Realizacja przepisów dotyczących przekształceń własnościowych albo likwidacji przedsiębiorstw państwowych lub samorządowych

• Wydzielenie działki budowlanej w innych niż wskazany wyżej przypadek.

Podział następuje w drodze decyzji administracyjnej wydawanej przez wójta albo sąd.

Zbywanie nieruchomości nierolniczych ogranicza także prawo pierwokupu, które przysługuje gminie, jeżeli:

• Nieruchomość została nabyta przez sprzedawcę od Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego i nie jest zabudowana

• Przeznaczona jest w planie miejscowym bądź w decyzji o ustaleniu lokalizacji celu publicznego na taki cel lub jest wpisana do rejestru zabytków, a prawo pierwokupu zostało wpisane do księgi wieczystej

Prawa pierwokupu nie stosuje się, gdy sprzedaż ma nastąpić dla osób bliskich sprzedawcy.

Gmina może wykonać swoje prawo pierwokupu tylko w ciągu miesiąca od zawiadomienia. Oświadczenie wójta (burmistrza, prezydenta) o wykonaniu prawa pierwokupu wymaga formy aktu notarialnego. Z chwilą złożenia takiego oświadczenia nieruchomość staje się własnością gminy. Prawo pierwokupu wykonuje się za cenę ustaloną w umowie sprzedaży.

Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców - cudzoziemiec musi uzyskać zezwolenie ministra właściwego ds. wewnętrznych, które może być udzielone, jeżeli sprzeciwu nie wniesie Minister Obrony Narodowej, a w przypadku nieruchomości rolnych - także minister właściwy ds. rozwoju wsi. Umowa zawarta bez zezwolenia jest nieważna. Zezwolenie jest wymagane także przy nabyciu prawa użytkowania wieczystego i nabyciu akcji lub udziałów w spółce będącej właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, jeżeli w wyniku tego spółka stanie się cudzoziemcem lub jeżeli nabywcą udziałów (akcji) w takiej spółce jest cudzoziemiec, nie będący dotychczas jej wspólnikiem czy akcjonariuszem. W odniesieniu do obywateli i przedsiębiorców państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego obowiązują odmienne reguły - nie muszą mieć oni zezwolenia, chyba że chcą nabyć grunty rolne i leśne (w okresie 12 lat od przystąpienia Polski do UE) i tzw. drugich domów (w okresie 5 lat)

Nieruchomości Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego - tryb zwierania umów - zasada przetargu, i w przypadku nieruchomości Skarbu Państwa starosta musi uzyskać zgodę wojewody a w przypadku nieruchomości samorządowych - zgody organów stanowiących, lub wyznaczenia przez te organy zasad.

§ 3. Zasiedzenie i przemilczenie

Zasiedzenie i przemilczenie są sposobami nabycia prawa na skutek upływu czasu.

Zasiedzenie - polega na nabyciu prawa własności (lub innego) na skutek długotrwałego wykonywania tego prawa przez osobę nieuprawnioną. Usuwa rozbieżność między stanem faktycznym a prawnym. Przez zasiedzenie można nabyć tylko prawa rzeczowe - takie, które łączą się z władztwem nad rzeczą (przesłanką zasiedzenia jest posiadanie!) własność, użytkowanie wieczyste i niektóre służebności gruntowe.

Zasiedzenie nieruchomości - można zasiedzieć każdą nieruchomość (gruntową, lokalową i budynkową (ale tylko z użytkowaniem wieczystym)) niezależnie od tego, czy ma urządzoną księgę wieczystą czy nie. Można zasiedzieć udział we współwłasności albo część nieruchomości, ale już tylko gruntowej (lokal można zasiedzieć tylko w całości).

Przesłanki zasiedzenia nieruchomości:

• Posiadanie samoistne (takie, jakie odpowiada treści prawa własności)

• Upływ czasu - 20 lat dla posiadacza w dobrej, 30 - w złej wierze

Dobra wiara nie stanowi przesłanki zasiedzenia, skraca jedynie wymagany do niego czas. Do skrócenia czasu zasiedzenia wystarcza, aby posiadacz był w dobrej wierze w chwili uzyskania posiadania. Występuje wtedy, gdy z przyczyn usprawiedliwionych posiadacz nie wie o tym, że nie przysługuje mu prawo własności. W dobrej wierze nie jest ten, kto nabywa nieruchomość bez zachowania formy aktu notarialnego

Art. 172 §1 - Posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat 20 jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).

§2 - Po upływie lat 30 posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze

Jeżeli właścicielem nieruchomości jest małoletni, zasiedzenie nie może się skończyć wcześniej niż z upływem 2 lat od uzyskania przez niego pełnoletniości (art. 173).

Przesłanki zasiedzenia rzeczy ruchomej:

• Posiadanie samoistne

• Upływ trzech lat

• Dobra wiara posiadacza (przez całe 3 lata) - domniemanie dobrej wiary

Art. 174 - Posiadacz rzeczy ruchomej nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada rzecz nieprzerwanie od lat trzech jako posiadacz samoistny, chyba że jest w złej wierze.

Zasiedzieć własność może tylko taki posiadacz, który nie jest właścicielem rzeczy - nie może żądać stwierdzenia zasiedzenia osoba, która ma trudności z udowodnieniem swego prawa, nabytego w innej drodze.

Do zasiedzenie prowadzi tylko posiadanie nieprzerwane, stąd dwie zasady:

• Domniemanie prawne ciągłości posiadania

Art. 340 - Domniemywa się ciągłość posiadania. Niemożność posiadania wywołana przez przeszkodę przemijającą nie przerywa posiadania.

• Zasada, że posiadanie przywrócone poczytuje się za nieprzerwane

Art. 345 - Posiadanie przywrócone poczytuje się za nieprzerwane.

Do biegu zasiedzenia stosuje się odpowiednio przepisy o biegu przedawnienia. Zatem zasiedzenie podlega przerwie i zawieszeniu.

Doliczenie posiadania (czasu) poprzednika (Accessio possessionis, Accessio temporis) -art. 176 - gdy posiadanie przechodzi z jednej osoby na drugą (przeniesienie posiadania lub dziedziczenie), następnik może doliczyć czas posiadania poprzednika do czasu zasiedzenia, ale jeśli poprzednik uzyskał posiadanie w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko, gdy łącznie z czasem obecnego posiadacza wynosi co najmniej 30 lat.

Skutki zasiedzenia: nabycie własności przez posiadacza ex lege. Jest to pierwotny sposób nabycia własności. Zasiedzenie nie powoduje wygaśnięcia obciążeń własności - ochrona osób trzecich. Posiadacz, który nabył własność przez zasiedzenie, może żądać, by sąd stwierdził to w orzeczeniu.

Przemilczenie - prowadzi do nabycia własności przez osobę nieuprawnioną na skutek niewykonywania swojego prawa przez właściciela przez określony czas. Następuje tylko w wypadkach określonych w ustawie - tylko co do rzeczy znalezionych - jeżeli właściciel nie zgłasza się po rzecz znalezioną w wyznaczonym terminie, własność rzeczy nabywa znalazca lub Skarb Państwa.

§ 4. Inne, przewidziane w kodeksie cywilnym, wypadki nabycie i utraty własności

• Zrzeczenie się własności (art. 140, 180)

Zrzeczenie wynika z prawa właściciela do rozporządzania rzeczą. Do zrzeczenia się nieruchomości wymagane jest: jednostronne oświadczenie właściciela, złożone w formie aktu notarialnego - czynność prawna jednostronna konsensualna. Nieruchomość taka nie staje się rzeczą niczyją, ale staje się ex lege własnością gminy, na obszarze której jest położona, lub gminy na obszarze której znajduje się jej większa części, chyba że przepis szczególny wskazuje inny podmiot (nieruchomość należąca do państwowej osoby prawnej przypada Skarbowi Państwa, a należąca do samorządowej osoby prawnej - jednostce samorządu terytorialnego). Nabycie własności na skutek zrzeczenia się jej dotychczasowego właściciela jest nabyciem pierwotnym. (gmina jednak nabywa własność z obciążeniami, za które staje się odpowiedzialna do wartości nieruchomości wg stanu w chwili jej nabycia, a cen w chwili zaspokojenia wierzyciela) - art. 179 przestał obowiązywać w związku z wyrokiem TK o jego niezgodności z Konstytucją.

Zrzeczenie rzeczy ruchomej następuje przez: porzucenie rzeczy z zamiarem wyzbycia się własności - czynność jednostronna realna. Rzecz porzucona staje się rzeczą niczyją.

Art. 180 - Właściciel może wyzbyć się własności rzeczy ruchomej przez to, że w tym zamiarze ją porzuci.

• Zawłaszczenie (art. 181)

Art. 181 - Własność ruchomej rzeczy niczyjej nabywa się przez jej objęcie w posiadanie samoistne.

Do zawłaszczenia konieczne jest: zawładnięcie rzeczą w intencji stania się jej właścicielem. Powoduje pierwotne nabycie własności.

Rój pszczół, który opuścił ul staje się niczyim, jeżeli właściciel nie odnajdzie go w ciągu trzech dni od wyrojenia (art. 182). Jeżeli go znajdzie:

• Rój osiadł na dziko - właściciel może zabrać rój jako swoja własność

• Rój osiadł w cudzym ulu niezajętym - może żądać wydania roju za zwrotem kosztów

• Rój osiadł w cudzym ulu zajętym - traci własność i nie przysługuje mu roszczenie z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia - rój staje się częścią ulu i własnością właściciela tego ulu.

• Znalezienie(art. 183 - 189)

Znaleźć można rzecz: porzuconą, porzuconą bez zamiaru wyzbycia się własności lub zwierzęta, które zabłądziły lub uciekły. Znalazca ma obowiązek zawiadomi osobę uprawnioną do odbioru rzeczy, a jeśli nie wie, kto jest uprawniony obowiązany jest zawiadomić tzw. organ przechowujący (starosta) (art. 183). Pieniądze, papiery wartościowe, kosztowności oraz rzeczy mające wartość naukową lub artystyczną znalazca powinien oddać na przechowanie staroście, inne rzeczy tylko na jego żądanie (art. 184). W wypadku zgubienia a następnie znalezienia rzeczy nie traci się prawa własności. Znalazcy przysługuje znaleźne w wysokości 1/10 wartości rzeczy, jeżeli zgłosi swoje roszczenie najpóźniej w chwili wydania rzeczy uprawnionemu (art. 186). Jeżeli właściciel nie odbierze rzeczy w ciągu 1 roku od dnia wezwania, w razie niemożności wezwania w ciągu 2 lat od znalezienia - rzecz staje się własnością znalazcy lub w przypadku pieniędzy i innych wymienionych wyżej rzeczy - Skarbu Państwa (art. 189) Ten sposób nabycia to przemilczenie.

Spod powyższych reguł wyłączone są następujące sytuacje:

• Rzecz została znaleziona w budynku lub innym pomieszczeniu otwartym dla publiczności albo w środku transportu publicznego - znalazca oddaje rzecz zarządcy budynku, pomieszczenia lub środka transportu (art. 188)

• Rzecz znaleziona to skarb (rzecz mająca znaczną wartość materialną, naukową albo artystyczną, znaleziona w takich okolicznościach, że poszukiwanie właściciela byłoby bezcelowe) - rzecz staje się własnością Skarbu Państwa a znalazcy przysługuje wynagrodzenie. (art. 189)

• Nabycie pożytków naturalnych rzeczy

Art. 190 - Uprawniony do pobierania pożytków naturalnych rzeczy nabywa ich własność przez odłączenie ich od rzeczy.

• Akcesja, czyli połączenie rzeczy

W razie połączenia (akcesji) dwóch rzeczy powstaje nowa rzecz.

Akcesja rzeczy ruchomej z nieruchomością -superficies solo credit - rzecz ruchoma staje się częścią składową nieruchomości, a dotychczasowemu właścicielowi rzeczy ruchomej przysługują roszczenia: o bezpodstawnym wzbogaceniu, o obowiązku naprawienia szkody i przepisy o rozliczeniach między właścicielem a posiadaczem.

Art. 191 - Własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową.

Akcesja dwóch ruchomych rzeczy:

• Połączenie (art. 193)

• Pomieszanie (art. 193)

W obu powyższych przypadkach, jeżeli przywrócenie stanu poprzedniego byłoby związane z nadmiernymi trudnościami lub kosztami - dotychczasowi właściciele stają się współwłaścicielami całości, a ich udziały oznacza się wg stosunku wartości rzeczy pomieszanych lub połączonych, chyba że jedna z tych rzeczy ma wartość znacznie większą aniżeli pozostałe. Wówczas rzeczy o mniejszej wartości stają się jej częściami składowymi, a ich właściciel traci prawo własności.

• Przetworzenie (art. 192 §1, §2)

Ten, kto wytworzył rzecz z cudzych materiałów staje się jej właścicielem. Wyjątki:

• Rzecz wytworzona staje się własnością właściciela materiałów, jeżeli przetworzenie zostało dokonane w złej wierze

• wartość materiałów jest większa od wartości nakładu pracy

Podstawę rozliczeń między właścicielami stanowią przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu i o obowiązku naprawienia szkody.

§ 5. Szczególne sposoby nabywania własności nieruchomości przez państwo i przez jednostki samorządu terytorialnego.

Nacjonalizacja - sposób nabycia własności przez państwo - z mocy aktu nacjonalizującego (może nim być tylko ustawa) na własność państwa przechodzi nie określony obiekt, ale określona kategoria dóbr. Przejście własności następuje ex lege. Jej odmianą jest komunalizacja - przejście własności na gminę lub gminy. Obecnie nacjonalizacja nie ma racji bytu.

Wywłaszczenie - akt władczy indywidualny, na mocy którego następuje, ze względu na interes publiczny, pozbawienie właściciela własności określonej nieruchomości albo ograniczenie innego prawa rzeczowego na nieruchomości, Konstytucja określa, że wywłaszczenie może odbyć się jedynie na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem. Wywłaszczenie następuje na rzecz skarbu państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Decyzję wywłaszczeniową podejmuje starosta.

ROZDZIAŁ V - WSPÓŁWŁASNOŚĆ

§ 1. Pojęcie, rodzaje i ogólna charakterystyka współwłasności

Podzielność prawa własności oznacza, że prawo własności może należeć do kilku osób.

Do najbardziej charakterystycznych form podzielności prawa własności należą:

• własność podzielona wg czasu jej trwania

Własność rzeczy przysługuje jednemu właścicielowi z tym zastrzeżeniem, że z chwilą powstania określonego zdarzenia albo z chwilą upływu z góry określonego czasu, własność ta przechodzi na inną osobę ex lege, więc bez potrzeby składania odpowiednich oświadczeń woli. Rzecz ma zatem niejako dwóch właścicieli: „aktualnego” i „przyszłego”.

• własność podzielona wg treści

Twór wieków średnich. Jednemu z właścicieli przysługuje tzw. własność zwierzchnia, drugiemu - tzw. własność użytkowa. Każdemu z tych właścicieli przysługują inne atrybuty tego prawa. Właściciel użytkowy - atrybut bezpośredniego korzystania z rzeczy, właściciel zwierzchni - prawo rozporządzania rzeczą i m.in. prawo pobierania określonych świadczeń czynszowych. Własność każdego z właścicieli jest nazywana własnością niezupełną.

• własność należąca niepodzielnie do kilku osób (współwłasność)

Art. 195 - Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność)

Współwłasność (condominium pro indiviso) charakteryzują trzy cechy:

• jedność przedmiotu

Przedmiotem wspólnego prawa jest jedna rzecz ruchoma lub nieruchoma, a nie zespół różnych rzeczy. Nie wyklucza to traktowania jako przedmiotu współwłasności rzeczy wraz z przynależnościami. Nie jest współwłasnością w rozumieniu art. 195 wspólność masy majątkowej (spadek, wspólny majątek małżonków). W skład masy wchodzi bowiem wiele praw różnego rodzaju.

• wielość podmiotów

Wspólne prawo własności do tej samej rzeczy przysługuje kilku (co najmniej dwóm) osobom. Osoby te muszą być odrębnymi podmiotami prawa, nie tworzą osoby prawnej (osoba prawna to jeden podmiot).

• niepodzielność wspólnego prawa

Żadnemu ze współwłaścicieli nie przysługuje wyłączne prawo do fizycznie określonej części rzeczy ani żadnemu nie przysługuje wyłącznie taki czy inny atrybut prawa własności. Każdy ze współwłaścicieli ma jednakowe prawo do całej rzeczy, ograniczone jedynie takim samym prawem innych współwłaścicieli.

Współwłasność nie jest instytucją jednolitą.

Art. 196 §1 - Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną.

§2 -Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.

Współwłasność zwykła (w częściach ułamkowych)

Współwłasność łączna

- niezwiązana z innym stosunkiem prawnym - współwłaścicielowi przysługuje oznaczony co do wielkości ułamkiem udział we współwłasności - współwłaściciel może swobodnie rozporządzać swoim udziałem - może być zniesiona w każdym czasie - stosunek nietrwały (przejściowy) - służy ochronie indywidualnych interesów każdego ze współwłaścicieli

- opiera się zawsze na określonym stosunku osobistym i spełnia względem niego rolę służebną; istnieje, by podstawowy stosunek prawny mógł należycie spełniać swą rolę społeczną i ekonomiczną; bez tego stosunku nie jest możliwe jej istnienie, w razie jego ustania współwłasność ta traci charakter współwłasności łącznej - współwłasność bezudziałowa - nie można rozporządzać udziałem we współwłasności - nie może być zniesiona dopóki trwa stosunek podstawowy - stosunek trwały - służy ochronie majątku wspólnego jako całości

Współwłasność łączna - najbardziej typowe przykłady:

• wynikająca ze wspólności majątkowej między małżonkami, jeżeli małżonków nie obowiązuje ustrój rozdzielności majątkowej

• wynikająca ze spółki cywilnej

Współwłasność w częściach ułamkowych ma w zasadzie charakter jednolity. Występują jednak odmiany:

• współwłasność przymusowa

Współwłasność przymusowa istnieje z reguły po to, by współwłaściciele mogli lepiej korzystać ze swych nieruchomości. Np. współwłasność tzw. drogi wewnętrznej albo części nieruchomości, w której wyodrębniono własność lokali, służące do wspólnego użytku;

• współwłasność siedlisk

Jest współwłasnością w częściach ułamkowych. Zasadą jest podzielne korzystanie z siedlisk przez ich współwłaścicieli, a jej zniesienie jest wyłączone. Powstała w wyniku akcji nadawania ziemi na Ziemiach Odzyskanych.

