STUDIA PODYPLOMOWE W ZAKRESIE

SZACOWANIA NIERUCHOMOŚCI

WYDZIAŁ GEODEZJI GÓRNICZEJ I INŻYNIERII ŚRODOWISKA

AGH W KRAKOWIE

Wycena nieruchomości pozostawionych

poza obecnymi granicami Rzeczpospolitej

Polskiej

Joanna Pałubska

[e-mail]

Kraków, 2011 r.

1. WSTĘP

Po II wojnie światowej, wschodnia granica Polski została wytyczona wzdłuż rzeki Bug, której bieg

był częścią linii Curzona, stąd obszary przedwojenne Kresów Wschodnich określane są ziemią

zabużańską a osoby przesiedlone Zabużanami. Polska utraciła na korzyść byłych republik radzieckich

część swojego terytorium: Kresy Wschodnie. Roszczenia zabużańskie związane są z przesiedleniem

obywateli polskich i żydowskich z terytoriów republik radzieckich oraz Litwinów, Białorusinów,

Rusinów i Ukraińców mieszkających na obszarze Polski na podstawie umów republikańskich.

Akty prawne regulujące kwestię odszkodowań za mienie pozostawione były zmieniane

wielokrotnie. Na uwagę zasługuje wyrok Europejskiego Trybunału Praw Człowieka, w sprawie

„Broniowski przeciwko Polsce” z 2004 r., który przyczynił się do uchwalenia nowej ustawy z

2005 r. o realizacji prawa do rekompensaty z tytułu pozostawienia nieruchomoś ci poza obecnymi

granicami Rzeczypospolitej Polskiej.

PODSTAWY PRAWNE

Ustawa z dnia 8 lipca 2005 r . o realizacji prawa do rekompensaty z tytułu pozostawienia

nieruchomoś ci poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej.

Ustawa ta określa zasady realizacji prawa do rekompensaty z tytułu pozostawienia nieruchomości

(nieruchomość pozostawiona) poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej w wyniku

wypędzenia z byłego terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub jego opuszczenia w związku z wojną

rozpoczętą w 1939 r. dokonanego na podstawie prawa do rekompensaty, którym jest:

- układ z dnia 9 września 1944 r. pomiędzy Polskim Komitetem Wyzwolenia Narodowego

a Rządem Białoruskiej Socjalistycznej Republiki Rad dotyczącego ewakuacji obywateli

polskich z terytorium B.S.R.R. i ludności Białoruskiej z terytorium Polski,

- układ z dnia 9 września 1944 r. pomiędzy Polskim Komitetem Wyzwolenia Narodowego

a Rządem Ukraińskiej Socjalistycznej Republiki Rad dotyczącego ewakuacji obywateli polskich

z terytorium U.S.R.R. i ludności ukraińskiej z terytorium Polski,

- układ z dnia 22 września 1944 r. pomiędzy Polskim Komitetem Wyzwolenia Narodowego

a Rządem Litewskiej Socjalistycznej Republiki Rad dotyczącego ewakuacji obywateli polskich

z terytorium Litewskiej S.R.R. i ludności litewskiej z terytorium Polski,

- umowa z dnia 6 lipca 1945 r. między Tymczasowym Rządem Jedności Narodowej

Rzeczypospolitej Polskiej i Rządem Związku Socjalistycznych Republik Radzieckich o prawie

zmiany obywatelstwa radzieckiego osób narodowości polskiej i żydowskiej, mieszkających w

ZSRR i o ich ewakuacji do Polski i o prawie zmiany obywatelstwa polskiego osób narodowości

rosyjskiej, ukraińskiej, białoruskiej, rusińskiej i litewskiej, mieszkających na terytorium Polski

i o ich ewakuacji do ZSRR.

Przepisy ustawy obejmują również inne osoby, które na skutek innych okoliczności związanych

z wojną rozpoczętą w 1939 r., były zmuszone opuścić byłe terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Rekompensata za pozostawione mienie poza obecnymi granicami RP przysługuje właścicielowi

nieruchomości, który:

− był w dniu 1 września 1939 r. obywatelem polskim, zamieszkiwał w tym dniu na byłym

terytorium Rzeczypospolitej Polskiej oraz opuścił je z przyczyn, o których mowa powyżej,

− posiada obywatelstwo polskie.

