Magazyny,

Powierzchnie magazynowe

Centra Logistyczne

Piotr KISIEL1

Bożena ZWOLIŃSKA 2

ROZWÓJ POWIERZCHNI MAGAZYNOWYCH W POLSCE

W artykule przedstawiono rynek usług magazynowych w Polsce. Na tle krajów sąsiednich omówiono perspektywy rozwoju rynku magazynowego, przedstawiono różnice między usługami magazynowymi a logistycznymi. Przedstawiono kryteria które powinny spełniać centra logistyczne oraz bariery, które powstrzymują ich budowę w naszym kraju.

THE DEVELOPMENT OF WAREHOUSE SPACE IN POLAND

Warehouse services market in Poland has been presented in this study. On the background of neighboring countries, development perspectives of the warehouse market in Poland were presented, including differences between warehouse and logistic services.

Criterions, which should be followed by logistic centers and barriers of their development in Poland were also presented.

1. WSTĘP

Położenie geograficzne Polski powoduje, że przez nasze terytorium przepływa znaczna

część tranzytu na kierunkach: wschód – zachód, północ-południe. Sprzyja to rozwojowi rynku powierzchni logistycznych. Przystąpienie Polski do Unii Europejskiej zaowocowało gwałtownym zapotrzebowaniem na usługi magazynowe. Polska posiada najlepsze

perspektywy rozwoju rynku powierzchni logistycznych w Europie. Określenie naszego kraju jako magazynu centralnej Europy jest wciąż aktualne.

Strategiczna lokalizacja, stały wzrost gospodarczy, zwiększanie nakładów na budowę infrastruktury transportowej oraz powiększanie Specjalnych Stref Ekonomicznych o nowe obszary to dodatkowe czynniki wzrostu zapotrzebowania na nowoczesne powierzchnie magazynowe. Udział krajów Europy Centralnej w ogólnej powierzchni magazynowej przedstawiono na rysunku 1.

1 Akademia Górniczo-Hutnicza im. Stanisława Staszica w Krakowie, Wydział Inżynierii Mechanicznej i Robotyki, 30 – 059 Kraków, Al. Mickiewicza 30, tel.:[phone], e-mail: [e-mail] 2 Podkarpacka Szkoła Wyższa im. Bł. Ks. Władysława Findysza w Jaśle, ul. Na Kotlinę 8, 38-200 Jasło, e-mail: [e-mail]

1168

Piotr KISIEL, Bożena ZWOLIŃSKA

Rys.1. Udział krajów Europy Centralnej w ogólnej powierzchni magazynowej [3]

2. MAGAZYNY

„Magazyn” [1] to jednostka funkcjonalno-organizacyjna przeznaczona do składowania dóbr materialnych (zapasów) w wyodrębnionej przestrzeni budowli magazynowej według ustalonej technologii, wyposażona w odpowiednie urządzenia i środki techniczne, zarządzana i obsługiwana przez zespół ludzi. Funkcje magazynu możemy podzielić na dwie podstawowe grupy:

- funkcje gospodarcze: przechowywanie dóbr materialnych dla potrzeb produkcji, konsumpcji lub usług, prowadzenie działalności zbiorczej, przechowalniczej lub rozdzielczej;

- funkcje technologiczne: technologiczny proces magazynowy (przyjmowanie ładunku, składowania ładunku, kompletacja ładunku, wydawanie ładunku).

Techniczne wyposażenie magazynów jest istotnym składnikiem infrastruktury procesów

logistycznych aktywnie wpływających na szybkość przepływu materiałów, wydajność procesów manipulacyjnych, maszyn i urządzeń transportowych [2].

Techniczne wyposażenie urządzeń transportowych uzależnione jest od:

- wielkości i funkcji jaką spełnia magazyn;

- rodzaju magazynowanych zapasów oraz ich podatności transportowej i magazynowej;

- rodzaju opakowania - formy lub stosowanych jednostek ładunkowych;

- metod składowania;

- sposobu przemieszczania materiałów;

- sposobu i rodzaju przeprowadzanych zabiegów konserwacyjnych;

- rodzaju zabezpieczeń, np. przed uszkodzeniami ładunku, przeciwpożarowych itp.

Do technicznego wyposażenia magazynów zalicza się:

1. Maszyny i urządzenia transportowe:

- wózki jezdniowe;

- dźwignice;

- przenośniki.

2. Urządzenia do składowania:

- w magazynach otwartych: legary, klamry, podstawki, stojaki itp.;

ROZWÓJ POWIERZCHNI MAGAZYNOWEJ W POLSCE

1169

- w magazynach zamkniętych: regały o różnej konstrukcji, podstawki, stojaki.