• współwłasność spadkowa

Należy odróżnić tu wspólność całej masy majątkowej oraz współwłasność poszczególnych rzeczy wchodzących w skład spadku (współwłasność sensu stricto). Wiąże się to, z podwójnym ograniczeniem praw współwłaścicieli - można żądać zniesienia współwłasności jedynie w ramach działu całego spadku, a prawo rozporządzania udziałem w przedmiocie wchodzącym w skład spadku doznaje pewnych ograniczeń. Podobnie współwłasność małżonków po ustaniu małżeństwa.

• współwłasność wspólnot gruntowych

XIX wiek - chłopom nadano na wspólną własność obszary pastwiskowe i leśne, do zarządzania sprawami wspólnoty powołane są specjalne spółki przymusowe. Spółki te nie są właścicielami, lecz tylko zarządcami gruntów wspólnoty. Grunty te stanowią bowiem przedmiot współwłasności bądź właścicieli gospodarstw rolnych danej wsi lub okolicy, bądź także innych mieszkańców tych terenów. Współwłaściciele mają bardzo ograniczone prawo zbywania swoich udziałów oraz nie mogą żądać zniesienia tej współwłasności.

Istota współwłasności:

Istota udziału - współwłasność stanowi tylko odmianę własności, udział jest wycinkiem prawa własności. Do współwłasności stosuje się przepisy odnoszące się do własności. Każdemu ze współwłaścicieli przysługuje samoistne, rzeczowe prawo sui generis, na które składa się wiele uprawnień o charakterze bezwzględnym.. Wśród uprawnień przysługujących współwłaścicielowi znajdują się takie, których nie zawiera prawo własności (np. uprawnienie do żądania zniesienia współwłasności) oraz że współwłaściciel podlega pewnym ograniczeniom (np. ma obowiązek liczenia się z analogicznymi uprawnieniami innych właścicieli), które nie występują przy własności.

Sposoby powstania współwłasności:

• ze spadkobrania, jeśli występuje kilku spadkobierców

• z czynności prawnych

• ex lege z połączenia lub pomieszania rzeczy ruchomych

• z orzeczenia sądowego; jeżeli sąd w postanowieniu o zniesieniu współwłasności rzecz wspólną przyznaje kilku współwłaścicielom

• z przekształcenia ex lege na taką współwłasność, w wypadku ustania wspólności majątkowej między małżonkami czy rozwiązania spółki cywilnej

Wspólność praw - prawo własności jest tylko szczególnym, jednym wypadkiem współwłasności. Przepisy o współwłasności znajdują zastosowanie do: do wspólności masy majątkowej, do wspólności innych praw obligacyjnych, do wspólności praw na dobrach niematerialnych, do wspólności patentu, do współposiadania.

§ 2. Udziały współwłaścicieli

Należy odróżnić prawo własności całej rzeczy od udziałów współwłaścicieli. Udział wyraża zakres uprawnień współwłaściciela względem rzeczy wspólnej i jest określony odpowiednim ułamkiem (stąd „część ułamkowa”, „część idealna, myślowa”). Prawo własności całej rzeczy przysługuje wszystkim współwłaścicielom niepodzielnie, udział jest prawem, które należy wyłącznie do współwłaściciela - każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać (zbyć, zrzec się, wydzierżawić, obciążyć ograniczonym prawem rzeczowym, rozporządzać na wypadek śmierci, ale nie może obciążyć go służebnością, najmem) swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Od tej zasady prawo cywilne przewiduje trzy wyjątki:

• w razie sprzedaży przez właściciela nieruchomości rolnej udziału, pozostałym współwłaścicielom przysługuje prawo pierwokupu, jeżeli prowadzą gospodarstwo na wspólnym gruncie - art. 166

• rozporządzanie udziałem w przedmiocie należącym do spadku jest z pełnym skutkiem dopuszczalne tylko za zgodą wszystkich spadkobierców - art. 1036

• rozporządzenie udziałem we współwłasności przymusowej i we wspólnocie gruntowej podlega istotnym ograniczeniom

Wielkość udziału wynika z tytułu, który stał się podstawą współwłasności.

Art. 197 - Domniemywa się, że udziały współwłaścicieli są równe.

Jest to domniemanie iuris tantum - może być obalone.

§ 3. Zarząd rzeczą wspólną

Zarząd rzeczą wspólną - podejmowanie wszelkich decyzji i dokonywanie wszelkiego rodzaju czynności dotyczących przedmiotu wspólnego prawa.

Rodzaje zarządu:

• Ustawowy

Zasada woli stron - o dokonywaniu poszczególnych czynności decydują sami współwłaściciele. W przypadku czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu - zasada jednomyślności, dla zarządu zwykłego - zasada większości (wg udziałów).

Za czynności zwykłego zarządu należy uznać załatwianie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w nie pogorszonym stanie w ramach aktualnego jej przeznaczenia. Inne czynności przekraczają zakres zwykłego zarządu.

Art. 199 - Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Art. 201 - Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.

Art. 204 - Większość współwłaścicieli oblicza się według wielkości udziałów.

Zasada ingerencji sądu - może polegać na rozstrzygnięciu dotyczącym konkretnej czynności (art. 201, 202) albo na ustanowieniu zarządu sądowego (art. 203)

Art. 202 - Jeżeli większość współwłaścicieli postanawia dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną, każdy z pozostałych współwłaścicieli może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.

Każdy ze współwłaścicieli ma prawo i obowiązek współdziałać w zarządzie rzeczą wspólną.

Art. 200 - Każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współpracy w zarządzie rzeczą wspólną.

• Umowny

Współwłaściciele mogą umownie określić zasady zarządu rzeczą wspólną. Mogą powierzyć zarząd jednemu z nich lub osobie trzeciej, mogą ustalić, że do czynności przekraczających zwykły zarząd będzie wystarczała tylko zgoda większości itd. Oczywiście umowa ustalająca zasady zarządu jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd - wymóg jednomyślności.

Jeżeli z woli współwłaścicieli zarząd zostaje powierzony jednemu z nich albo gdy via facti się tak układa, współwłaściciel sprawujący zarząd może żądać od pozostałych wynagrodzenia odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi jego pracy (art. 205), a pozostali współwłaściciele mają prawo żądać od niego w odpowiednich terminach rachunku z zarządu (art. 208).

• Sądowy

Art. 203 - Każdy ze współwłaścicieli możne wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.

O wyznaczenie zarządcy (współwłaściciel lub osoba trzecia) do sądu może się zwrócić każdy ze współwłaścicieli. Przesłanką wydania takiej decyzji jest jedna z trzech przyczyn:

• Nie można uzyskać zgody współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu

• Większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu

• Większość współwłaścicieli krzywdzi mniejszość

Z chwilą ustanowienia zarządcy nabywa on uprawnienie zarządu zwykłego rzeczą, tracą je współwłaściciele, zachowują oni prawo do czynności przekraczających zwykły zarząd - mogą także rzecz zbyć, pomimo ustanowienia zarządcy sądowego.

Czynności zachowawcze - zmierzające do zachowania wspólnego prawa - mogą zostać podjęte przez każdego ze współwłaścicieli. Należą do nich np.: wytoczenie powództwa windykacyjnego przeciwko osobie trzeciej o wydanie rzeczy wspólnej, wystąpienie z wnioskiem o rozgraniczenie nieruchomości, sprzedaż rzeczy ze względu na możliwość szybkiego jej zepsucia się, rozebranie budynku grożącego zawaleniem, dochodzenie całej należności z tytułu czynszu najmu, dochodzenie odszkodowania za wycięcie rosnących na nieruchomości drzew.

Art. 209 - Każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkich czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa.

§ 4. Korzystanie z rzeczy wspólnej

Prawo do korzystania z rzeczy wspólnej można podzielić na dwa uprawnienia: do posiadania rzeczy i jej używania (niepodzielne) oraz do pobierania pożytków (podzielne wg udziałów).

Art. 207 - Pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

Współwłaściciel, który poniósł określony wydatek na rzecz wspólną, może żądać od pozostałych zwrotu w częściach odpowiadających im udziałom (stosunek wewnętrzny). Na zewnątrz (wobec osób trzecich) za zobowiązania odpowiadają ci współwłaściciele, którzy je zaciągnęli. Współwłaściciele nie są bowiem przedstawicielami właścicieli niedziałających.

Art. 206 - Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem przez pozostałych współwłaścicieli.

Każdy może posiadać całą rzecz i korzystać z całej rzeczy. Korzystanie z rzeczy wspólnej jest jednak ograniczone: współwłaściciel może korzystać tylko nie przeszkadzając analogicznemu prawu wykonywanemu przez pozostałych współwłaścicieli. Można ustalić inny sposób korzystania z rzeczy:

• podział quod usum - wydzielenie każdemu fizycznej części rzeczy wspólnej (nieruchomości) do wyłącznego użytku. Współwłaściciele nadal pozostają w stosunku współwłasności i każdy może żądać jej zniesienia

• Podział korzystania z rzeczy pod względem czasowym

• Podział korzystania z rzeczy wg rodzaju pożytków, jakie rzecz przynosi

• Przyznanie prawa korzystania z rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z zastrzeżeniem oddawania pozostałym odpowiedniej części pożytków w naturze lub gotówce

Ochrona współposiadania (petytoryjna = służąca osobie, której przysługuje prawo):

Współwłaściciel, który został pozbawiony możliwości korzystania z rzeczy wspólnej, korzysta z ochrony sądowej.

• Współposiadanie, które wymaga zgodnego współdziałania zainteresowanych - wyrok będzie niewykonalny, bo nie ma takich środków egzekucyjnych, które mogłyby zmusić opornych do lojalnego współdziałania. Można jednak wystąpić o określenie innego sposobu korzystania z rzeczy.

• Współposiadanie, które nie wymaga zgodnego współdziałania - właściciel może dochodzić swoich praw w trybie procesu, bo wyrok będzie wykonalny w świetle postępowania egzekucyjnego

Możemy mówić o:

• Korzystaniu ustawowym

• Korzystaniu umownym

• Korzystaniu na podstawie orzeczenia sądowego - gdy nie mogą dojść do porozumienia, lub odsuwają jednego (kilku) ze współwłaścicieli od korzystania z rzeczy; postępowanie nieprocesowe, orzeczenie konstytutywne

Współwłaściciele mogą zawrzeć porozumienie wyłączające na czas do 5 lat uprawnienie do żądania zniesienia współwłasności.

Art. 210 - Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze pięć lat; przedłużenie można ponowić.

Umowa ta nie rodzi skutków wobec osób trzecich, lecz jedynie roszczenia względne, skuteczne tylko między współwłaścicielami, którzy je zawarli. Roszczenie z takich umów mogą być ujawnione w księdze wieczystej, zatem uzyskują skuteczność względem praw nabytych po ujawnieniu (dotyczy to także spadkobierców)

Art. 221 - Czynności prawne określające zarząd i sposób korzystania z rzeczy wspólnej albo wyłączające uprawnienie do zniesienia współwłasności odnoszą także skutek względem nabywcy udziału, jeżeli nabywca o nich wiedział lub z łatwością mógł się dowiedzieć. To samo dotyczy wypadku, gdy sposób korzystania z rzeczy został ustalony w orzeczeniu sądowym.

§ 5. Zniesienie współwłasności

Zniesienie współwłasności - likwidacja stosunku prawnego, jaki łączy współwłaścicieli. Każdy ze współwłaścicieli (współwłasności w częściach ułamkowych) może żądać zniesienia współwłasności (art. 210). Brak jest od tej zasady wyjątków. Uprawnieni mogą jednak ograniczyć to uprawnienie przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż pięć lat, po czym przedłużyć. Roszczenie o zniesienie współwłasności nie ulega przedawnieniu

Art. 220 - Roszczenie o zniesienie współwłasności nie ulega przedawnieniu.

Zniesienie współwłasności przebiega w trybie: umownym lub sądowym.

Tryb umowny - jeśli dotyczy nieruchomości umowa powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego.

Sądowe zniesienie współwłasności - w postępowaniu nieprocesowym, wszczynane przez wniosek (legitymację ma każdy współwłaściciel a także prokurator). Sąd rozstrzyga o wzajemnych roszczeniach z tytułu posiadania (nakładów i korzystania przez niektórych współwłaścicieli rzeczy w zakresie szerszym niż to wynika z ich udziałów).

Sposoby zniesienia współwłasności:

• Podział fizyczny

Jest to zasadniczy sposób w kodeksie. Każdy ze współwłaścicieli może żądać, by zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej. Wniosek taki nie zostanie uwzględniony tylko wtedy, gdy:

• Byłby sprzeczny z przepisami ustawy (np. gdy podział nieruchomości jest zakazany, zakaz podziału budynków)

• Byłby sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy (np. gdy zmierza do likwidacji warsztatu produkcyjnego)

• Pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości (dotyczy większości rzeczy ruchomych)

Gdy zniesienie współwłasności zostaje dokonane za zgodą wszystkich zainteresowanych (w drodze umowy przede wszystkim), bezwzględnie obowiązują tylko ograniczenia ustawowe.

Sąd powinien dążyć by części odpowiadały, co do wartości wielkości udziałów. W razie niemożliwości praktycznych lub wynikających z potrzeb współwłaścicieli, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. (art. 212). Przy podziale gruntu sąd może obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami gruntowymi (art. 212 §1) (ustanowienie służebności drogowej jest przesłanką dopuszczalności podziału nieruchomości podlegających tej ustawie).

• Przyznanie rzeczy jednemu lub niektórym ze współwłaścicieli

Z reguły stosowane do rzeczy ruchomych, w stosunku do nieruchomości lokalowych, budynkowych, gdy podział ich jest niemożliwy. Pozostali otrzymują równowartość swych udziałów pod postacią spłat. Spłata stanowi równowartość całego udziału.

• Sprzedaż rzeczy

Następuje, gdy wszyscy współwłaściciele złożą zgodny wniosek, co do takiego sposobu albo gdy sąd wybierze sprzedaż rzeczy, jeżeli nie da się jej podzielić, a okoliczności konkretnego przypadku przemawiają za takim rozwiązaniem (np. żaden ze współwłaścicieli nie chce rzeczy, albo nie mógłby spłacić pozostałych) (Art. 212 §2). Sprzedaż zarządzona przez sąd następuje w trybie postępowania egzekucyjnego - licytacji.

Zniesienie współwłasności nieruchomości rolnych.

Nieruchomości rolne są traktowane jako jedna całość razem z przedmiotami wchodzącymi w skład gospodarstwa rolnego - jako jedna rzecz, jeśli chodzi o zniesienie współwłasności.

Jeżeli zniesienie współwłasności gospodarstwa rolnego przez podział między współwłaścicieli byłoby sprzeczne z zasadami prawidłowej gospodarki, sąd przyzna je temu z nich, na którego wyrażą zgodę pozostali, albo temu, który prowadzi je lub w nim pracuje, chyba że interes społeczno-gospodarczy przemawia za innym wyborem (ten, który daje najlepszą gwarancję jego należytego prowadzenia).

Na wniosek wszystkich współwłaścicieli sąd zarządzi sprzedaż gospodarstwa rolnego.

Wysokość spłat ustala się stosownie do zgodnego porozumienia. W razie niemożności jego uzyskania spłaty mogą być obniżone. Przy obniżeniu bierze się pod uwagę:

• Typ, wielkość i stan gospodarstwa

• Sytuację osobistą i majątkową współwłaściciela zobowiązanego do spłat

• Sytuację osobistą i majątkową współwłaściciela uprawnionego do otrzymania spłat

Właściciele, którzy przy zniesieniu współwłasności nieruchomości rolnych nie otrzymali spłaty swojego ekwiwalentu w naturze, mają dwa uprawnienia:

• Mogą żądać od współwłaściciela, który otrzymał to gospodarstwo i przed upływem 5 lat zbył odpłatnie wchodzące w jego skład nieruchomości, aby wydał im korzyści osiągnięte dzięki temu, że uiścił obniżone spłaty.

• Współwłaściciele, którzy nie otrzymali gospodarstwa rolnego, a którzy do chwili zniesienia współwłasności w nim zamieszkiwali, zachowują uprawnienie do dalszego zamieszkiwania, nie dłużej jednak niż przez 5 lat od chwili zniesienia współwłasności (małoletni od chwili osiągnięcia pełnoletniości)

ROZDZIAŁ VI - WŁASNOŚĆ LOKALI

§ 1. Prawna regulacja odrębnej własności lokali.

Odrębna własność lokalu (własność lokalu) - wyłączenie lokalu z reżimu własności gruntowej. Stan prawny nieruchomości lokalowych reguluje 25. VI 1994 - Ustawa o własności lokali, odnośnie budynków spółdzielni mieszkaniowych - Ustawa z dn. 15. XII 2000r o spółdzielniach mieszkaniowych.

Przesłanki ustanowienia odrębnej własności lokali:

• Musi być to lokal (a nie dowolna część budynku, np. piętro, jedno pomieszczenie)

• Samodzielność lokalu tj. wydzielony w obrębie budynku trwałymi ścianami - samodzielność tę stwierdza właściwy organ administracji - starosta.

Lokal może mieć: różne przeznaczenie (lokali mieszkalny jak i o innym przeznaczeniu) i dowolne rozmiary. Odrębna własność może być ustanowiona bez względu na to, czy będzie z niego korzystał dotychczasowy właściciel, czy nowy nabywca, czy najemca itp. Można ustanowić odrębną własność kilku lokali dla jednej osoby. Wyodrębnienie jest możliwe niezależnie od rodzaju budynku (domek jednorodzinny, wielomieszkaniowy). Może dotyczyć wszystkich lokali w budynku lub tylko niektórych.

Ustanowienie odrębnej własności lokalu może być dokonane w drodze:

• Umowy - wymóg aktu notarialnego i wpisu do ksiąg wieczystych, zawierana między współwłaścicielami lub między właścicielem nieruchomości i osobą, która lokal nabywa. Umowa powinna zawierać w szczególności: rodzaj, położenie i rozmiary poszczególnych lokali, wielkość udziałów we współwłasności wspólnej. Ustanowienie odrębnej własności lokalu może też nastąpić causa solvendi - w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela do wybudowania na gruncie budynku i wyodrębnienia własności lokali oraz przeniesienia ich własności.

• Jednostronnej czynności prawnej - ustanawia właściciel nieruchomości „dla siebie”, odpowiednio stosuje się przepisy o ustanowieniu odrębnej własności na mocy umowy.

• Orzeczenia sądowego - sąd może ustanowić odrębną własność lokali w orzeczeniu o zniesieniu współwłasności, o dziale spadku lub o podziale majątku wspólnego małżonków, obowiązuje tu wymóg wpisu do ksiąg wieczystych

• Odrębna własność może powstać także jako efekt budownictwa spółdzielczego.