Prawo do rekompensaty jest niezbywalne i przysługuje również:

- współwłaścicielom, gdy pozostawiona nieruchomość była przedmiotem współwłasności lub

niektórym z nich, wskazanym przez pozostałych współwłaścicieli;

- spadkobiercom, w przypadku śmierci właściciela pozostawionej nieruchomości

Potwierdzenie prawa do rekompensaty następuje na wniosek osoby (złożony do końca 2008 r.), która

ubiega się o jego potwierdzenie, do którego dołącza się:

- URZĘ DOWY OPIS MIENIA;

- ORZECZENIE WYDANE PRZEZ BYŁY PAŃ STWOWY URZĄ D REPATRIACYJNY;

(w przypadku braku powyższych dokumentów, to dowodami, które świadczą o pozostawieniu

nieruchomości poza obecnymi granicami RP jak i ich rodzaju i powierzchni mogą być oświadczenia

dwóch świadków złożone, pod rygorem odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego

oświadczenia, przed notariuszem, organem prowadzącym postępowanie lub w polskiej placówce

konsularnej w kraju zamieszkania świadka, którzy zamieszkiwali w miejscowości, w której znajduje

się nieruchomość pozostawiona lub w miejscowości sąsiedniej i nie są osobami bliskimi właścicieli

lub spadkobierców);

- DOKUMENTY URZĘ DOWE, w tym sądowe, a także dokumenty pozyskane z archiwów państwowych

Republiki Białoruś, Republiki Litewskiej, Federacji Rosyjskiej, Ukrainy lub innych państw;

- wydane przez władze polskie DOKUMENTY, KTÓRE Ś WIADCZĄ O POSIADANIU OBYWATELSTWA

POLSKIEGO.

Wojewoda, po wszczęciu postępowania, dokonuje oceny spełnienia wymogów określonych

ustawą na podstawie złożonych dowodów. Pozytywna ocena następuje w drodze postanowienia,

w którym wojewoda wzywa wnioskodawcę do:

− wskazania jednej z wybranych form realizacji prawa do rekompensaty, którymi mogą być:

1) ZALICZENIA WARTOŚCI nieruchomości pozostawionych poza obecnymi granicami RP na

poczet:

a) ceny sprzedaży nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa albo

b) ceny sprzedaży prawa użytkowania wieczystego przysługującego Skarbowi Państwa albo

c) opłat z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych stanowiących własność

Skarbu Państwa i ceny sprzedaży położonych na nich budynków oraz innych urządzeń lub lokali,

albo

d) opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości

stanowiących własność Skarbu Państwa, o którym mowa w przepisach odrębnych, albo

2) ŚWIADCZENIA PIENIĘŻNEGO wypłacanego ze środków Funduszu Rekompensacyjnego

− wskazania numeru rachunku bankowego, w przypadku wyboru świadczenia pieniężnego

realizowanego w formie przelewu;

− dołączenia do wniosku operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę

majątkowego, w którym została określona wartość nieruchomości pozostawionych poza

obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej;

− w przypadku osoby, która na podstawie odrębnych przepisów, w ramach realizacji prawa do

rekompensaty, nabyła na własność albo w użytkowanie wieczyste nieruchomości Skarbu

Państwa, lub nieruchomości takie nabyli jej poprzednicy prawni, dołączenia również operatu

szacunkowego, w którym została określona wartość nabytego prawa własności nieruchomości

albo wartość nabytego prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i wartość

położonych na niej budynków, a także innych urządzeń albo lokali.

Potwierdzenia prawa do rekompensaty następuje w drodze decyzji wydawanej przez wojewodę

a w przypadku stwierdzenia niespełnienia wymogów przewidzianych Ustawą wojewoda wydaje

decyzję o odmowie przyznania prawa do rekompensaty.

Decyzja o potwierdzeniu prawa do rekompensaty zawiera wskazanie:

− osoby lub osób, którym potwierdza się prawo do rekompensaty;

− zwaloryzowanej na dzień wydania tej decyzji wartości nieruchomości pozostawionych poza

obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej, a w przypadku osoby, która na podstawie

odrębnych przepisów, w ramach realizacji prawa do rekompensaty, nabyła na własność albo

w użytkowanie wieczyste nieruchomości Skarbu Państwa, lub nieruchomości takie nabyli jej

poprzednicy prawni również wskazanie waloryzowanej na dzień wydania decyzji wartości

nabytego prawa własności nieruchomości albo wartości nabytego prawa użytkowania

wieczystego nieruchomości gruntowej i wartości położonych na niej budynków, a także

innych urządzeń albo lokali;

(Waloryzacji dokonuje się zgodnie z Ustawą o gospodarce nieruchomoś ciami)

− wysokości rekompensaty;

− wybranej formy realizacji prawa do rekompensaty.

ZALICZENIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI POZOSTAWIONYCH POZA OBECNYMI GRANICAMI

KRAJU DOKONUJE SIĘ W WYSOKOŚCI RÓWNEJ 20% WARTOŚCI TYCH NIERUCHOMOŚCI.

Wysokość świadczenia pieniężnego stanowi 20% wartości pozostawionych nieruchomości.

W przypadku osoby, która na podstawie odrębnych przepisów, w ramach realizacji prawa do

rekompensaty, nabyła na własność albo w użytkowanie wieczyste nieruchomości Skarbu Państwa, lub

nieruchomości takie nabyli jej poprzednicy prawni, wysokość zaliczanej kwoty oraz wysokość

świadczenia pieniężnego pomniejsza się o wartość nabytego prawa własności nieruchomości albo

wartość nabytego prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i wartość położonych na

niej budynków, a także innych urządzeń albo lokali, przez uprawnionych do prawa do rekompensaty.