3. Urządzenia pomocnicze:

- urządzenia ułatwiające załadunek środków transportowych: rampy, pomosty

ładunkowe, pomosty wyrównawcze, rampy ruchome itp.;

- urządzenia pomocnicze do składowania i manipulacji, np. palety, paletyzery, nadstawki palet, pojemniki, foliomaty, jarzma, kontenery, urządzenia do mocowania ładunków itp.;

- urządzenia kontrolno-pomiarowe do określania ilości i jakości magazynowych zapasów (urządzenia ważące - wagi określające w sposób dokładny masę produktu; urządzenia wskaźnikowe, dozowniki - określają, w sposób przybliżony masę lub objętość ciał).

3. MAGAZYNY W LICZBACH

Wzrost popytu na powierzchnię magazynową w Polsce zaowocował gwałtowną

rozbudową tego sektora rynku. Z poczatkowych 2266 tyś. [m2] w roku 2005 ten segment rynku wrzósł do 6537 tyś. [m2] w roku 2010. Przyrost ilości powierzchni magazynowej w Polsce przedstawiono na rysunku 2.

Powierzchnia magazynowa w Polsce

7000

6000

5000

]2 4000

[mecią 3000

sty

2000

1000

0

2005

2006

2007

2008

2009

2010

Lata

Rys.2 Powierzchnia magazynowa w Posce w latach 2005-2010 [6]

Do 2008 roku obserwowano gwałtony wzrost popytu na powierzchnie magazynową w naszym kraju. Do III kwartału popyt był tak duży iż podaż nie nadążała z jego zaspokojeniem. Praktycznie na terenie całego kraju nie występowały pustostany, a stawki czynszu oscylowały w granicach 5 - 6 EURO/ [m2]. Rok 2009 był przełomowy.

Deweloperzy nie tylko zaprzestali spekulacyjnej budowy hal magazynowych, ale też

wstrzymywali ukończenie i oddanie nowych obiektów. Popyt na powierzchnię

1170

Piotr KISIEL, Bożena ZWOLIŃSKA

magazynową spadał szybciej niż podaż, co spowodowało wzrost pustostanów w większości regionów. Nawet spadające ceny gruntów przemysłowych nie były w stanie zachecić deweloperów do powiększania swoich banków ziemi. Zachowawcze podejście

deweloperów związane było ze zwiększeniem trudności w pozyskiwaniu kapitału. Po raz pierwszy zanotowano spadki stawek wynajmu powierzchni magazynowej, oraz

zmniejszenia

minimalnej

wielkości

wynajmowanej

powierzchni.

Dodatkowo

zaobserwowano, że część dużych najemców podnajmowało własne powierzchnie

magazynowe nawet poniżej aktualnej stawki czynszu, aby tylko zredukowaś straty wynikające z najmu powierzchni w momencie ograniczenia własnej działalności. Czas najmu powierzchni zmniejszył się z początkowych 5 lat na 2 – 3 lata.

Dopiero w III kwartale 2010 roku zaobserwowano pozytywne tendencje w rynku usług magazynowych w Polsce. Ukończono blisko 90 000 [m2] nowoczesnych powierzchni magazynowych. Wzrósł też popyt na powierzchniw magazynowe, a czynsze się

ustabilizowały. Zmniejszył się też udział pustostanów w rynku.

Podaż na powierzchnię magazynową w poszczególnych regionach w 2010 roku

przedstawiono na rysunku 3.

Podaż na powierzchnię magazynową w Polsce

12,7

1,1

Warszawa

9,9

40,3

Gdańsk

Górny Śląsk

Polska Centralna

Wrocław

14,9

Kraków

Poznań

1,7

18,7

Rys. 3. Podaż na powierzchnię magazynową w Polsce wg regionów w 2010 roku (opracowanie własne na podstawie [4])

Popyt na powierzchnię magazynową w Polsce wg regionów w 2010 roku przedstawiono

na rysunku 4.

ROZWÓJ POWIERZCHNI MAGAZYNOWEJ W POLSCE

1171

Popyt na powierzchnię magazynową w Polsce

9%

1%

9%

Warszawa

39%

Gdańsk

6%

Górny Śląsk

Polska Centralna

Wrocław

Kraków

Poznań

1%

35%

Rys.4. Popyt na powierzchnię magazynową w Polsce wg regionów (opracowanie własne na podstawie [4])

Poprawa sytuacji finanasowej przedsiębiorstw sprawiła, że coraz częściej korzystają one z możliwości outsorcingu usług magazynowych. Bez wątpienia jest to spowodowane także zmniejszeniem dodatkowych opłat stosowanych przez najemców za obsługę powierzchni magazynowej, kosztów eksploatacyjnych czy też użytkowaniem powierzchni wspólnych.