• Ex lege - art. 17 u.s.m. - w razie likwidacji lub upadłości spółdzielni tzw. spółdzielcze prawo do lokalu przekształca się w odrębną własność, chyba że nabywcą jest inna spółdzielnia; podobnie w razie egzekucji.

Odrębna własność lokali nie może powstać w wyniku zasiedzenia.

Nieruchomość wspólna - jest współwłasnością przymusową; w razie wyodrębnienia własności lokali grunt oraz wszelkie części budynku i inne urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku poszczególnych właścicieli lokali, stanowią przedmiot ich wspólnej własności w częściach ułamkowych. Udział odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z pomieszczeniami do niego przynależnymi do powierzchni użytkowej wszystkich lokali w budynku wraz z przynależnościami. Udział ten jest prawem związanym z własnością lokalu. Własność lokali może być ustanowiona tylko na rzecz osób, które jednocześnie uzyskują prawo do gruntu albo prawo własności, albo użytkowania wieczystego. Z innymi prawami rzeczowymi lub obligacyjnymi własność lokalu nie może być związana.

Prawa i obowiązki właścicieli wynikają z dwóch podstaw: art. 140 - właściciel może korzystać z rzeczy i rozporządzać rzeczą oraz ze współwłasności nieruchomości wspólnej - prawo współkorzystania z nieruchomości i pobierania z niej pożytków oraz ponoszenia nakładów i ciężarów stosownie do udziałów. Jeżeli właściciel lokalu narusza w sposób rażący swe obowiązki, wspólnota mieszkaniowa może żądać w trybie procesu, aby sąd nakazał sprzedaż jego lokalu w drodze licytacji.

Wspólnota mieszkaniowa - tworzy ją ogół właścicieli, jest ułomną osobą prawną - może zaciągać zobowiązania, nabywać prawa, pozywać i być pozywana, za zobowiązania wspólnota mieszkaniowa odpowiada bez ograniczeń, a każdy właściciel - w części odpowiadającej jego udziałowi.

Zarząd może zostać ustanowiony w umowie (np. można go powierzyć osobie fizycznej lub prawnej), jeśli nie zostanie ona zawarta - obowiązuje zarząd ustawowy. Rodzaje zarządu:

• Dla małych wspólnot - do 7 lokali - system zarządu bezpośredniego - sprawowanego bezpośrednio przez wszystkich właścicieli lokali - do takiego zarządu stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności.

• Dla większych wspólnot - powyżej 7 lokali - system zarządu pośredniego - sprawowany przez powołane do tego organy. Wspólnoty te mają dwa organy: jednoosobowy lub wieloosobowy zarząd jako organ wykonawczy oraz ogół właścicieli lokali jako organ kontrolno-stanowiący (uchwały zapadają większością głosów). Zarząd nie może podejmować czynności przekraczających zwykły zarząd.

§ 2. Własność lokali w spółdzielniach mieszkaniowych.

W myśl ustawy z 15 XII 2000 o spółdzielniach mieszkaniowych członkowie takich spółdzielni mogą uzyskać własność lokalu mieszkalnego lub użytkowego w budynku wzniesionym lub nabytym przez spółdzielnię w dwojaki sposób:

• W trybie „dostarczenia” przez spółdzielnię lokalu w takiej formie prawej - zawiera się umowę o budowę lokalu obejmującą treścią zobowiązanie do ustanowienia odrębnej własności lokalu. Umowa taka wymaga formy pisemnej ad solemnitatem, oczywiście właściwa umowa w formie aktu notarialnego(członek może zastrzec, że do nabycia wspólnie z nim własności lokalu będą uprawnione inne osoby). Ekspektatywa odrębnej własności lokalu jest zbywalna (akt notarialny), dziedziczna i podlega egzekucji wraz z wkładem budowlanym. Nabycie staje się skuteczne z chwilą przyjęcia nabywcy w poczet członków spółdzielni. Umowa taka zobowiązuje do zawarcia umowy o ustanowienie własności obydwie strony, ale członek może uchylić się od zawarcia tej umowy, wypowiadając ją w dowolnym czasie, bez względu na okoliczności.

• W trybie przekształcenia we własność przysługującego dotychczas spółdzielczego własnościowego bądź lokatorskiego prawa do lokali. Członkowi przysługuje roszczenie o ustanowienie na jego rzecz odrębnej własności lokalu (jeśli zgłosi takie żądanie i spełni określone warunki natury finansowej), a gdy uprzednio spółdzielnia wyodrębniła lokal „dla siebie” - roszczenie o przeniesienie własności lokalu. Spółdzielnia nie może przenieść własności lokalu na inny niż uprawniony ze spółdzielczego prawa do tego lokalu podmiot.

Zarząd nieruchomością wspólną sprawuje ex lege spółdzielnia, gdy choćby jeden lokator będący współwłaścicielem nieruchomości wspólnej jest członkiem spółdzielni. W stosunkach z osobami trzecimi spółdzielnia występuje we własnym imieniu. Właściciele lokali są zobowiązani uczestniczyć w formie opłat świadczonych spółdzielni w kosztach związanych z wykonywaniem zarządu, a także z wydatkami i obciążeniami z wszelkich innych tytułów oraz (nawet jakby nie byli członkami spółdzielni) uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem innych nieruchomości, stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkałe w określonych budynkach lub osiedlu. Wysokość tych opłat ustala spółdzielnia. Opłaty te mogą być obniżone o dochody, które uzyskała spółdzielnia z działalności gospodarczej.

Obowiązki i uprawnienia właścicieli - wobec właściciela, który rażąco lub uporczywie narusza porządek domowy, utrudnia korzystanie z nieruchomości wspólnej lub lokali należących do innych osób, spółdzielnia może na wniosek większości właścicieli wystąpić z powództwem obejmującym żądanie nakazania przez sąd sprzedaży w drodze licytacji należącego do takiego właściciela lokalu

Szczególny reżim własności lokali w budynku spółdzielni mieszkaniowej ustaje ex lege po spełnieniu się łącznie dwóch przesłanek:

• Wyodrębnienie własności wszystkich lokali w budynku (jeśli w skład nieruchomości wchodzi kilka budynków - w tych budynkach)

• Ustanie członkowstwa wszystkich właścicieli tychże lokali

Powstaje wówczas wspólnota mieszkaniowa i obowiązuje ustawa o własności lokali.

Innym sposobem (nie ex lege) jest podjęcie decyzji o poddaniu tej własności ogólnym zasadom przez właścicieli lokali na mocy uchwały większości właścicieli lokali w budynku lub budynkach. Większość oblicza się wg wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej.

ROZDZIAŁ VII - OCHRONA WŁASNOŚCI

§ 1. Ogólna charakterystyka ochrony własności

Konstytucyjne gwarancje ochrony własności: RP chroni własność i prawo dziedziczenia (art.21).

Ochrona cywilistyczna - system roszczeń, jakie przysługują właścicielowi w razie naruszenia jego prawa. Jest to ochrona petytoryjna - ochrona prawa. Istnieje jeszcze ochrona posesoryjna - chroni stan faktyczny, jakim jest posiadanie.

Roszczenia przysługujące właścicielowi w wypadku naruszenia prawa:

• Roszczenie windykacyjne (rei vindicatio) - charakter obiektywny (o powstaniu roszczenia decyduje sam fakt naruszenia własności), korelat uprawnień właściciela (bez niego prawo własności nie mogłoby być wykonywanie)

Art. 222 §1 - Właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

Roszczenie windykacyjne jest roszczeniem właściciela o wydanie rzeczy, która znajduje się we władaniu innej osoby, wypływające z prawa własności. Brak jednej z tych cech powoduje, że nie ma ono charakteru roszczenia windykacyjnego. Zwrot rzeczy następuje cum omni causa tzn. łącznie ze wszystkimi przychodami uzyskanymi przez osobę, która bezprawnie władała cudzą rzeczą - zapewniają to roszczenia uzupełniające.

Legitymowanym do dochodzenia jest właściciel rzeczy albo jeden ze współwłaścicieli. Legitymację procesową ma także prokurator i Rzecznik Praw Obywatelskich.

Właściciel może żądać wydania rzeczy do swoich rąk albo do rąk osoby uprawnionej.

Ciężar dowodu (art. 6) spoczywa na powodzie - nieruchomości: domniemanie własności wynikające z wpisu do księgi wieczystej. Poza tym właściciel może korzystać z wszelkich dowodów.

Biernie legitymowanym może być skierowane przeciwko każdej osobie „która faktycznie włada rzeczą”. Jeżeli rzecz znalazła się w bezprawnym władaniu państwowej osoby prawnej, roszczenie windykacyjne należy skierować przeciwko tej osobie, a nie przeciwko Skarbowi Państwa.

Obrona pozwanego: zaprzeczenie własności (jeżeli powód nie udowodni swojego prawa, roszczenie jego jest oddalone, choćby nawet pozwany nie był właścicielem spornej rzeczy), zaprzeczenie biernej legitymacji (zaprzecza, że posiada rzecz), zarzut hamujący (stwierdzenie, że osobie władającej rzeczą przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą, nie wyłącza roszczenia na stałe, lecz jedynie hamuje jego realizację na czas trwania uprawnienia do władania rzeczą), zarzut nadużycia prawa (art. 5) (właściciel żądający wydania rzeczy wykonuje swoje prawo sprzecznie z zasadami współżycia społecznego)

OSN z 3 X 2000 - Oddalenie powództwa windykacyjnego na podstawie art. 5 k.c. może nastąpić „zupełnie wyjątkowo” i w „niezmiernie rzadkich” przypadkach.

Przedawnienie - roszczenie windykacyjne nie ulega przedawnieniu, jeśli dotyczy nieruchomości - art. 223 §1 - (nie wyklucza to zasiedzenia przez inną osobę), w stosunku do rzeczy ruchomych roszczenie przedawnia się wg terminów ogólnych - po 10 latach.

• Roszczenie negatoryjne (actio negatora) - charakter obiektywny, korelat uprawnień właściciela

Art. 222 §2 - Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.

Roszczenie negatoryjne może iść w dwóch kierunkach:

• właściciel może żądać przywrócenia stanu zgodnego z prawem - usunięcie skutków naruszenia, a nie tylko usunięcie się z cudzej rzeczy

• zaniechania naruszeń - gdy zachodzi niebezpieczeństwo kontynuowania bezprawia

Legitymowanym czynnie jest właściciel. Legitymację czysto procesową ma prokurator i Rzecznik Praw Obywatelskich. Biernie legitymowanym jest ten, kto cudze prawo własności narusza w sposób inny aniżeli przez przetrzymywanie w swoim władaniu cudzej rzeczy.

Dowód własności obciąża powoda (art. 6), który korzysta tu jednak jako władający rzeczą z domniemania własności wynikającego z faktu posiadania.

Przedawnienie - roszczenie negatoryjne nie ulega przedawnieniu w odniesieniu do nieruchomości (art. 223 §1), w stosunku do ruchomości - 10 lat.

• Roszczenia uzupełniające - uzupełniają roszczenie windykacyjne

• Roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy

• Roszczenie o zwrot pożytków (lub ich równowartości)

• Roszczenie o odszkodowanie za szkodę spowodowaną zużyciem rzeczy, jej pogorszenia lub utratą

Przedawnienie - z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy (art. 229).

Roszczenia te mogą być dochodzone oddzielnie, mogą być samoistnym przedmiotem obrotu. Nie mają charakteru obiektywnego, wręcz przeciwnie - uzależnienie od dobrej lub złej wiary posiadacza - ustawa normuje różnie dla trzech następujących stanów problem powstania roszczeń uzupełniających i zakresu ich stosowania:

• gdy posiadacz jest w dobrej wierze - roszczenia uzupełniające nie powstają. Tylko wtedy, gdy za rzecz utraconą uzyskał ekwiwalent, zobowiązany jest do jego wydania na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu.

Art. 224 §1 - Samoistny posiadacz w dobrej wierze nie jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i nie jest odpowiedzialny ani za jej zużycie, ani za jej pogorszenie lub utratę. Nabywa własność pożytków naturalnych, które zostały od rzeczy odłączone w czasie jego posiadania, oraz zachowuje pobrane pożytki cywilne, jeżeli stały się w tym czasie wymagalne.

• gdy można mu przepisać złą wiarę

Posiadacz taki jest zobowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy, do zwrotu pobranych (i tych, których nie uzyskał z powodu złej gospodarki) pożytków (lub ich równowartość), odpowiada za jej pogorszenie lub utratę (chyba że rzecz uległaby pogorszeniu lub utracie także znajdując się w posiadaniu uprawnionego)

Art. 225 - Obowiązki samoistnego posiadacza w złej wierze względem właściciela są takie same, jak obowiązki samoistnego posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której ten dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy. Jednakże samoistny posiadacz w złej wierze obowiązany jest nadto zwrócić wartość pożytków, których z powodu złej gospodarki nie uzyskał, oraz jest odpowiedzialny za pogorszenie i utratę rzeczy, chyba że rzecz uległaby pogorszeniu lub utracie także wtedy, gdyby znajdowała się w posiadaniu uprawnionego.

• gdy jest wprawdzie w dobrej wierze, ale dowiedział się już o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa wydobywczego

Od chwili, w której posiadacz samoistny dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa, powinien on liczyć się z tym, że jego przeciwnik jest właścicielem rzeczy. Co do zasady jest zobowiązany uczynić zadość roszczeniom uzupełniającym właściciela, ale nie jest on zobowiązany do zwrotu wartości pożytków, których nie uzyskał z powodu złej gospodarki, a za zużycie, utratę lub pogorszenie rzeczy odpowiada tylko wtedy, gdy doszło do tego z jego winy.

Art. 224 §2 - Jednakże od chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, jest on zobowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba że pogorszenie lub utrata nastąpiła bez jego winy. Obowiązany jest zwrócić pobrane od powyższej chwili pożytki, których nie zużył, jak również uiścić wartość tych, które zużył.

• Powództwo o ustalenie prawa

Art. 189 k.p.c. - Powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny

§ 2. Roszczenie z tytułu nakładów

Z problematyką roszczeń uzupełniających, łączy się zagadnienie rozliczeń z tytułu nakładów, jakich osoba władająca cudzą rzeczą na niej dokonuje. Wyróżniamy: nakłady konieczne - ich celem jest utrzymanie rzeczy w stanie zdatnym do normalnego użytku, nakłady użyteczne - zmierzają do ulepszenia rzeczy oraz nakłady zbytkowe - zmierzają do nadania rzeczy wyglądu lub charakteru odpowiadającego upodobaniu tego, kto ich dokonuje. Roszczenie o zwrot nakładów przedawnia się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy (art. 229). Właściciel obowiązany jest zwrócić nakłady posiadaczowi w zakresie:

• Gdy posiadacz jest w czasie dokonywania nakładów w dobrej wierze

Art. 226 §1 - Samoistny posiadacz w dobrej wierze może żądać zwrotu nakładów koniecznych o tyle, o ile nie mają pokrycia w korzyściach, które uzyskał z rzeczy. Zwrotu innych nakładów może żądać o tyle, o ile zwiększają wartość rzeczy w chwili jej wydania właścicielowi. Jednakże gdy nakłady zostały dokonane po chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, może on żądać jedynie nakładów koniecznych.

Posiadacz taki może, przywracając stan poprzedni, zabrać przedmioty, które połączył z rzeczą, chociażby stały się jej częściami składowymi (art. 227 §1)

• Gdy posiadacz jest w czasie dokonywania nakładów w złej wierze

Może żądać jedynie zwrotu nakładów koniecznych i tylko o tyle, o ile właściciel wzbogaciłby się jego kosztem (art. 226 §2). Właściciel może zatrzymać przyłączone przedmioty, zwracając ich równowartość i koszt robocizny albo sumę odpowiadającą zwiększeniu wartości rzeczy (art. 227 §2)

• Gdy jest w dobrej wierze, ale dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy lub o wezwaniu do zwrotu rzeczy stanowiącej własność państwową

Może żądać zwrotu jedynie nakładów koniecznych, choćby nie wzbogaciły właściciela (art. 226 §1), natomiast właściciel może zatrzymać przyłączone przedmioty, zwracając ich równowartość i koszt robocizny albo sumę odpowiadającą zwiększeniu wartości rzeczy (art. 227 §2)

§ 3. Roszczenia związane ze wzniesieniem budowli (lub innego urządzenia) na cudzym gruncie.

Wzniesienie budowli lub innego urządzenia na cudzym gruncie jest nakładem. Jednak ze względu na interes społeczno-gospodarczy nie można traktować ich jak „zwykłych” nakładów. W związku z tym, kodeks przewiduje inne rozwiązanie - nabycie przez posiadacza własności działki zajętej pod budowę (wyjątek od zasady superficies solo credit).

Polega ono na przyznaniu zainteresowanym osobom roszczenia o wykup gruntu - własność zajętej pod budowę działki przechodzi na budującego z chwilą realizacji roszczenia.

Roszczenie o wykup zostało przyznane: osobie, która wzniosła budynek oraz właścicielowi działki. Roszczenie przysługuje także osobie, która współposiadała zabudowaną działkę z właścicielem nieruchomości.

Przesłanki powstania roszczenia o wykup gruntu osoby, która wzniosła budynek:

• Samoistne posiadanie - przysługuje tylko takiemu posiadaczowi, który włada rzeczą jak właściciel. Gdy budynek został wzniesiony przez kilka osób, każdej z nich przysługuje roszczenie o przeniesienie udziału odpowiedniej części nieruchomości.

• Dobra wiara posiadacza - w dobrej wierze jest tu (wyjątkowo tylko dla art. 231 §1) nie tylko ten, kto z usprawiedliwionych przyczyn nie wie o braku tytułu własności, ale także taki, który formalnie jest w złej wierze, jeżeli ze względu na szczególne okoliczności danego przypadku wymagają tego zasady współżycia społecznego.

• Wzniesienie budynku lub innego urządzenia - SN do „innych urządzeń” zaliczył także ogrodzenie działki i linie wysokiego napięcia, a nie zaliczył sadu.

• Znaczna różnica wartości wzniesionej budowli i działki zajętej pod jej budowę.

• Interes społeczno-gospodarczy - roszczenie o wykup działki zajętej pod budowę nie mogłoby być uwzględnione, gdyby okoliczności danej sprawy wskazywały, że byłoby to sprzeczne ze społeczno-gospodarczym interesem.

Art. 231 §1 - Samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem

Przesłanki powstania roszczenia o wykup gruntu dla właściciela:

• Faktyczne wzniesienie budowli

• Wartość tej budowli przewyższa wartość zajętego pod nią gruntu

Roszczenie powstaje dla właściciela niezależnie od tego, czy osoba która wzniosła budynek była posiadaczem i niezależnie od tego czy była w dobrej wierze.

Art. 231 §2 - Właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby ten, kto wzniósł budynek lub inne urządzenie, nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem.

W obu przypadkach przeniesienie własności następuje „za odpowiednim wynagrodzeniem”, tzn za przeciętną ceną przyjętą w obrocie w danej okolicy. Przeniesienie takie obejmuje nie tylko grunt zajęty w ścisłym tego słowa znaczeniu pod budowę, ale także grunt niezbędny do racjonalnego wykorzystania budowli, jeżeli nieruchomość przekracza te rozmiary to wykupowi podlega tylko jej część.

Roszczenie o wykup może być zrealizowane przez:

• Umowę o przeniesienie własności

• Orzeczenie sądowe - zastępuje oświadczenie woli osoby zobowiązanej, a jeżeli sąd w orzeczeniu poda cenę (treść umowy) - zastępuje umowę (podobnie, jeśli ustali, że „odpowiednie wynagrodzenie” zostało już przez posiadacza uiszczone)

Roszczenie o wykup działki zajętej pod budowę nie ulega przedawnieniu, wygasa jednak jako wynikające z posiadania z chwilą utraty posiadania

.

ROZDZIAŁ VIII - UŻYTKOWANIE WIECZYSTE

Użytkowanie wieczyste można ustanawiać na rzecz wszelkich osób fizycznych i prawnych. Stanowi ono trwałą formę korzystania z gruntów skarbowych (inna państwowa osoba prawna nie może obciążyć swoich gruntów użytkowaniem wieczystym) i samorządowych.

Art. 232 §1 - Grunty stanowiące własność Skarbu Państwa, a położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków, mogą być oddane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym i osobom prawnym.

§2 - W przypadkach przewidzianych w przepisach szczególnych przedmiotem użytkowania wieczystego mogą być także inne grunty Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków.

Użytkowanie wieczyste ma jednak nadal charakter celowy - użytkownik zostaje obciążony obowiązkiem wykorzystania otrzymanej nieruchomości w sposób określony w umowie, który może być różny (np. wzniesienie domu mieszkalnego).

§ 1. Treść i wykonywanie użytkowania wieczystego

Użytkownikowi wieczystemu przysługują dwa podstawowe uprawnienia:

• Do korzystania z nieruchomości - ale korzysta z gruntu tylko w sposób określony w umowie. Użytkownik może korzystać z nieruchomości z wyłączeniem osób trzecich, co obejmuje także właściciela.

• Do rozporządzania swoim prawem - obejmuje uprawnienie do przeniesienia użytkowania, obciążenia tego prawa niektórymi ograniczonymi prawami rzeczowymi (hipoteka, służebność), rozporządzenia nim w testamencie, użytkowanie podlega także egzekucji

Art. 233 - W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste, użytkownik może korzystać z gruntu w wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach użytkownik może swoim prawem rozporządzać.

Budynki wzniesione na gruncie stanowiącym przedmiot użytkowania wieczystego są własnością użytkownika wieczystego. Budynki wzniesione przed ustanowieniem użytkowania wieczystego podlegają sprzedaży na rzecz użytkownika wieczystego. Natomiast budynki i inne urządzenia wzniesione przez użytkownika wieczystego (więc po zawarciu umowy) stanowią jego własność (dot. to także budynków wzniesionych niezgodnie z umową i budynków wzniesionych przez inne osoby). Własność budynków i innych urządzeń jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym.

Użytkowanie wieczyste jest prawem terminowym, gdyż ustanawia się je na określony z góry czas - 99 lat. Wyjątkowo na czas krótszy, co najmniej 40 lat (art. 236 §1). W ciągu ostatnich 5 lat przed upływem terminu zastrzeżonego w umowie użytkownik może żądać jego przedłużenia na dalszy okres od 40 do 99 lat. Może wystąpić z takim żądaniem wcześniej, jeżeli okres amortyzacji zamierzonych na użytkowanym terenie nakładów jest znacznie dłuższy aniżeli czas, na jaki ustanowiono użytkowanie. Odmowa przedłużenia jest możliwa tylko ze względu na ważny interes społeczny (art. 236 §2). Przedłużenie musi być ustanowione w akcie notarialnym (art. 236 §3)

Użytkowanie wieczyste ustanawia się za wynagrodzeniem.

Art. 238 - Wieczysty użytkownik uiszcza przez czas trwania swego prawa opłatę roczną.

Oprócz opłaty rocznej użytkownik wieczysty musi najpóźniej w dniu zawarcia umowy uiścić opłatę jednorazową tzw. pierwszą opłatę w wysokości od 15 do 25§ ceny nieruchomości. Opłaty roczne mogą być zmieniane wraz ze zmianą wartości nieruchomości.

Sposób korzystania powinien być określony w umowie. Jeżeli oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste ma na celu wzniesienie na gruncie budynków lub innych urządzeń umowa powinna określać (art. 139):

• Termin rozpoczęcia i zakończenia robót

• Rodzaj budynków lub urządzeń oraz obowiązek ich utrzymania w należytym stanie

• Warunki i termin odbudowy w razie zniszczenia albo rozbiórki

• Wynagrodzenie należne wieczystemu użytkownikowi za budynki lub inne urządzenia istniejące na gruncie w chwili wygaśnięcia użytkowania.

Postanowienia podlegają ujawnieniu w księdze wieczystej.

§ 2. Powstanie i wygaśnięcie użytkowania wieczystego

Do oddania gruntu w użytkowanie wieczyste stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości. Umowa musi być zatem zawarta w formie aktu notarialnego, ale czynność ta wymaga wpisu do ksiąg wieczystych i jest to wpis konstytucyjny. Zawarcie umowy o ustanowienie użytkowania wieczystego wymaga przeprowadzenia przetargu. Użytkowanie wieczyste można nabyć w drodze zasiedzenia, pod warunkiem, że użytkowanie wieczyste zostało ustanowione na rzecz innego podmiotu.

Przyczyny wygaśnięcia:

• Upływ czasu, na jaki zostało ustanowione

• Rozwiązanie przez strony umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste

• Konfuzja (przejście użytkowania na właściciela, lub własności na użytkowania)

• Rozwiązanie umowy o ustanowienie użytkowania wieczystego przed upływem okresu ustalonego w umowie przez sąd z wniosku właściciela na skutek nienależytego jej wykonywania przez użytkownika

Art. 240 - Umowa o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste może ulec rozwiązaniu przed upływem określonego w niej terminu, jeżeli wieczysty użytkownik korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie, w szczególności jeżeli wbrew umowie użytkownik nie wzniósł określonych w niej budynków lub urządzeń.

• Wywłaszczenie (chyba że następuje na rzecz podmiotu, nie będącego właścicielem gruntu)

• Zrzeczenie się - oświadczenie woli powinno być złożone na piśmie z podpisem notarialnie poświadczonym (wymaga tego wykreślenie wpisu z ksiąg wieczystych)

Wygaśnięcie użytkowania pociąga za sobą następujące skutki:

• Wraz z nim wygasają ustanowione na nim obciążenia (wyjątek: użytkownik nabywa własność gruntu)

• Gaśnie przysługujące użytkownikowi prawo własności budynków lub innych urządzeń - należy mu się wynagrodzenie odpowiadające ich wartości

• Użytkownik ma obowiązek wydać nieruchomość właścicielowi, który może żądać od niego odszkodowania za szkody wynikłe z niewłaściwego korzystania.

Roszczenie o wynagrodzenie za budynki i roszczenie o naprawienie szkód przedawniają się z upływem trzech lat od dnia zwrotu użytkowanego gruntu. Roszczenie o wydanie gruntu jako windykacyjne nie ulega przedawnieniu.

§ 3. Nabycie prawa własności przez użytkownika wieczystego

Ustawodawca dopuszcza nabycie własności nieruchomości obciążonej użytkowaniem wieczystym przez użytkownika, w szczególności w następujących sytuacjach:

• Osoby fizyczne będące w dniu wejścia w życie użytkownikami wieczystymi nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami albo przeznaczonych pod tego rodzaju zabudowę oraz nieruchomości rolnych mogą wystąpić z żądaniem przekształcenia użytkowania w prawo własności do 31.12. 2012.

• Osoby fizyczne i prawne będące właścicielami lokali, których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego oraz spółdzielnie mieszkaniowe będące właścicielami budynków mieszkalnych lub garaży mogą wystąpić z żądaniem przekształcenia użytkowania w prawo własności do 31.12.2012.

Zaspokojenie roszczenia następuje w drodze decyzji wydanej przez starostę (własność Skarbu Państwa) lub wójta, zarząd powiatu albo zarząd województwa (własność samorządowa). Przekształcenie jest odpłatne. Wysokość opłaty ustala się w decyzji o przekształceniu użytkowania wieczystego w prawo własności.

Oczywiście nieruchomość można zawsze nabyć w ramach zwykłej swobody umów. Nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste może być sprzedana jedynie użytkownikowi wieczystemu.

ROZDZIAŁ IX - PRAWA RZECZOWE OGRANICZONE - PRZEPISY OGÓLNE

§ 1. Pojęcie i funkcja praw rzeczowych ograniczonych

Prawa rzeczowe ograniczone (prawa na rzeczy cudzej - iura in re aliena) charakteryzują się tym, że przyznają uprawnionemu ściśle określony zakres uprawnień względem rzeczy. Definicje tych praw są określone pozytywnie i wyczerpująco.

Numerus clausus praw rzeczowych zamyka katalog możliwych do ustanowienia praw na rzeczy cudzej i ogranicza go do 5 takich praw (art. 244):

• Użytkowanie

• Służebność

• Zastaw

• Hipoteka

• Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

Można je podzielić na dwie kategorie: praw, który istota polega na korzystaniu z rzeczy - są to jednocześnie prawa samodzielne - (użytkowanie, służebność, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu) oraz praw, których istota polega na zabezpieczeniu i ewentualnie zaspokojeniu z rzeczy obciążonej swojej wierzytelności - są akcesoryjne - (hipoteka i zastaw).

Przedmiotem ograniczonych praw rzeczowych są rzeczy (wyjątkowo niektóre prawa: użytkowanie, zastaw, hipoteka). Służebności, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipoteka mogą obciążać tylko nieruchomości. Zastaw dotyczy zaś jedynie ruchomości. Jedynie użytkowanie może mieć za przedmiot zarówno rzeczy ruchome jak i nieruchome.

Ograniczone prawa rzeczowe są skuteczne erga omnes (obowiązek osób trzecich (także właściciela) powstrzymania się od działań uniemożliwiających lub utrudniających wykonywanie prawa)

Funkcja społeczno-gospodarcza jest różna w zależności od ich treści i przeznaczenia.

§ 2. Powstanie i wygaśnięcie praw rzeczowych ograniczonych

Powstanie ograniczonych praw rzeczowych - stosuje się odpowiednio przepisy o własności:

• Umowa właściciela z osobą, która nabywa prawo rzeczowe ograniczone (ale prawo rzeczowe ograniczone może być ustanowione z zastrzeżeniem terminu lub warunku, formy aktu notarialnego wymaga tylko oświadczenie woli właściciela nieruchomości, dla hipoteki konieczny jest wpis do księgi wieczystej a do zastawu - wydanie rzeczy lub w przypadku zastawu rejestrowego - wpis)

• Jednostronne oświadczenie woli właściciela rzeczy obciążanej do ustanowienia ograniczonych praw rzeczowych o charakterze zastawniczym

• Orzeczenie sądowe - np. ustanowienie służebności drogi koniecznej, ustanowienie służebności przy podziale współwłasności, powstanie hipoteki przymusowej

• Orzeczenie administracyjne - np. służebność gruntowa w drodze wywłaszczenia, zastaw skarbowy czy hipoteka zabezpieczające należności podatkowe

• Zasiedzenie - można tak nabyć tylko służebność gruntową

Niekiedy zastaw lub hipoteka powstają ex lege w wyniku zaistnienia określonych okoliczności.

Treść prawa rzeczowego ograniczonego można zawsze zmienić w drodze umowy - umowna zmiana treści musi się jednak mieścić w granicach określonych przez ustawę. Zmiana następuje w drodze umowy (i ew. wpisu do ksiąg wieczystych). Jeżeli zmiana dotyczy praw osoby trzeciej może nastąpić jedynie za jej zgodą, w przeciwnym razie jest bezskuteczna.

Z ograniczeniami prawo na rzeczy cudzej może być przeniesione na inną osobę. Użytkowanie (oprócz timesheringu) i służebności są niezbywalne (służebność gruntową można przenieść jedynie jako prawo związane z nieruchomością).Hipoteka i zastaw mogą być przeniesione jedynie razem z wierzytelnościami, jakie zabezpieczają (akcesoryjność). Spółdzielcze własnościowe prawo dl lokalu jest przenoszalne.

Gdy rzecz jest obciążona więcej niż jednym prawem na rzeczy cudzej dochodzi do kolizji:

• Dwa prawa mogą być wykonywane jednocześnie

• Honorowanie jednego prawa może wpłynąć na wartość innego

• Pełne zaspokojenie jednego prawa uniemożliwia zaspokojenie innego prawa

Zasada pierwszeństwa - najpierw ulega zaspokojeniu lub innej realizacji prawa, któremu służy pierwszeństwo, a dopiero potem inne prawo. Ogólna zasada priori tempore, potior iure - prawo powstałe później nie może być wykonywane z uszczerbkiem dla prawa powstałego wcześniej (jeżeli uszczerbek nie grozi - obydwa prawa mogą być wykonywane). Jeśli chodzi o nieruchomości posiadające księgę wieczystą - decydująca jest chwila złożenia wniosku o wpis do tej księgi (prawa, których wnioski zostały złożone równocześnie mają równe pierwszeństwo - zasada proporcjonalności). Prawo wpisane do księgi ma też zawsze pierwszeństwo przed prawem nie wpisanym. Odchylenia od tych zasad mogą wynikać z przepisów szczególnych, z umowy oraz z zastrzeżenia właściciela nieruchomości..

Ograniczone prawa rzeczowe wygasają w wyniku:

• Czynności prawnej - jednostronne zrzeczenie się uprawnionego lub umowa

• Konfuzja

• Upływ terminu na jaki zostało ustanowione

• Niewykonywanie przez 10 lat (dotyczy użytkowania i służebności)

• Z mocy wyrku sądowego uwzględniającego roszczenie właściciela o zniesienie służebności

• Decyzji administracyjnej

• Wygaśnięcia zabezpieczonej prawem rzeczowym akcesoryjnym wierzytelności

Ochrona praw na rzeczy cudzej - odpowiednio przepisy o ochronie własności - roszczenie windykacyjne i roszczenie negatoryjne. Mają one zastosowanie do praw polegających na posiadaniu władztwa nad rzeczą.

ROZDZIAŁ X - UŻYTKOWANIE

Art. 252 - Rzecz można obciążyć prawem do jej używania i o pobierania jej pożytków (użytkowanie)

Użytkowanie -korzystanie z rzeczy cudzej. Składają się na nie dwa uprawnienia:

• Prawo do używania rzeczy

• Prawo do pobierania pożytków

Timesharing obejmuje także prawo zbycia użytkowania.

Prawo korzystania z rzeczy przez użytkownika jest ograniczone interesem właściciela. Ograniczenia ogólne:

• Użytkownik ma obowiązek przestrzegania zasad prawidłowej gospodarki

• Użytkownik pobiera tylko pożytki, ale nie nabywa żadnych innych dochodów z rzeczy

• Ponadto zakres użytkowania można ograniczyć przez wyłączenie oznaczonych pożytków lub tylko do części nieruchomości

Art. 253 §1 - Zakres użytkowania można ograniczyć przez wyłączenie oznaczonych pożytków rzeczy

§2 - Wykonywanie użytkowania nieruchomości można ograniczyć do jej oznaczonej części

Użytkowanie ≠ dzierżawa. Użytkowanie to prawo rzeczowe, służy celom konsumpcyjnym i jest długotrwałe dzierżawa - obligacyjne, służy celom produkcyjnym i jest ograniczone w czasie (max 30 lat)

Użytkowanie ≠ użytkowanie wieczyste (jego przedmiotem mogą być jedynie nieruchomości Skarbu Państwa lub ST, treść ma także szerszy zakres)

Użytkowanie ≠ bezczynszowe użytkowanie gruntów (prawo używanie nieruchomości rolnej i pobierania z niej pożytków bez obowiązku uiszczania czynszu; jest to prawo obligacyjne)

Przedmiot użytkowania - rzecz, zarówno nieruchomości (głównie) jak i ruchomości. Użytkowanie obciąża rzecz jako całość (rozciąga się na jej części składowe a w braku zastrzeżenia także na przynależności). Zg z art. 253 §2 można ograniczyć użytkowanie do określonej części rzeczy. Przedmiotem tego prawa mogą być rzeczy niezużywalne. Ale dopuszczalne jest ustanowienie użytkowania nieprawidłowego - na rzeczach oznaczonych co do gatunku. Wówczas użytkownik staje się właścicielem tych rzeczy i jest zobowiązany po wygaśnięciu użytkowania zwrócić takie same rzeczy.

Art. 264 - Jeżeli użytkowanie obejmuje pieniądze lub inne rzeczy oznaczone tylko co do gatunku, użytkownik staje się z chwilą wydania mu tych przedmiotów ich właścicielem. Po wygaśnięciu użytkowania obowiązany jest do zwrotu wg przepisów o zwrocie pożyczki (użytkowanie nieprawidłowe)

Wyjątek: przedmiotem użytkowania mogą być prawa zbywalne, np. akcje, udział we współwłasności, udziały w spółce zoo., wierzytelności. Do użytkowania na prawach stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu rzeczy (art. 265 §2), do ustanowienia użytkowania na prawie stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu tego prawa (art. 265 §3).

Można użytkować także zespół środków produkcji. W tym wypadku w granicach prawidłowej gospodarki użytkownik może zastępować poszczególne składniki innymi, które stają się własnością właściciela użytkowanego zespołu środków produkcji (art. 257 §1). Zespół taki może być również oddany wg oszacowania. Wówczas użytkownik nabywa własność jego poszczególnych składników z chwilą ich wydania, a po ustaniu użytkowania ma obowiązek zwrócić zespół tego samego rodzaju i tej samej wartości (art. 257 §2).

Nie można użytkować: majątku, spadku i udziału w nim.