Znaczny udział w rynku powierzchni magazynowej w Polsce ma rynek tzw. pozorny.

Najemcy stali się zdecydowanie bardziej wymagający w kwestii wyboru nieruchomości pod względem jej funkcjonalności. Pogorszenie kondycji finansowej firm spowodowało, że przenoszą się one, kosztem zmniejszenia powierzchni, do obiektów lepiej wyposażonych technicznie i korzystniej zlokalizowanych. Z uwagi na niższe koszty wzrasta popyt na magazyny położone poza granicami administracyjnymi, ale w bliskim sąsiedztwie miast wojewódzkich, przy trasach dojazdowych lub w miejscowościach satelickich. Od 2009

roku obserwuje się zmniejszenie udziału firm logistycznych i budowlanych w

wynajmowanych powierzchniach magazynowych. Zwiększył się natomiast udział firm z segmentu rynku spożywczego. Zanotowano też znaczne rozdrobnienie najemców

zwłaszcza w centrach dystrybucyjnych.

Udział pustostanów w ogólnej powierzchni magazynowej w poszczególnych regionach kraju przedstawiono na rysunku 5.

1172

Piotr KISIEL, Bożena ZWOLIŃSKA

Udział pustostanów w poszczególnych regionach Polski

10%

23%

Warszawa

18%

Gdańsk

Górny Śląsk

5%

Polska Centralna

Wrocław

Kraków

Poznań

14%

14%

16%

Rys. 5. Udział pustostanów w poszczególnych regionach (opracowanie własne na podstawie[4])

Wysokość stawek czynszu za wynajem powierzchni magazynowej w latach 2000 – 2010

przedstawiono na rysunku 6.

Wysokość stawki najmu

7

6

5

ciąsie 4

/m2

/m

3

RUE 2

1

0

1998

2000

2002

2004

2006

2008

2010

2012

Lata

Rys. 6. Wysokość stawek czynszu w latach 2000 – 2010

(opracowanie własne na podstawie [6])

ROZWÓJ POWIERZCHNI MAGAZYNOWEJ W POLSCE

1173

W tabeli 1 przedstawiono wysokość stawek czynszu w poszczególnych regionach oraz inwestycje realizowane na przełomie lat 2010 -2011.

Tab. 1. Zasoby i stawki w regionie [5]

Lp.

Miasto/Region

Zasób

W budowie

Stawka najmu

[m2]

[m2]

[EUR/m2/miesiąc]

1

Warszawa Miasto

2611000

58800

4,0 – 5,8

Warszawa Okolice

2,1 – 3,6

2

Centralna Polska

942000

3300

2,4 – 4,0

3

Poznań

901000

3300

2,4 – 4,0

4

Górny Śląsk

1183000

9700

2,7 – 3,5

5

Wrocław

610000

11000

2,4 – 3,9

6

Grańsk

120000

0

3,0 – 3,4

7

Kraków

68000

13400

4,6 – 5,0

4. WNIOSKI

Rynek usług magazynowych w Polsce rozwija się bardzo preżnie. Pomimo zastoju w IV

kwartale 2008 i w 2009 roku zauważyć można wzrost wielkości oferowanie powierzchni magazynowej na rynku nieruchomości. Na uwagę zasługuje fakt, że tak oddawane obecnie, jak i planowane na najbliższy czas obiekty charakteryzują się bardzo nowoczesnymi rozwiązaniami. Najemcy oferują coraz więcej usług dodatkowych związanych z obsługą towaru. Już nie tylko możliwa jest kompletacja i dekompletacja ładunków, ale też coraz częściej oferowane są usługi charakterystyczne dla branży logistycznej.

Zmniejszenie minimalnej powierzchni możliwej do wynajęcia zaowocowało tym, że coraz więcej przedsiębiorstw z segmentu małych i średnich firm decyduje się na wynajecie magazynów zewnętrznych. Na uwagę zasługuje także fakt, że cena dzierżawy powierzchni magazynowych spada.

Niestety w dalszym ciągu bardzo mały procent obiektów dopuszcza możliwość obsługęi

transportu intermodalnego. Większość obiektów koncentruje się na obsłudze transportu drogowego.

4. BIBLIOGRAFIA

[1] Fertsch M., Podstawy logistyki. Biblioteka Logistyka. Instytut Logistyki i Magazynowania, Poznań 2006.

[2] Korzeń Z., Logistyczne systemy transportu bliskiego i magazynowania. Tom I: infrastruktura, technika, informacja. Biblioteka Logistyka. Instytut Logistyki i Magazynowania, Poznań 1998.

[3] www.handel-net.pl

[4] www.jartom.pl

[5] www.industrial.pl

[6] www.egospodarka.pl