Cechy użytkowania:

• Najszersze ograniczone prawo rzeczowe - pełne prawo korzystania z cudzej rzeczy

• Z wyjątkiem timesharingu niezbywalne, ale można oddać je w używanie osobie trzeciej

• Prawo terminowe lub bezterminowe - okres nie dłuższy od 50 lat, nie krótszy niż 3.

• Prawo odpłatne lub nieodpłatne, wyjątkiem jest timeshering - tylko za wynagrodzeniem ryczałtowym

Użytkownik ponosi ciężary, które zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki powinny być pokrywane z pożytków rzeczy. Jest także zobowiązany dokonywać napraw i innych nakładów związanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy. O potrzebie innych napraw i nakładów powinien powiadomić właściciela. Jeżeli dokonał nakładów, do których nie był zobowiązany, może żądać ich zwrotu wg przepisów o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia (art. 260). Właściciel nie ma obowiązku czynić nakładów na rzecz oddaną w użytkowanie - jeżeli takie nakłady poczynił, może żądać ich zwrotu od użytkownika (wg przepisów o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia) (art. 259)

Użytkownik ma obowiązek powiadomić właściciela o skierowaniu przeciwko niemu roszczenia dotyczącego własności rzeczy.

Art. 261 - Jeżeli osoba trzecia dochodzi przeciwko użytkownikowi roszczeń dotyczących własności rzeczy, użytkownik powinien niezwłocznie zawiadomić o tym właściciela.

Powstanie użytkowania (wg przepisów ogólnych), szczególnie przez:

• czynność prawną dokonaną przez właściciela z przyszłym użytkownikiem

Nie można nabyć użytkowania przez zasiedzenie, ani ex lege w następstwie określonych zdarzeń.

Użytkowanie wygasa (wg przepisów ogólnych oraz) wskutek niewykonywania przez lat 10. (oprócz timesharingu, ponieważ wynagrodzenie uiszcza się z góry za cały okres użytkowania)

Art. 255 - Użytkowanie wygasa wskutek niewykonywania przez lat 10.

Po wygaśnięciu użytkownik obowiązany jest zwrócić rzecz właścicielowi w takim stanie, w jakim powinna się znajdować stosowanie do przepisów o wykonywaniu użytkowania (art. 262). Roszczenie właściciela o naprawienie szkody z powodu pogorszenia rzeczy albo o zwrot nakładów na rzecz, jak również roszczenie użytkownika przeciwko właścicielowi o zwrot nakładów na rzecz przedawnia się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy.(art. 263)

§ 1. Użytkowanie przez osoby fizyczne

Przepisy o użytkowaniu przez osoby fizyczne mają na celu szczególną ochronę interesu właściciela (na użytkownika zostają nałożone specjalne ograniczenia) oraz alimentacyjny charakter (zakres uprawnień użytkownika jest tylko taki, jaki jest konieczny do osiągnięcia jego celu - do zapewnienia środków egzystencji użytkownikowi)

Zakres uprawnień użytkownika: może on używać rzeczy i pobierać z niej pożytki, ale jest zobowiązany zachować jej substancję oraz dotychczasowe przeznaczenie (salva rei substantia), np. zakaz wznoszenia budynków (wyjątek: wniesienie budynku na miejscu budynku nie nadającego się do użytku, gdy budynek jest niezbędny do dalszego korzystania z rzeczy).

Art. 267 §1 - Użytkownik obowiązany jest zachować substancję rzeczy oraz jej dotychczasowe przeznaczenie

Użytkownik może wprowadzić do przedmiotu niektóre inne urządzenia:

• użytkownik gruntu może zbudować i eksploatować nowe urządzenia służące do wydobywania kopalin z zachowaniem przepisów prawa geologicznego i górniczego (art. 267 §2), ale przed przystąpieniem do robót powinien powiadomić właściciela o swym zamiarze - właściciel może żądać ich zaniechania albo zabezpieczenie roszczenia o naprawienie szkody (art. 267 §2)

• użytkownik może zakładać w pomieszczeniach nowe urządzenia w takim zakresie, jak najemca (art. 268)

Art. 684 - Najemca może założyć w najętym lokalu oświetlenie elektryczne, gaz, telefon, radio i inne podobne urządzenia, chyba że sposób ich założenia sprzeciwia się obowiązującym przepisom albo zagraża bezpieczeństwu nieruchomości. Jeżeli do założenia urządzeń potrzebne jest współdziałanie wynajmującego, najemca może domagać się tego współdziałania ze zwrotem wynikłych stąd kosztów.

Użytkowanie na rzecz osoby fizycznej jest terminowe - trwa na czas określony w tytule i wygasa najpóźniej z chwilą śmierci użytkownika (art. 266), prawo to nie wchodzi do spadku.

Właściciel z ważnych powodów może żądać od użytkownika zabezpieczenia, wyznaczając mu odpowiedni termin. Po jego bezskutecznym upływie właściciel może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy. W przypadku użytkowania nieprawidłowego właściciel może zawsze żądać zabezpieczenia i nie wydać przedmiotów objętych użytkowaniem, dopóki go nie otrzyma

§ 2. Timesharing

Art. 270¹ §1 - Do użytkowania polegającego na korzystaniu z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego na zasadach określonych w ustawie o ochronie nabywców prawa korzystania z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym czasie w każdym roku […]

Timesharing - użytkowanie powstaje na mocy umowy zawartej pomiędzy przedsiębiorcą i osobą fizyczną. Jej treścią jest ustanowienie dla tej osoby, za ryczałtowym wynagrodzeniem, na okres co najmniej 3 lat prawa do korzystania z domu lub pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym czasie w każdym roku i zarazem nadanie temu prawu postaci użytkowania. Cechą użytkowania jest wykonywanie uprawnienia do korzystania z budynku lub jego części tylko w oznaczonym czasie, w każdym roku. Jest zbywalne i dziedziczne. Podmiotem timesharingu może być tylko osoba fizyczna.

Ustawowe przesłanki ustanowienia timesharingu:

• wymóg, by podmiot ustanawiający timesharing w formie użytkowania był właścicielem (ew. użytkownikiem wieczystym)

• forma ustanowienia - akt notarialny

• wpis do księgi wieczystej (???)

§ 3. Użytkowanie przez rolnicze spółdzielnie produkcyjne

Użytkowanie przez rolnicze spółdzielnie produkcyjne (użytkowanie spółdzielcze)- prawna forma korzystania z gruntów przez rolnicze spółdzielnie produkcyjne, zarówno z gruntów członkowskich, jak i stanowiących własność Skarbu Państwa. Użytkowanie to może powstać na podstawie umowy. Rolnicza spółdzielnia produkcyjna może zmienić przeznaczenie użytkowanych gruntów państwowych albo naruszać ich substancję, ale tylko, gdy statut tak stanowi. Jest to prawo niezbywalne, bezterminowe, odpłatne. Użytkowanie gruntu Skarbu Państw na rzecz spółdzielni wygasa: z upływem czasu, na jaki zostało ustanowione, wskutek rozwiązania umowy, w razie zrzeczenia się użytkowania przez spółdzielnię, przez konfuzję albo z chwilą likwidacji spółdzielni.

Spółdzielnia (jeżeli umowa nie stanowi inaczej) nabywa prawo użytkowania gruntów wniesionych przez członka tytułem wkładu. Umowa te nie musi być zawarta w formie aktu notarialnego (art. 277 §2)

Art. 277 §1 - Jeżeli statut rolniczej spółdzielni produkcyjnej lub umowa z członkiem spółdzielni inaczej nie postanawia, spółdzielnia nabywa z chwilą przejęcia wniesionych przez członków wkładów gruntowych ich użytkowanie.

Użytkowanie wygasa: w związku z ustaniem członkowstwa lub likwidacją spółdzielni. Do ustania użytkowania konieczne jest wycofanie gruntu ze spółdzielni. W razie śmierci członka uprawnienie do wycofania wkładu wykonuje spadkobierca. Po wycofaniu wkładu członek otrzymuje z reguły grunt przez niego wniesiony. Jeżeli jednak potrzeby gospodarki zespołowej stoją temu na przeszkodzie, otrzymuje grunt zamienny. Działka, na której znajdują się budynki lub urządzenia będące własnością spółdzielni, może być przez spółdzielnię przejęta na własność za zapłatą wartości w chwili wygaśnięcia użytkowania.

Budynki i inne urządzenia wzniesione przez rolniczą spółdzielnię produkcyjną na gruncie stanowiącym wkład gruntowy staja się jej własnością. To samo dotyczy drzew i innych roślin zasadzonych lub zasianych przez spółdzielnię.

Członkowie rolniczej spółdzielni produkcyjnej prowadzą we własnym zakresie tzw. gospodarstwo przyzagrodowe.

§ 4. Inne wypadki użytkowania

Art. 284 - Do innych wypadków użytkowania przez osoby prawne stosuje się przepisy rozdziału I i odpowiednio II niniejszego działu, o ile użytkowanie to nie jest inaczej uregulowane odrębni przepisami.

Grunty Skarbu Państwa mogą być oddane w użytkowanie innym podmiotom niż osoby fizyczne i rolnicze spółdzielnie produkcyjne na zasadach ogólnych.

W przypadku użytkowania gruntów Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego przez państwowe i samorządowe jednostki organizacyjne nie mające osobowości prawnej mówimy o trwałym zarządzie. Trwały zarząd polega na korzystaniu z nieruchomości zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki (można dokonywać zmian w zabudowie, oddać w najem, dzierżawę, użyczenie na okres nie dłuższy niż na jaki został ustanowiony trwały zarząd). Zarząd uzyskuje się odpłatnie (opłaty roczne wg stawki procentowej od ceny nieruchomości). Okres zarządu może być oznaczony lub nieoznaczony.

ROZDZIAŁ XI - SŁUŻEBNOŚCI

§ 1. Służebności gruntowe

Art. 285 §1 - Nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, ze właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź tez na tym, ze właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (służebność gruntowa)

§2 - Służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części.

Służebności gruntowe mogą przybrać dwojaką postać:

• Służebności czynne - uprawnienie właściciela jednej nieruchomości do ograniczonego korzystania z nieruchomości innego właściciela, np. służebność przejazdu, przechodu, drogowa, przegonu, wypasu bydła, czerpania wody ze źródła

• Służebności bierne - obowiązek właściciela nieruchomości obciążonej niewykonywania określonych uprawnień wchodzących w zakres jego prawa własności. Mogą mieć dwojaki charakter:

• Właściciel nieruchomości obciążonej ma obowiązek powstrzymania się od pewnych czynności faktycznych, które w braku tego obciążenia może podejmować w ramach prawa własności, np. służebność okna i światła

• Właściciel nieruchomości obciążonej musi się powstrzymać od wykonywania takich uprawnień, które z mocy przepisów o treści i wykonywaniu prawa własności służą mu względem nieruchomości sąsiednich, np. pozbawienie prawa wchodzenia na grunt sąsiedni w celu usunięcia zwieszających się z jego drzew gałęzi lub owoców.

Nieruchomość władnąca (praedium dominant) i nieruchomość obciążona (praedium serviens).

Służebność gruntowa jest ustanawiana na rzecz właściciela określonej nieruchomości. W drodze wyjątku - na rzecz spółdzielni produkcyjnej, bez względu na to, czy spółdzielnia ta jest właścicielem gruntu.

Służebność gruntowa to prawo rzeczowe, skuteczne erga omnes i związane z własnością nieruchomości, stanowiące jej część składową.

Celem służebności gruntowej jest podnosić wartość eksploatacyjną nieruchomości władnącej, ale bez zbędnej szkody dla nieruchomości obciążonej. Zakres służebności i sposób jej wykonywania oznacza się wg zasad współżycia społecznego przy uwzględnieniu zwyczajów miejscowych (art. 287). Służebność powinna być wykonywana lojalnie tzn. żeby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej. Służebność nie może polegać na obowiązku czynnym (servitus infaciendo consistere non potest). Kodeks nie ogranicza trwania służebności w czasie - służebność ma realizować trwałą potrzebę. (z mocy umowy służebność może być ustanowiona na czas oznaczony lub ograniczony warunkiem).

Źródła powstania:

• Czynność prawna

• Orzeczenie sądu - ustanowienie służebności wbrew woli właściciela nieruchomości. Kodeks pozwala na to tylko w następujących wypadkach:

• Służebność drogi koniecznej - dla właściciele powstaje ex lege roszczenie o ustanowienie służebności, jeżeli wypełnione zostaną przesłanki: brak odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do budynków gospodarskich. Zainteresowany właściciel może żądać ustanowienia takiej służebności za wynagrodzeniem, które może być świadczeniem jednorazowym lub okresowym.

Art. 145 §1 - Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna)

Jeżeli potrzeba drogi jest wynikiem sprzedaży lub podziału gruntu albo innej czynności prawnej, sąd zarządzi, jeżeli okaże się to możliwe, przeprowadzenie drogi przez te grunty, które byłby przedmiotem tej czynności prawnej. (art. 145 §2)

Uprawnionym do żądania ustanowienia służebności drogowej jest właściciel nieruchomości i wg orzecznictwa użytkownik wieczysty. Samoistny posiadacz może żądać ustanowienia służebności osobistej.

O ustanowieniu służebności orzeka sąd w trybie nieprocesowym.

Ustanowienie służebności może polegać też na tolerowaniu przejazdu pojazdów z szerszym nadwoziem, z czym musi się łączyć zakaz wznoszenia w bezpośrednim sąsiedztwie drogi budynków i innych urządzeń (płotów).

• Służebność polegająca na przeprowadzeniu sieci elektrycznej lub wodociągowej - analogicznie do służebności drogi koniecznej

• Służebność budynkowa - w razie przekroczenia przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia granicy sąsiedniego gruntu.

• W orzeczeniu o zniesieniu współwłasności

• Zasiedzenie

Art. 292 - Służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie stosuje się odpowiednio.

Do nabycia w drodze zasiedzenia służebności gruntowej konieczne jest łączne spełnienie następujących przesłanek:

• Posiadanie służebności - faktyczne korzystanie z cudzego gruntu w taki sposób, jak to czyni osoba, której przysługuje służebność. (nie można mówić o zasiedzeniu, jeśli korzysta się z nieruchomości dzięki grzeczności sąsiada. Nie można nabyć przez zasiedzenie służebności biernej (brak elementu korzystania)

• Upływ czasu - 20 lat w wypadku dobrej wiary w chwili uzyskania posiadania służebności i 30 lat - w złej wierze (w złej wierze jest ten, kto wykonuje służebność na podstawie zezwolenia sąsiada, ale nie ma aktu notarialnego)

• Trwałe i widoczne urządzenie - urządzenie wskazuje na wykonywanie służebności, które zostało wykonane przez właściciela korzystającego w ten sposób z cudzej nieruchomości.

• Orzeczenie administracyjne - na podstawie przepisów o wywłaszczeniu nieruchomości, wywłaszczenie może bowiem polegać na obciążeniu go służebnością gruntową.

Ustanie służebności bądź zmiana jej treści:

• Służebność gruntowa wygasa ex lege wskutek niewykonywania jej przez 10 lat; do służebności biernych stosuje się tylko wtedy, gdy na nieruchomości obciążonej istnieje od 10 lat stan rzecz sprzeczny z treścią służebności (art. 293)

• Jeżeli służebność gruntowa utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać jej zniesienia bez wynagrodzenia (art.295)

• Za wynagrodzeniem natomiast właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności gruntowej, jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność ta stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej (art. 294)

• Jeżeli po ustanowieniu służebności gruntowej powstanie ważna potrzeba gospodarcza, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać za wynagrodzeniem zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności, chyba że zmiana przyniosłaby niewspółmierny uszczerbek dla nieruchomości władnącej.

• Podział nieruchomości władnącej lub obciążonej:

• W razie podziału nieruchomości władnącej służebność utrzymuje się w mocy na rzecz każdej z części utworzonych przez podział (zasada niepodzielności służebności). Jednakże, gdy służebność zwiększa użyteczność tylko jednej lub kilku z nich, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zwolnienia jej względem części pozostałych.

• W razie podziału nieruchomości obciążonej służebność utrzymuje się w mocy na częściach utworzonych przez podział; jednakże gdy wykonywanie służebności ogranicza się do jednej lub kilku z nich, właściciele pozostałych części mogą żądać ich zwolnienia od służebności.

• Jeżeli wskutek podziału nieruchomości władnącej albo nieruchomości obciążonej sposób wykonywania służebności wymaga zmiany, to sposób ten w braku porozumienia stron będzie ustalony przez sąd (art. 290)

Służebność może być zniesiona lub zmieniona (art. 248) w drodze umowy, uprawniony może się jej zrzec (art. 246), wygasa wskutek konfuzji (art. 247).

§ 2. Służebności osobiste

Treść może być taka sama jak służebności gruntowej. Może być zatem czynna i bierna. Obciąża nieruchomość. Różnica między nimi tkwi w osobie uprawnionej - w wypadku służebności osobistej jest to określona osoba fizyczna, nie może być to osoba prawna.

Art. 296 - Nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej (służebność osobista)

Celem służebności osobistej jest zaspokojenie potrzeb konsumpcyjnych (określona potrzeba człowieka).

Stosuje się tu odpowiednio przepisy o służebności gruntowej (art. 297).Wyjątki:

• Zakres i sposób wykonywania służebności osobistej oznacza się, wg osobistych potrzeb uprawnionego z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych (art. 298)

• Prawo związane z osobą - wygasa najpóźniej z chwilą śmierci uprawnionego (art. 299)

• Jest niezbywalna - art. 300 - nie można przenieść uprawnienia do jej wykonywania

• Jeżeli uprawniony z tytułu służebności osobistej dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swojego prawa, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zmiany służebności na rentę (art. 303)

• Jeżeli nieruchomość obciążona służebnością osobistą została wniesiona jako wkład do rolniczej spółdzielni produkcyjnej, spółdzielnia może z ważnych powodów żądać zmiany sposobu wykonywania służebności albo zamiany jej na rentę (art. 305)

Służebność mieszkania - odgrywa główną rolę w stosunkach wiejskich, często stanowi uzupełnienie umowy o dożywocie. Uprawnionemu przysługuje prawo zamieszkiwania w cudzej nieruchomości. Zakres tego prawa zależy od tytułu (z reguły umowy). Wg ustawy: uprawniony może zajmować je ze współmałżonkiem i małoletnimi dziećmi, z innymi osobami tylko, jeśli są przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Dzieci przyjęte jako małoletnie mogą pozostać w mieszkaniu także po uzyskaniu pełnoletniości (art. 301§1). Uprawniony może korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku (art. 302§1). Służebność mieszkania wygasa z chwilą śmierci uprawnionego, ale można się umówić (art. 301§2), że po śmierci uprawnionego służebność mieszkania będzie przysługiwała jego dzieciom, rodzicom i małżonkowi. Do służebności mieszkania stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu osób fizycznych, z tą różnicą, że w przypadku służebności uprawniony nie może wykonywać swojego prawa przez osoby trzecie.

Służebność drogi koniecznej - przepisy o ustanowieniu służebności drogowej na żądanie właściciela stosuje się odpowiednio do samoistnego posiadacza nieruchomości, z tą różnicą, że posiadacz może żądać tylko ustanowienia służebności osobistej (art. 146).

ROZDZIAŁ XII - SPÓŁDZIELCZE WŁASNOŚCIOWE PRAWO DO LOKALU

§ 1. Kształtowanie się praw do lokali w spółdzielniach mieszkaniowych

Pierwsza ustawa regulująca problematykę spółdzielni mieszkaniowej - Ustawa z 29. X. 1920 o spółdzielniach - wyróżniła dwie formy korzystania z przydzielonych członkom mieszkań: silniejszą i słabszą (uprawnienia silniejsze niż najem).

Przełomem była Ustawa z 17 II 1961 o spółdzielniach i ich związkach - przekształciła prawa nienazwane w nazwane - „spółdzielcze prawo do lokalu”. Przynależność do spółdzielni mieszkaniowej warunkowała prawo słabsze, a do spółdzielni budowlano-mieszkaniowej - silniejsze uznała je za „ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości spółdzielczej”.

Ustawa z dn. 6 IX 1982 - Prawo spółdzielcze - nazwała prawo silniejsze: zbywalne, dziedziczne i podlegające egzekucji - „własnościowym spółdzielczym prawem do lokalu”, a słabsze - „lokatorskim spółdzielczym prawem do lokalu”.

Ustawa z 3 VI 2005 o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz niektórych innych ustaw ostatecznie ukształtowała (po wyrokach TK do ustawy z 2002r) formy prawne, w ramach których spółdzielnie mieszkaniowe mogą zaspokajać potrzeby swoich członków: spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego i spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz własność lokalu.

§ 2. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu wg ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu - swoista, występująca tylko w spółdzielniach mieszkaniowych forma korzystania z lokali - prawo rzeczowe ograniczone. Przedmiotem może być tylko nieruchomość stanowiąca własność spółdzielni mieszkaniowej, a jego ustanowienie następuje na rzecz członka spółdzielni (jak już prawo to powstanie - może przysługiwać dowolnej osobie). Jest to prawo spółdzielcze „silniejsze”: zbywalne, dziedziczne i podlegające egzekucji.

Art. 17¹ ust 2 u.s.m. - Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może być ustanowione w budynku stanowiącym własność lub współwłasność spółdzielni.

Współwłasność spółdzielni może z całą pewnością polegać na tym, że jest ona współwłaścicielem części budynku, stanowiących wraz z gruntem tzw. nieruchomość wspólną, a jest właścicielem określonych odrębnych lub nie wyodrębnionych lokali. Kontrowersyjne jest, czy dopuszczalne jest ustanowienie własnościowego prawa do lokalu w budynku, którego spółdzielnia jest współwłaścicielem na zasadzie współwłasności „zwykłej”, wówczas musi wystąpić albo: sytuacja, w której spółdzielni przysługuje szczególne prawo do samodzielnego, polegającego na obciążaniu prawem rzeczowym, rozporządzania wspólnym lokalem, albo wg zasad ogólnych ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu następuje za zgodą wszystkich współwłaścicieli.

Przedmiot - nieruchomość, lokal mieszkalny lub o innym przeznaczeniu (może być także dom jednorodzinny, ale do miejsc postojowych w garażach i na parkingach stosuje się te przepisy tylko odpowiednio)

Treść:

• uprawnienie do wyłącznego korzystania z określonego lokalu oraz funkcjonalnie temu podporządkowane uprawnienie do korzystania z innych części nieruchomości, przeznaczonych do wspólnego użytku wszystkich uprawnionych do lokali w tej nieruchomości lub w danym budynku. Lokal musi być wyraźnie oznaczony. Sposób wykonywania prawa do korzystania zależny jest od przeznaczenia lokalu, o czym decyduje treść umowy (i właściwości techniczne), przeznaczenie nie może być przez członka zmienione, chyba że spółdzielnia wyrazi na to zgodę. Korzystanie nie powinno uchybiać porządkowi domowemu i przyjętym normom sąsiedzkiego współżycia. Członek może także wynająć część lub cały lokal, oddać go do używania osobie trzeciej.

• Uprawnienie do rozporządzania swoim prawem:

• przeniesienie prawa do lokalu na inną osobę - wyłączone jest nabycie prawa do fizycznej części lokalu, chyba że ta część spełnia wymagania do ustanowienia odrębnej własności lokalu za zgodą spółdzielni. Jeżeli nabywca chce zostać członkiem i odpowiada wymaganiom statutu, spółdzielnia nie może odmówić mu przyjęcia (roszczenie o przyjęcie w poczet członków). Przy wielości podmiotów członkowstwo może nabyć tylko jedna z osób (wyjątek: małżonkowie). Umowa o przeniesienie lub o zobowiązanie do przeniesienia prawa do lokalu - akt notarialny. Jeżeli spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ujawnione jest w księdze wieczystej - konieczny jest także wpis do księgi. W razie zbycia udziału tego prawa, pozostałym współwłaścicielom przysługuje prawo pierwokupu (chodzi tu tylko o sprzedaż, nie np. o darowiznę)

• rozporządzenie nim na wypadek śmierci.

• zrzeczenie się go,

• ustanowienie hipoteki,

• ustanowienie użytkowania.

Podmiot - może być ustanowione przez spółdzielnię tylko na rzecz jej członka. Natomiast nie jest przesłanką konieczną, aby być członkiem spółdzielni w czasie istnienia tego prawa. Nie musi nim być także nabywca translatywny. Może to być osoba fizyczna i prawna, także ułomna osoba prawna. Statut może wyłączać członkowstwo osób prawnych.

Powstanie:

• na mocy umowy o ustanowienie tego prawa - wymóg ad solemnitatem formy pisemnej - spółdzielnia zawiera z członkiem lub z członkiem i osobami, którym wspólnie z członkiem przysługuje uprawnienie do nabycia tego prawa. Zawarcie umowy powoduje powstanie prawa do lokalu, wymogi do zawarcia umowy:

• uzyskanie przez zainteresowanego (lub jednego ze współzainteresowanych) członkowstwa

• zawarcie przez spółdzielnie z członkiem umowy o budowę lokalu - zobowiązuje strony do zawarcia umowy o ustanowienie własnościowego prawa do lokalu oraz ustanawia inne postanowienia, m.in. wysokość wkładu budowlanego (członek uzyskuje roszczenie o ustanowienie własnościowego prawa do lokalu nazywane „ekspektatywą własnościowego prawa do lokalu” - zbywalną i dziedziczną, podlegającą egzekucji).

• wniesienie przez członka wkładu budowlanego lub jego części (raty)

• wybudowanie lokalu

• w wyniku umowy o przekształcenie na takie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu - wymóg ad solemnitatem formy pisemnej. Spółdzielnia jest zobowiązana zawrzeć taką umowę z członkiem, któremu przysługuje prawo lokatorskie, na jego pisemne żądanie, po uiszczeniu spółdzielni należnej jej kwoty pieniężnej. Odmowa spółdzielni podlega zaskarżeniu, a prawomocne orzeczenie zastępuje złożenie oświadczenia woli.

Dziedziczenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu - nabycie prawa następuje z chwilą otwarcia spadku i nie jest uzależnione od uzyskania członkowstwa przez spadkobiercę, ani od działu spadku w razie spadkobrania przez kilka osób (w razie zbycia udziału - reszta spadkobierców ma prawo pierwokupu, a każde rozporządzenie udziałem należącym do spadku wymaga zgody reszty spadkobierców pod rygorem bezskuteczności). Sądowy podział spadku na ogół przyznaje lokal jednemu spadkobiercy, ewentualnie na żądanie samych spadkobierców może zostać przyznany na wspólność w określonych częściach ułamkowych (wyjątek: gdy poszczególne części lokalu spełniają wymogi odrębnych lokali - zniesienie współwłasności może nastąpić przez fizyczny podział rzeczy, sąd może także dokonać tzw. podziału cywilnego -sprzedać nieruchomość i podzielić uzyskaną cenę między spadkobierców). Spadkobiercy w podobny sposób mogą dokonać podziału spadku w drodze umowy - wymóg aktu notarialnego

Egzekucja - spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu podlega egzekucji (konsekwencja zbywalności) za długi podmiotu tego prawa. Stosuje się tu odpowiednio przepisy o egzekucji nieruchomości. Licytantowi przysługuje roszczenie o przyjęcie w poczet członków spółdzielni.

Ochrona spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu - korzysta z ochrony ograniczonych praw rzeczowych, może być wpisane do księgi wieczystej (domniemanie jego istnienia, rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych).

Różnice między spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu a innymi ograniczonymi prawami rzeczowymi:

• nie jest możliwe powstanie nowego prawa do lokalu, jeśli nie wygaśnie wcześniejsze prawo do lokali (brak kolizji)

• choć jest to prawo na rzeczy cudzej, jest w wyjątkowy sposób zbliżone do własności ze względu na ochronę interesu uprawnionego

• ze spółdzielczym prawem do lokalu ex lege wiąże się obowiązek wnoszenia do spółdzielni tzw. opłat eksploatacyjnych oraz obowiązek świadczeń na wkład budowlany; współwłaściciele odpowiadają za świadczenia solidarnie

Wygaśnięcie - wraz z ustanowieniem przez spółdzielnię na żądanie uprawnionego prawa własności; z woli osoby uprawnionej: w wyniku zrzeczenia się (jednostronnie lub za pomocą umowy); utrata tego prawa następuje w razie występowania długotrwałych zaległości w opłatach eksploatacyjnych i w przypadku rażących lub uporczywych naruszeń (norm sąsiedzkiego współżycia - spółdzielnia może żądać, by sąd nakazał sprzedaż lokalu w drodze licytacji.

ROZDZIAŁ XIII - PRAWA ZASTAWNICZE

Zasada odpowiedzialności dłużnika - wierzyciel dochodzi należności z całego jego majątku.

Zabezpieczenia dzielą się na:

• osobowe - obok dłużnika głównego zobowiązaną do zapłaty długu staje się inna osoba (dłużnik dodatkowy)

• rzeczowe - wierzytelność jest zabezpieczona przez określony przedmiot majątkowy, z którego wierzyciel może się zaspokoić, z pierwszeństwem przed innymi wierzycielami i nawet wówczas, gdy własność przedmiotu zostanie przeniesiona na osoby trzecie; służą temu prawa zastawnicze:

• hipoteka - dla nieruchomości i niektórych praw

• zastaw - dla rzeczy ruchomych; i także zastaw rejestrowy

• przewłaszczenie na zabezpieczenie (powiernicze) - dłużnik przenosi na wierzyciela własności swej rzeczy z jednoczesnym zobowiązaniem wierzyciela, że będzie on korzystał z tej własności tylko w granicach zakreślonych w umowie, a także z zastrzeżeniem, że po zaspokojeniu wierzytelności wierzyciel przeniesie własność z powrotem na dłużnika. Ponieważ przeniesienie nieruchomości z zastrzeżeniem terminu lub warunku jest nie możliwe, przewłaszczenie jest możliwe tylko do ruchomości.

• Zastaw antychretyczy - zastawnik może się jedynie zaspokoić z pożytków, które rzecz przynosi, nie zaś z samej rzeczy - w prawie polskim nie występuje

• Dług gruntowy - uprawniony może dochodzić oznaczonej sumy pieniężnej z obciążonej nieruchomości, bez względu na to czyją stała się własnością i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi. Jest to prawo nieakcesoryjne - nie wygasa wraz z wierzytelnością. Występuje w Niemczech.

ROZDZIAŁ XIV - HIPOTEKA

Ustawa o księgach wieczystych i hipotece z VII 1982r.

W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenie z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka) - art. 65 ust 1 Ust. o ks. wiecz. i hip.

Wierzycielowi hipotecznemu przysługują dwa uprawnienia:

• Pierwszeństwo zaspokojenia się z nieruchomości przed wierzycielami osobistymi (tacy, którzy nie korzystają z zabezpieczenia hipotecznego). Jeśli chodzi o wierzycieli hipotecznych - o pierwszeństwie decyduje kolejność złożenia wniosku o wpis hipoteki. Pierwszeństwo przed wszystkimi wierzytelnościami mają te, którym został przyznany przywilej egzekucyjny.

• Skuteczność obciążenia względem każdoczesnego właściciela nieruchomości - właściciel może się zaspokoić z hipoteki, choćby własności nieruchomości przeszła na inną osobę, która staje się dłużnikiem wierzyciela z tymże egzekucja przeciw niemu może być prowadzona tylko z obciążonej nieruchomości

Hipoteka to prawo akcesoryjne. Nie może powstać bez wierzytelności, ani nie może być bez niej przeniesiona. Wyjątki: hipoteka może zabezpieczać wierzytelność przyszłą lub warunkową, a przedawnienie wierzytelności nie powoduje pozbawienia wierzyciela prawa zaspokojenia się z nieruchomości obciążonej.

Hipoteka nie uprawnia wierzyciela do korzystania z nieruchomości i nie przyznaje mu żadnego władztwa nad wierzytelnością.

Niedopuszczalne jest zastrzeżenie, przez które właściciel nieruchomości zobowiązuje się względem wierzyciela hipotecznego, że nie dokona zbycia lub obciążenia nieruchomości przed wygaśnięciem hipoteki.

Właściciel korzysta z nieruchomości obciążonej hipoteką, ale z pewnymi ograniczeniami. Nie wolno mu mianowicie dokonywać takich czynności faktycznych, które mogłyby doprowadzić do tak znacznego zmniejszenia wartości nieruchomości obciążonej, że wartość jej spadłaby poniżej zabezpieczonej wierzytelności. Wierzyciel ma prawo polegające na możliwości przeciwdziałania dewastacji nieruchomości przez właściciela - ochrona hipoteki.

§ 1. Przedmiot hipoteki

Hipoteka obciąża nieruchomość i niektóre zbywalne prawa rzeczowe odnoszące się do nieruchomości:

• Prawo własności nieruchomości (nieruchomość)

• Udział współwłaściciela we własności nieruchomości

• Użytkowanie wieczyste

• Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

• Wierzytelność zabezpieczona hipoteką

Przepisy o hipotece na prawie własności nieruchomości stosuje się odpowiednio do hipotek na pozostałych prawach.

Istnieje ponadto hipoteka morska obciążająca statki wpisane do rejestru okrętowego z tym zastrzeżeniem, że w istocie rzeczy jest to prawo zastawu.

Obciążenie hipoteką nieruchomości -można obciążyć każdą nieruchomość, niezależnie od tego czyją jest własnością (nie można jednak w drodze umowy ustanowić hipoteki na gruncie Skarbu Państwa zabezpieczającej cudzy dług), ale ta nieruchomość musi być ściśle oznaczona (zasada szczegółowości hipoteki) - wobec tego do ustanowienia hipoteki konieczny jest wpis do ksiąg wieczystych (można obciążyć tylko taką nieruchomość, która ma założoną księgę wieczystą).

Jeśli chodzi o nieruchomości budynkowe to można ustanowić hipotekę na własności budynkowej użytkownika wieczystego, pod warunkiem, że jednocześnie obciąża się nieruchomość, na której on stoi. Gdy własność budynku jest prawem niezbywalnym (własność budynku produkcyjnej spółdzielni rolniczej)- w ogóle nie można ustanowić hipoteki.

Hipoteka wraz z nieruchomością obciąża:

• Jej części składowe

• Jej przynależności

• Niektóre roszczenia okresowe (czynsz najmu, czynsz dzierżawy), należne właścicielowi obciążonej nieruchomości

Hipoteka łączna - hipoteka zabezpieczająca dana wierzytelność nie na jednej nieruchomości, lecz na kilku oznaczonych nieruchomościach. Wierzyciel, może żądać wg swojego wyboru zaspokojenia w całości lub w części z każdej nieruchomości z osobna, z niektórych z nich lub ze wszystkich łącznie. Może także dokonać jej podziału pomiędzy poszczególne nieruchomości. Hipoteka ta powstaje ex lege w wyniku podziału nieruchomości obciążonej hipoteką. W wypadku podziału nieruchomości na dwie lub kilka mniejszych, hipoteka ciąży w całości na każdej z nich (zasada niepodzielności hipoteki). W razie sprzedaży części nieruchomości zarówno sprzedawca, jak i kupujący mogą żądać, ażeby wierzyciel zwolnił tę część od obciążenia, jeżeli jest ona stosunkowo nieznaczna, a wartość pozostałej części zapewnia wierzycielowi dostateczne bezpieczeństwo.

Hipoteka łączna umowna - jej wpis do ksiąg wieczystych powinien nastąpić do księgi każdej z obciążonych nieruchomości, a hipoteka powstaje z chwilą ostatniego wpisu.

Hipoteka łącza przymusowa - powstaje tylko w wyjątkowych przypadkach (przepis szczególny, nieruchomości są już obciążone inną hipoteką łączną lub stanowią własność dłużników solidarnych. Wierzyciel, który żąda obciążenia hipoteką łączną przymusową kilku lub wszystkich nieruchomości dłużnika, musi wskazać w jakiej części jego wierzytelność będzie zabezpieczona na każdej z tych nieruchomości

Część ułamkowa nieruchomości może być obciążona hipoteką, jeżeli stanowi udział współwłaściciela. Jeżeli nieruchomość stanie się własnością jednej osoby - hipoteka będzie wciąż ustanowiona na udziale. Ale jeżeli nieruchomość zostanie podzielona na fizyczne części - hipoteka obciąży każdą z tych części

Użytkowanie wieczyste - hipoteka obejmuje budynki i urządzenia na użytkowanym gruncie, stanowiące własność użytkownika wieczystego. Wraz z wygaśnięciem użytkowania wieczystego wygasają także ustanowione na tym prawie hipoteki. Wierzycielom hipotecznym wieczystego użytkownika przysługuje ustawowe prawo zastawu na jego roszczeniach o wynagrodzenie za wzniesione przez niego lub nabyte na własność budynki lub inne urządzenia istniejące w dniu zwrotu użytkowanej nieruchomości.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu - wymaga założenia księgi wieczystej dla obciążanego prawa i wpisu hipoteki do tej księgi. W razie przekształcenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu we własność - hipoteka obciąża nieruchomość lokalową. Własnościowe prawo do lokalu obciążone hipoteką nie wygasa mimo zaistnienia zdarzenia normalnie powodującego jego wygaśnięcie. Prawo to przechodzi na spółdzielnię, która powinna w drodze przetargu w terminie 6 miesięcy zbyć je i z uzyskanej sumy zaspokoić, po odliczeniu swoich należności, wierzyciela hipotecznego, pozostałą kwotę zaś wypłacić osobie, której pierwotnie przysługiwało spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Subitabulat (prawo podzastawu) - hipoteka na wierzytelności zabezpieczonej hipotecznie (wierzytelności hipotekowanej). Istota Subitabulat polega na tym, że:

• Wierzyciel mający takie zabezpieczenie może żądać zapłaty wprost od dłużnika wierzytelności obciążonej (na rys. A) i może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości

• Spłata wierzytelności obciążonej hipoteką może być dokonana tylko do wysokości sumy subintabulatu tylko do rąk własnych wierzyciela, któremu ona przysnuje choćby nie była jeszcze wymagalna

W związku z tym właściciel nieruchomości (A) może dokonać zapłaty do rąk wierzyciela hipoteki na wierzytelności (C) i wówczas hipoteka na nieruchomości wygasa do wysokości sumy uiszczonej przez właściciela.

Wierzytelność zabezpieczona hipoteką na wierzytelności może być przedmiotem dalszych hipotek.

§ 2. Wierzytelność zabezpieczona hipoteką i sposób jej zaspokojenia

Hipoteka zabezpiecza jedynie wierzytelności pieniężne i może być wyrażona tylko w oznaczonej sumie pieniężnej. Hipoteka zabezpiecza wierzytelność wraz ze świadczeniami dodatkowymi - roszczenia o odsetki nieprzedawnione, o koszty postępowania.

Hipoteka może zabezpieczać wierzytelność istniejącą a także przyszłą lub warunkową.

Wierzyciel hipoteczny może mieć dwóch dłużników:

• Osobistego - osoba, która dług zaciągnęła, odpowiada całym majątkiem

• Rzeczowego - właściciel nieruchomości obciążonej - odpowiada tylko z nieruchomości

Do takiej sytuacji dojść może w dwojaki sposób: gdy właściciel nieruchomości godzi się odpłatnie lub grzecznościowo na zabezpieczenie cudzego długu oraz gdy dłużnik sprzedaje obciążoną nieruchomość.

Od wierzyciela tylko zależy od kogo ściągnie dług, gdy stanie się on wymagalny.

Domniemania prawne (ius tantum):

• Prawa ujawnione w księdze wieczystej są zgodne z rzeczywistym stanem prawnym.

• Domniemanie istnienia prawa, wynikające z wpisu hipoteki, obejmuje także wierzytelność zabezpieczoną hipoteką

Zaspokojenie wierzyciela hipotecznego z nieruchomości następuje wg przepisów o postępowaniu egzekucyjnym: sądowym lub administracyjnym (ius cogens). Zasadą jest sądowy tryb postępowania. Zaspokojenie następuje w dwóch sytuacjach:

• Gdy wierzytelność stała się wymagalna i wierzyciel hipoteczny dochodzi jej zaspokojenia - wierzyciel wytacza powództwo o zasądzenie wierzytelności, a po zaopatrzeniu klauzulą wykonalności (tytuł wykonawczy), skierować go do komornika sądowego w celu wszczęcia egzekucji

• Gdy wierzyciel tego nie czyni (także ponieważ wierzytelność jest jeszcze niewymagalna), ale z nieruchomości prowadzona jest egzekucja przez innego wierzyciela - z chwilą przysądzenia w toku egzekucji własności nieruchomości wygasają wszelkie prawa jej dotyczące, a na ich miejsce powstaje prawo do zaspokojenia z ceny uzyskanej ze sprzedaży, przy uwzględnieniu obowiązującego pierwszeństwa

§ 2. Powstanie hipoteki i jej rodzaje

Hipoteka może powstać zasadniczo w dwojakiej drodze:

• Na podstawie umowy zaweranej przez właściciela obciążonej nieruchomośći z osobą, której wierzytelność ma być zabezpieczona. Oświadczenie właściciela musi być złożone w formie aktu notarialnego, natomiast oświadczenie wierzyciela może być złożone w dowolnej formie, nawet dorozumiane (hipoteka bankowa nie wymaga formy aktu notarialnego, lecz formy pisemnej). Do ustanowienia hipoteki konieczny jest wpis do księgi wieczystej o charakterze konstytutywnym.

• Na podstawie orzeczenia sądu lub innego organu

Hipoteka w zupełnie wyjątkowych sytuacjach powstaje z mocy samego prawa.

Hipoteka przymusowa - w określonych sytuacjach wierzyciel ma prawo żądać ustanowienia hipoteki w celu zabezpieczenia wierzytelności, nawet wbrew woli właściciela nieruchomości. Państwo jest dłużnikiem pewnym - więc hipoteka przymusowa może być ustanowiona na nieruchomościach Skarbu Państwa zupełnie wyjątkowo w przypadkach przewidzianych w przepisach.

• Dokument, na podstawie którego dokonuje się wpisu, stwierdza istnienie i wysokość wierzytelności - hipoteka zwykła

• Dokument, na podstawie którego dokonuje się wpisu, zabezpiecza płatność ma czas toczącego się postępowania - hipoteka kaucyjna - w chwili wpisu nie wiadomo, czy wierzytelność istnieje i jaka jest jej wysokość

Aby ustanowić hipotekę przymusową, wierzyciel musi otrzymać orzeczenie sądowe (lub akt administracyjny) i złożyć wniosek o wpis do ksiąg wieczystych. Orzeczenie sądowe:

• Sądowy tytuł wykonawczy - zaopatrzony w klauzulę wykonalności tytuł egzekucyjny:

• prawomocne orzeczenie sądu lub ugoda zawarta przed sądem,

• nieprawomocne, ale podlegające natychmiastowemu wykonaniu orzeczenie sądu (hipoteka kaucyjna)

• wyrok sądu polubownego i ugoda zawarta przed takim sądem lub ugoda przed mediatorem,

• tzw. bankowy tytuł egzekucyjny,

• akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji

• postanowienie sądu o udzieleniu zabezpieczenia - dla hipoteki kaucyjnej

Hipoteka przymusowa może także powstać na podstawie aktu administracyjnego:

• administracyjny tytuł wykonawczy stwierdzający wierzytelność (należność) pieniężną

• akty organu administracyjnego - decyzja

Hipoteka przymusowa tylko w określonych w ustawie przypadkach może powstać jako łączna. Wówczas dokonuje się podziału wierzytelności na części i zabezpieczenie tych wydzielonych wierzytelności na poszczególnych nieruchomościach dłużnika.

Hipoteka ustawowa (prawna) - powstaje ex lege, w zasadzie nie występuje. (wyjątek: dla zabezpieczenia, na nabytej w drodze egzekucji nieruchomości, określonych w przepisach roszczeń wobec nabywcy. Tutaj wpis do ksiąg ma jedynie charakter deklaratoryjny.

Hipoteka kaucyjna - zabezpiecza wierzytelność o wysokości jeszcze nieustalonej. Ustanawia się ją dowolnie, zależnie od woli osób zainteresowanych, ale wolno ja ustanawiać tylko w wypadkach w ustawie przewidzianych:

• wierzytelności istniejące lub mogące powstać z określonego stosunku prawnego albo roszczenia związane z wierzytelnością hipoteczną, nieobjęte z mocy ustawy hipoteką zwykłą, np. wierzytelność z otwartego kredytu

• wierzytelności z dokumentów zbywalnych przez indos, nawet jeśli wysokość jest z góry określona, np. czek lub weksel

Hipoteka kaucyjna może powstać także jako hipoteka przymusowa na podstawie postanowienia sądu o udzieleniu zabezpieczenia. Do jej powstania konieczny jest wpis do księgi wieczystej.

Hipoteka kaucyjna zabezpiecza odsetki oraz koszty procesu, o tyle o ile mieszczą się w sumie we wpisie hipoteki oznaczonej. Wierzyciel nie może powołać się ma wpis hipoteki kaucyjnej w księgach, by udowodnić wierzytelność. Z chwilą, gdy wierzytelność i jej wysokość zostaną ustalone, hipoteka kaucyjna może być zamieniona w hipotekę zwykłą.

§ 3. Wygaśnięcie hipoteki

Hipoteka wygasa:

• wskutek wygaśnięcia wierzytelności - spłacenie wierzytelności, zwolnienei z długu, umorzenie długu z mocy ustawy. Przedawnienie wierzytelności nie powoduje wygaśnięcia i nie pozbawia właściciela prawa zaspokojenia się z nieruchomości obciążonej

• wskutek zniesienia jej przez czynność prawną

• wskutek złożenia zabezpieczonej kwoty do depozytu sądowego

• wskutek konfuzji

• w związku z jej wykreśleniem bez podstawy prawnej po 10 latach - hipoteka nie wygasa wskutek bezpodstawnego jej wykreślenia z księgi wieczystej. W takim wypadku wierzyciel może domagać się przywrócenia wpisu. Hipoteka wygasa dopiero po 10 latach, jeżeli tego nie uczyni.

• wskutek wygaśnięcia prawa obciążonego hipoteką

• w innych szczególnych wypadkach

Prawo posuwania się hipotek naprzód - w razie wygaśnięcia hipoteki, dalsze hipoteki „awansują: o jedno miejsce. Właściciel nieruchomości może ustanowić nową hipotekę tylko na ostatnim miejscu.

W razie wygaśnięcia hipoteki wierzyciel obowiązany jest dokonać wszystkich czynności umożliwiających wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.

ROZDZIAŁ XV - ZASTAW

Zastaw stanowi prawo rzeczowe ograniczone, którego celem jest zabezpieczenie wierzytelności na rzeczach ruchomych (i niektórych prawach); zabezpieczenie rzeczowe, prawo akcesoryjne.

Wierzyciel, którego wierzytelność została zabezpieczona zastawem - zastawnik.

Właściciel, który obciążył swoją rzecz - zastawca.

Art. 306 §1 - W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności można rzecz ruchomą obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel będzie mógł dochodzić zaspokojenia z rzeczy bez względu na to, czyją stała się własnością i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela rzeczy, wyjąwszy tych, którym z mocy ustawy przysługuje pierwszeństwo szczególne.

§2 - Zastaw można ustanowić także w celu zabezpieczenia przyszłej lub warunkowej

Na treść zastawu składają się zatem dwa uprawnienia:

• możność zaspokojenia z rzeczy oddanej w zastaw bez względu na to, czyją rzecz ta jest własnością w momencie zaspokojenia

• pierwszeństwo zaspokojenia przed wierzycielem osobistym

Wyjątki od zasady, że zastawnikowi służy pierwszeństwo zaspokojenia przed wierzycielami osobistymi:

• pewne wierzytelności, jak np. należność za pracę, alimenty, podatki, korzystają przy podziale sumy uzyskanej z egzekucji z pierwszeństwa ustawowego

Przedmiot zastawu:

• rzeczy ruchome nie wyjęte z obiegu i mające wartośc majątkową; oddanie rzeczy w zastaw rozciąga się na jej części składowe, i jeśli strony nie postanowią inaczej na jej przynależności.

• Udział we współwłasności rzeczy ruchomej

• Prawa zbywalne (ale nie te, które można obciążyć hipoteką)

Zastaw może zabezpieczać zarówno wierzytelność pieniężną jak i niepieniężną. Jednak realizacja zaspokojenia w wypadku wierzytelności niepieniężnej, jest możliwa dopiero wtedy, gdy przekształci się ona w wierzytelność pieniężną. Następuje to wtedy, gdy w wypadku niewypełnienia świadczenia przez dłużnika, wierzyciel żąda odszkodowania.

Art. 314 - W granicach przewidzianych w kodeksie postępowanie cywilnego zastaw zabezpiecza także roszczenie związane z wierzytelnością zabezpieczoną, w szczególności roszczenie o odsetki nie przedawnione, o odszkodowanie z powodu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, o zwrot nakładów na rzecz oraz o przyznane koszty zaspokojenia wierzytelności.

Ustanowienie zastawu

Zastaw na prawie ustanawia się na piśmie z datą pewną.

§ 1. Powstanie i wygaśnięcie zastawu; sytuacja prawna zastawcy i zastawnika

Zastaw może powstać:

• Na podstawie czynności prawnej - zastaw umowny - ważność umowy nie zależy od zachowania określonej formy. Do zastawu stosuje się odpowiednio przepisy o własności, w związku z tym, jeśli zastawcą jest osoba nieuprawniona, wierzyciela chroni dobra wiara. Sama umowa nie wystarcza do powstania zastawu - konieczne jest wydanie rzeczy wierzycielowi albo osobie trzeciej, na którą strony się zgodziły - czynność prawna realna. Zatem właściciel jest pozbawiony bezpośrednio korzystania z rzeczy, ale zachowuje on prawo rozporządzania rzeczą (nie można przez czynność prawną wyłączyć ani ograniczyć uprawnienia do rozporządzania prawem ukształtowanym przez ustawę jako zbywalne (art. 57 §1) i nieważne jest zastrzeżenie, że zastawca nie dokona zbycia lub obciążenia rzeczy przed wygaśnięciem zastawu. (art. 57 §2)

• Ex lege - zastaw ustawowy - np. wynajmującemu na zabezpieczenie czynszu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu, albo wg prawa pocztowego - zastaw na przesyłkach, przysługujący przedsiębiorcy uprawnionemu do wykonywania działalności pocztowej w celu zabezpieczenia roszczeń wynikających z umowy o świadczenie usługi pocztowej albo zajęcie cudzego zwierzęcia, które wbiegło na cudzą nieruchomość

Zaspokojenie się przez wierzyciela z rzeczy zastawionej wg przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym - wierzyciel musi uzyskać tytuł egzekucyjny (powództwo) a następnie wykonawczy i złożyć wniosek egzekucyjny do komornika. Strony nie mogą postanowić, że sprzedaży rzeczy oddanej w zastaw będzie mógł dokonać sam zastawnik albo że w razie niewykonania zobowiązania zastawnik stanie się właścicielem rzeczy. Wyjątek - art. 313 - jeśli przedmiotem zastawu są rzeczy mające tzw. cenę sztywną, można się umówić, że w przypadku zwłoki z zapłatą długu staną się własnością zastawnika.

Przedawnienie wierzytelności zabezpieczonej zastawem nie narusza uprawnienia zastawnika do uzyskania zaspokojenia z rzeczy obciążonej; nie dotyczy to roszczenia o odsetki lub inne świadczenia uboczne (art. 317). Odpowiedzialność rzeczowa z przedmiotu zastawu, występująca dotychczas obok odpowiedzialności osobistej dłużnika (całym majątkiem), staje się odpowiedzialnością wyłączną. Zastawnik może skutecznie dochodzić - mimo zarzutu przedawnienia - zasądzenia należnego mu świadczenia, z tym że w wyroku powinno się zastrzec, że zaspokojenie zasądzonej należności jest możliwe tylko z zeczy obciążonej.

W zasadzie zastawnik nie może korzystać z rzeczy zastawionej. Jeżeli jednak rzecz przynosi pożytki, zastawnik powinien, w braku odmiennej umowy, pobrać je i zaliczać na poczet wierzytelności i związanych z nią roszczeń (art. 319). Jeżeli rzecz zostaje narażona na utratę lub uszkodzenie, zastawca może żądać jej złożenia do depozytu sądowego lub zwrotu za ustanowieniem innego zabezpieczenia lub sprzedaży (zastaw przechodzi na uzyskaną ze sprzedaży cenę, która powinna być złożona do depozytu sądowego).

Zastaw wygasa:

• Wskutek wygaśnięcia wierzytelności

• Poprzez przeniesienia wierzytelności zabezpieczonej bez przeniesienia zastawu

• Przez zwrócenie przez zastawnika rzeczy zastawcy

Zastaw jednak nie wygasa na skutek nabycia rzeczy nim obciążonej przez zastawnika na własność (konfuzja), jeżeli zabezpieczona zastawem wierzytelność jest obciążona prawem osoby trzeciej lub na jej rzecz zajęta

ROZDZIAŁ XVI - ZASTAW REJESTROWY

Ustawa z 6 XII 1996r o zastawie rejestrowym i rejestrze zastawów.

Społeczno-gospodarczą funkcją zastawu rejestrowego jest zabezpieczenie gł. kredytu produkcyjnego. W przypadku tego zastawu strony mogą szeroko kształtować swój stosunek prawny.

Zastaw skarbowy - powstaje przez konstytutywny wpis do prowadzonego przez urzędy skarbowe rejestru zastawów skarbowych na podstawie decyzji dotyczącej podatku; podlegają mu rzeczy ruchome i prawa zbywalne, których wartość w dniu ustanowienia zastawu wynosi co najmniej 10 000zł. Zastaw skarbowy jest skuteczny wobec każdoczesnego właściciela przedmiotu zastawu. Zastaw ten ma pierwszeństwo zaspokojenia przed wierzycielami osobistymi oraz przed zastawem zwykłym.

Zastaw rejestrowy - to szczególna odmiana zastawu - stosuje się do niego odpowiednio przepisy k.c. o zastawie. Jest to prawo, na mocy którego wierzyciel będzie mógł dochodzić zaspokojenia z przedmiotu zastawu bez względu na to, czyją stał się własnością i z pierwszeństwem przed prawami osobistymi, wyjąwszy te prawa, którym z mocy ustawy przysługuje pierwszeństwo szczególne. Na treść zastawu rejestrowego składają się zatem:

• Możliwość zaspokojenia wierzytelności bez względu na to, czyją przedmiot zastawu stał się własnością

• Pierwszeństwo zaspokojenia przed wierzycielami osobistymi

Ustawa pozwala stronom na zastrzeżenie, że zastaw rejestrowy nie wygasa mimo wygaśnięcia zabezpieczonej nim wierzytelności - umożliwia to zabezpieczenie stronom tym samym zastawem nowej wierzytelności.

Zastaw rejestrowy ma pierwszeństwo nad zastawem zwykłym, a jeśli chodzi o kolizję z zastawem skarbowym decyduje zasada priori tempore potrior iure.

Ustawa pozwala (wbrew zasadzie art. 57 §1) stronom umowy zastawniczej na kreowanie w tej umowie zobowiązania zastawcy do nie zbywania lub nieobciążania przedmiotu zastawu rejestrowego i stanowi, że rozporządzenie przedmiotem zastawu wbrew takiemu zobowiązaniu jest nieważne, chyba że osoba trzecia nie wiedziała o takim zobowiązaniu ani mimo dołożenia wszelkiej staranności nie mogła się dowiedzieć o takim zastrzeżeniu. Zastrzeżenie to podlega wpisowi do rejestru zastawów.

§ 1. Ustanowienie zastawu rejestrowego

Do ustanowienia zastawu rejestrowego potrzebna jest umowa między osobą uprawnioną do rozporządzania rzeczą (zastawcą) a wierzycielem (zastawnikiem). Pod rygorem nieważności wymagana jest forma na piśmie (dotyczy to także zastawu rejestrowego na prawach). Do ustanowienia tego zastawu konieczny jest także wpis do rejestru, kóry ma charakter konstytutywny.

Przedmioty obciążone takim zastawem mogą zostać w posiadaniu zastawcy (umowa może także przewidywać ich wydanie zastawnikowi). Zatem wydanie rzeczy nie stanowi ustawowej przesłanki do ustanowienia zastawu rejestrowego.

Jeżeli zastawca był nieuprawniony do rozporządzania rzeczą, do ochrony zastawnika działającego w dobrej wierze stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie nabywcy rzeczy ruchomej w dobrej wierze, a wpis do rejestru jest równoznaczny z wydaniem rzeczy.

§ 2. Przedmiot zastawu rejestrowego

Przedmiotem zastawu rejestrowego mogą być rzeczy ruchome, z wyjątkiem statków morskich wpisanych do rejestru okrętowego i prawa zbywalne. W szczególności można nim obciążyć:

• Rzeczy oznaczone co do tożsamości

• Rzeczy oznaczone co do gatunku, jeżeli w umowie zastawniczej zostanie określona ich ilość oraz sposób wyodrębnienia od innych rzeczy tego samego gatunku

• Zbiór rzeczy ruchomych lub praw, stanowiący całość gospodarczą, choćby jego skład był zmienny

• Wierzytelności

• Prawa na dobrach niematerialnych

• Prawa z papierów wartościowych

• Prawa z nie bedących papierami wartościowymi instrumentów finansowych

Zastaw rejestrowy może obejmować rzeczy lub prawa, które zastawca nabędzie dopiero w przyszłości - obciążenie tych rzeczy lub praw staje się skuteczne z chwilą ich nabycia przez zastawcę.

Obciążenie rzeczy zastawem rejestrowym pozostaje w mocy bez względu na zmiany, którym możne ona ulegać w toku przetwarzania. W razie połączenia lub pomieszania bez możliwości powrotu do stanu pierwotnego - obciąża całą rzecz i pozostaje w mocy, choćby zastawca utracił własność rzeczy. Jeżeli każda lub kilka rzeczy połączonych lub pomieszanych były obciążone zastawami rejestrowymi, zastawy te obciążają całość rzeczy połączonych, o pierwszeństwie decyduje zaś data złożenia wniosku o wpis do rejestru.

Gdy rzecz ruchoma stanie się częścią składową nieruchomości, zastaw rejestrowy wygasa, a zastawnik może żądać od właściciela nieruchomości ustanowienia hipoteki na tej nieruchomości do wysokości rzeczy przyłączonej.

Zastaw rejestrowy obejmuje przysługujące zastawcy roszczenia o odszkodowanie z tytułu utraty, zniszczenia, uszkodzenia lub obniżenia wartości przedmiotu.

§ 3. Wierzytelności zabezpieczone zastawem rejestrowym

Zastaw rejestrowy może być ustanowiony w celu zabezpieczenia wierzytelności:

• Skarbu Państwa i innej państwowej osoby prawnej

• Jednostki ST, związku jednostek ST oraz innej gminnej, powiatowej i wojewódzkiej osoby prawnej

• Banku krajowego lub zagranicznego

• Osoby prawnej, której celem określonym w ustawie jest udzielanie pożyczek i kredytów

• Międzynarodowej organizacji finansowej, której członkiem jest RP

• Innego podmiotu gospodarczego prowadzącego działalność na terytorium RP

• Posiadaczy obligacji wyemitowanych na podstawie ustawy o obligacjach oraz innych papierów dłużnych wyemitowanych na podstawie odpowiednich aktów prawnych obowiązujących w krajach należących do Organizacji Wspólnoty Gospodarczej i Rozwoju

• Funduszu sekurytyzacyjnego, w rozumieniu ustawy o funduszach inwestycyjnych

Zastawem rejestrowym mogą być zabezpieczone wierzytelności przysługujące dwóm grupom wierzycieli: podmiotom prowadzącym działalność gospodarczą (także osobom fizycznym w zakresie prowadzonej działalności) i podmiotom prawa publicznego i utworzonym przez nie osobom prawnym.

Zastaw rejestrowy może także zabezpieczać wierzytelności przyszłe lub warunkowe. Umowa powinna wówczas określać najwyższą sumę zabezpieczenia i tylko do tej sumy wierzytelność jest zabezpieczona (zastaw kaucyjny).

Zastawem rejestrowym można zabezpieczyć także wierzytelność wyrażoną w walucie obcej, ale tylko wtedy, gdy wierzytelność została wyrażona zgodnie z prawem w obcej walucie.

§ 4. Zaspokojenie wierzyciela z przedmiotu obciążonego zastawem rejestrowym

Zaspokojenie wierzyciela z przedmiotu obciążonego zastawem rejestrowym następuje co do zasady wg przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym. Ale nie jest to w przypadku zastawu rejestrowego (inaczej niż w przypadku zastawu zwykłego!) norma iuris cogentis. Strony mogą w umowie ustanowić inny sposób zaspokojenia się zastawnika. Poza egzekucyjne sposoby zaspokojenia się zastawnika:

• Przez przejęcie przedmiotu na własność - przesłanki:

• Zastaw rejestrowy ustanowiony został na instrumentach finansowych zapisanych na rachunku papierów wartościowych lub innym - przejęcia dokonuje przez złożenie zastawcy oświadczenia, z dniem zapisania instrumentów finansowych na rachunku zastawnika

• Przedmiotem są rzeczy występujące powszechnie w obrocie towarowym - przejęcia dokonuje przez złożenie zastawcy oświadczenia

• Przedmiotem są rzeczy lub prawa, których wartość została ściśle oznaczona w umowie zastawniczej - przejęcia dokonuje przez złożenie zastawcy oświadczenia

• Przez sprzedaż przedmiotu w drodze przetargu publicznego - przetarg przeprowadza notariusz lub komornik w terminie 14 dni od złożenia przez zastawnika wniosku

O zamiarze przejęcia przedmiotu na własność lub jego sprzedaży zastawnik powinien powiadomić zastawcę na piśmie, który może wystąpić do sądu o ustalenie istnienia wierzytelności i jej wymagalności w całości lub części.

• Przez pobieranie przez zastawnika dochodów, jakie przynosi przedsiębiorstwo:

• Może być przejęte w zarząd, zarządcę ustala się w umowie zastawniczej

• Może być na żądanie zastawnika wydzierżawione w celu zaspokojenia jego wierzytelności z czynszu

Jeżeli umowa zastawnicza nie stanowi inaczej: zastawca może korzystać z przedmiotu zastawu rejestrowego zgodnie z jego społeczno-gospodarczym przeznaczeniem, powinien dbać o zachowanie przedmiotu w stanie nie gorszym niż wynikający z prawidłowego używania, w wyznaczonym przez zastawnika terminie obowiązany jest umożliwić mu zbadanie stanu przedmiotu zastawu.

§ 5. Wygaśnięcie zastawu rejestrowego

Zastaw gaśnie m.in.:

• Z chwilą, kiedy wygasa wierzytelność

• Wskutek zrzeczenia się tego prawa przez zastawnika lub rozwiązania umowy zastawniczej

• Gdy obciążona nim rzecz stała się częścią składową nieruchomości

• Ze względu na zasługujący na ochronę interes nabywcy przedmiotu obciążonego zastawem

• W razie przeniesienia zabezpieczonej nim wierzytelności na podmiot nieuprawniony do zabezpieczenia wierzytelności takim zastawem

• Wykreślenia go z rejestru zastawów na wniosek zastawnika

§ 6. Rejestr zastawów

Rejestr zastawów służy do dokonywania wpisów przewidzianych w ustawie. Wpis to wprowadzenie nowych danych, ich zmiana i wykreślenie wpisu. Niektóre wpisy mają charakter materialnoprawny:

• do ustanowienia zastawu rejestrowego, do przeniesienia zastawu

• od dnia wpisu nikt nie może zasłaniać się nieznajomością danych ujawnionych w rejestrze, chyba że mimo należytej staranności nie mógł się o nich dowiedzieć

• wobec osób trzecich zastawca i zastawnik nie mogą zasłaniać się zarzutem, że dane ujawnione w rejestrze są nieprawdziwe, chyba że wpis nastąpił niezgodnie z wnioskiem, a zastawca lub zastawnik wystąpił niezwłocznie z wnioskiem o jego sprostowanie, uzupełnienie lub wykreślenie.

Jest on prowadzony przez sądy rejonowe (sądy gospodarcze), które mają siedzibę w miastach będących siedzibą województw i swoja właściwością obejmują obszar województwa. Sądem właściwym do dokonania wpisu jest sąd, w którym znajduje się siedziba (miejsce zamieszkania) zastawcy i pozostaje on właściwy dla dalszych wpisów dotyczących tego zastawu.

Rejestr zastawów jest wraz ze złożonymi dokumentami jawny. A odpisy z rejestru zastawów stanowiące dowód wpisu, a także zaświadczenia o braku wpisu zastawcy lub przedmiotu zastawu są wydawane na wniosek każdego, kto tego zażąda.

Od postanowienia w przedmiocie wpisu przysługuje apelacja, od innych postanowień - zażalenie. Postanowienie sądu II instancji kończące postepowanie w tych sprawach może być zaskarżone kasacją.

ROZDZIAŁ XVII - POSIADANIE

Posiadanie - rodzaj władztwa nad rzeczą. Spotykamy się z nim w dwóch przypadkach:

• jako wyraz wykonywania prawa (np. prawa własności)

• jako władztwo niezwiązane z prawem (np. wykonywane przez tzw. nieformalnego nabywcę nieruchomości)

Art. 336 - Posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny)

Na posiadanie składają się dwa elementy:

• element fizyczny - corpus possessionis - zewnętrzna strona posiadania - kto rzeczą faktycznie włada - władztwo. Korzystanie z rzeczy w taki sposób, jak to mają prawo czynić osoby, którym przysługuje określone prawo. Wystarcza sama możność, a nie jest konieczne faktyczne wykonywanie tego władztwa

• element psychiczny - animus rem sibi habendi; animus possissedni - wewnętrzna strona posiadania - jak właściciel, jak użytkownik - wola wykonywania względem rzeczy określonego prawa dla siebie, we własnym imieniu.

Posiadaczem jest ten, kto włada rzeczą i postępuje z nią jak osoba, której przysługuje do niej prawo własności lub inne prawo.

Posiadanie może być wykonywane przez kilka osób - współposiadanie - gdy rzecz znajduje się we wspólnym władztwie kilku osób, które władają nią w taki sposób, jak to czynią współwłaściciele, współnajemcy itp. Rodzaje współposiadania:

• takie, które może być wykonywane tylko przy zgodnym współposiadaniu

• każdy ze współposiadaczy korzysta z całej rzeczy, ale czyniąc to nie współdziała z innymi współposiadaczami, np. korzystanie ze wspólnego pastwiska, studni

Rodzaje posiadania:

• posiadanie samoistne (właścicielskie)- gdy posiadacz włada rzeczą jak właściciel

• posiadanie zależne (niewłaścicielskie)- gdy posiadacz włada rzeczą w zakresie innego prawa aniżeli prawo własności. Nie rości sobie prawa własności do rzeczy.

Posiadacz rzeczy w zakresie określonego prawa może w wyniku swojego postępowania przekształcić swe władztwo w posiadanie zakresie innego prawa, np. własności przez postępowanie z rzeczą tak, jakby stał się jej właścicielem.

• posiadanie służebności - można posiadać tylko służebności czynne.

• Posiadanie bezprawne - posiadanie nie odpowiadające prawu

• Posiadanie prawne - posiadanie zgodne ze stanem prawnym

• Posiadanie wadliwe - posiadanie nabyte przy użyciu środków niedozwolonych (samowolnie, wbrew woli dotychczasowego posiadacza)

• Posiadanie niewadliwe - gdy posiadacz uzyskuje posiadanie od dotychczasowego posiadacza, albo nabywa je w sposób pierwotny

• Posiadanie w złej wierze - gdy posiadacz wie, że nie posiada rzeczy zgodnie z prawem, albo gdy mógł się o tym dowiedzieć, ale nie dowiedział się przez własne niedbalstwo

• Posiadanie w dobrej wierze - gdy posiadacz jest przekonany, że posiada rzecz zgodnie z przysługującym mu prawem, a to jego przekonanie jest usprawiedliwione w okolicznościach danego wypadku

Posiadanie ≠ dzierżenie (kto rzeczą faktycznie włada za kogo innego, jest dzierżycielem art. 338). Dzierżyciel to „zastępca posiadacza”, np. pełnomocnik, przedstawiciel ustawowy, przechowawca, przewoźnik. Dzierżyciel włada rzeczą nie dla siebie, ale w imieniu innej osoby.

Władztwo prekaryjne (prekarium) - gdy jedna osoba chce wyświadczyć drugiej przysługę, kierując się grzecznością albo względami humanitarnymi. Do istoty tego władztwa należy jego: odwołalność i brak stosunku prawnego między dającym rzecz i biorącym ją do użytku. Istnieje między nimi tylko stosunek grzecznościowy. Prekarzysta nie korzysta z ochrony posesoryjnej ani nie może nabyć prawa w drodze zasiedzenia.

Posiadanie - stan faktyczny, wywołujący określone skutki prawne:

• Prowadzi do zasiedzenia

• Korzysta z ochrony posesoryjnej

• Posiadacz w dobrej wierze nabywa własność pożytków, jakie rzecz przynosi

• Posiadacz samoistny w dobrej wierze może żądać wykupu działki zajętej pod budowę

• Posiadanie jest czasem konieczną przesłanką nabycia prawa przez czynność prawną

• Posiadanie korzysta z domniemań prawnych

• Posiadacz może domagać się odszkodowania od osoby, która wyrządzi mu szkodę z zastrzeżeniem, że istotne jest, kto tej szkody dokonał (osoba trzecia czy właściciel)

Domniemania prawne

Art. 339 - Domniemywa się, że ten, kto rzeczą faktycznie włada, jest posiadaczem samoistnym.

Z faktu władania rzeczą wynikają domniemania: posiadania i jego samoistnego charakteru. Z faktu posiadania wynika domniemanie, że jest ono zgodne z prawem (dotyczy to także poprzedniego posiadacza). Te trzy domniemania stanowią dowód własności.

Art. 341 - Domniemywa się, że posiadanie jest zgodne ze stanem prawnym. Domniemanie to dotyczy również posiadania przez poprzedniego posiadacza.

Art. 340 - Domniemywa się ciągłość posiadania. Niemożność posiadania wywołana przez przeszkodę przemijającą nie przerywa posiadania.

Ten, kto wykonywał posiadanie w różnych momentach, choćby bardzo od siebie w czasie odległych, nie potrzebuje dowodzić, że był posiadaczem przez cały czas między tymi dwoma momentami. Jest to domniemanie ciągłości posiadania, ułatwiające zasiedzenie. Ciągłości posiadania nie przerywa:

• Przemijająca przeszkoda posiadania

• Przywrócenie posiadania

Art. 345 - Posiadanie przywrócone poczytuje się za nie przerwane.

Oprócz tego zgodnie z art. 7 domniemywa się dobrą wiarę.

§ 1. Ochrona posiadania

Art. 342 - Nie wolno naruszać samowolnie posiadania, choćby posiadacz był w złej wierze.

Zakaz samowolnego naruszania posiadania jest bezwzględny. Chroni od każde posiadanie (samoistne, zależne, w złej i dobrej wierze, prawne i bezprawne, wadliwe i niewadliwe) i odnosi się do każdego (także uprawnionego).

Postaci ochrony posiadania:

• Ochrona przez samego posiadacza (własna, samopomoc) - o ograniczonym charakterze, może przybrać dwojaką postać:

• Obrony koniecznej - posiadacz może zastosować wtedy, gdy chodzi o odparcie samowolnego naruszenia posiadania - na gorącym uczynku. Może zastosować takie środki, jakie są konieczne do odparcia naruszenia (ale we właściwej proporcji)

Art. 343 §1 - Posiadacz może zastosować obronę konieczną ażeby odeprzeć samowolne naruszenie posiadania.

• Dozwolonej samopomocy - po naruszeniu posiadania, zmierza do przywrócenia utraconego posiadania

• Dla nieruchomości - może nastąpić tylko niezwłocznie, a posiadaczowi nie wolno stosować przemocy względem osób

• Dla rzeczy ruchomych - samopomoc jest dopuszczalna (można użyć także środków przymusu osobistego, jeśli nie pozostałoby to w dysproporcji z zamierzonym celem), gdy spełnione są dwa warunki:

• Zachodzi niebezpieczeństwo niepowetowanej straty

• Samopomoc następuje natychmiast bezpośrednio po naruszeniu

Art. 343 §2 - Posiadacz nieruchomości może niezwłocznie po samowolnym naruszeniu posiadania przywrócić własnym działaniem stan poprzedni; nie wolno mu jednak stosować przy tym przemocy względem osób. Posiadacz rzeczy ruchomej, jeżeli grozi mu niebezpieczeństwo niepowetowanej szkody może natychmiast po samowolnym pozbawieniu go posiadania zastosować niezbędna samopomoc w celu przywrócenia stanu poprzedniego.

• Ochrona w drodze sądowej (sądowa) - pełna. Można z niej skorzystać w każdym wypadku naruszenia posiadania. Naruszenie może mieć dwojaką postać:

• Pozbawienie posiadania - przez wyzucie z posiadania należy rozumieć takie działanie, którego skutkiem jest utrata przez posiadacza władztwa nad rzeczą

• Zakłócenie posiadania - wtargniecie w sferę władztwa posiadacza, które jednak go tego władztwa nie pozbawia

Naruszenie posiadania skutkuje przyznaniem posiadaczowi tzw. roszczeń posesoryjnych. Ochrona posesoryjna (stanu faktycznego) jest obiektywna w tym sensie

1

Nieruchomość A

B

A

Wierzytelność

Hipoteka na nieruchomości A

C

Wierzytelność

Hipoteka na wierzytelności hipotecznej

---