Utworzony został Państwowy Fundusz Rekompensacyjny, z którego finansowana jest wypłata

świadczeń pieniężnych oraz obsługa tych wypłat. Dysponentem funduszu jest minister właściwy do

spraw Skarbu Państwa.

Wojewodowie prowadzą wojewódzkie rejestry zawierające dane dotyczące:

− decyzji lub zaświadczeń, wydanych na podstawie niniejszej ustawy lub odrębnych przepisów,

potwierdzających prawo do rekompensaty;

− osób, którym te prawa przysługują;

− stanu i formy realizacji tych praw.

oraz przekazują raz na kwartał dane zawarte w rejestrach wojewódzkich ministrowi właściwemu do

spraw Skarbu Państwa, który prowadzi rejestr centralny.

2. WYCENA

PODSTAWOWE POJĘCIA- STANDARD KSWS 1.1

Rynek porównywalny - rynek nieruchomości określonego rodzaju funkcjonujący aktualnie na obszarze

miejscowości znajdującej się w porównywalnym województwie, o jakim mowa w art. 11 ust.2 ustawy,

która to miejscowość pod względem liczby mieszkańców, stopnia urbanizacji i charakteru

administracyjnego, w dacie pozostawienia nieruchomości była porównywalna do miejscowości,

w której znajduje się nieruchomość pozostawiona. Określenie rynek porównywalny stosuje się

odpowiednio do rynku nieruchomości danego rodzaju funkcjonującego aktualnie na obszarze

porównywalnego miasta wydzielonego.

Nieruchomość nabyta – nieruchomość Skarbu Państwa nabyta na własność lub w użytkowanie

wieczyste w ramach realizacji prawa do rekompensaty.

CZYNNOŚCI WSTĘPNE I USTALENIE STANU NIERUCHOMOŚCI

- analiza postanowienia wojewody i dokumentów stanowiących dowody pozostawiania nieruchomości

poza obecnymi granicami RP,

- identyfikacja nieruchomości w zakresie jej położenia, rodzaju i powierzchni,

- ustalenie dat istotnych dla wyceny, w tym: daty pozostawienia nieruchomości oraz dat

umożliwiających określenie wieku budynków i budowli, plantacji kultur wieloletnich i drzewostanów,

- nie przeprowadza się oględzin nieruchomości pozostawionej,

- ustalenie stanu nieruchomości w zakresie jej stanu prawnego, zagospodarowania, techniczno-

użytkowego, przeznaczenia nieruchomości lub faktycznego sposobu użytkowania, stan otoczenia

nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której

nieruchomość była położona,

- przy ustalaniu i ocenie parametrów i cech rynkowych nieruchomości pozostawionej rzeczoznawca

majątkowy przyjmuje kryteria właściwe dla stanu i stopnia rozwoju stosunków społecznych

i gospodarczych panujących przed 1939 r.

- opis stanu prawnego nieruchomości obejmuje tytuł prawa własności nieruchomości w chwili jej

pozostawienia, datę pozostawienia nieruchomości przez jej właściciela oraz wyszczególnienie osoby

lub osób, którym przysługują prawa do rekompensaty,

- opis stanu techniczno – użytkowego nieruchomości, stanu jej zagospodarowania a także faktycznego

sposobu użytkowania, w tym charakterystykę gruntu i części składowych, sporządzić należy w stopniu

szczegółowości wynikającym z dostępnych materiałów (dowodów i innych materiałów uznanych za

dowody), dostosowanym do rodzaju nieruchomości pozostawionej i potrzeb wynikających

z zastosowanej metodyki szacowania nieruchomości. W opisie stanu techniczno-użytkowego

rzeczoznawca powinien wskazać, co jest stanem przeciętnym a co poniżej lub ponad przeciętnym na

tle stanu i stopnia rozwoju stosunków społeczno-gospodarczych panujących przed 1939 r.

w miejscowości, w której nieruchomość była położona,

- opis miejscowości, w której położona była nieruchomość pozostawiona, powinien przedstawiać jej

charakterystykę geograficzną, gospodarczą i społeczną, w odniesieniu do okresu sprzed 1939 r.

W przypadku nieruchomości położonych na terenach wiejskich (miejscowości o statusie wsi lub osady)

opis ten powinien dotyczyć obszaru gminy lub powiatu oraz usytuowania tej miejscowości (wsi lub

osady) na tym obszarze. Opis miejscowości powinien obejmować w szczególności:

a) województwo, powiat, gminę,

b) liczbę mieszkańców,

c) stopień urbanizacji miejscowości, gminy lub powiatu,

d) charakter administracyjny,

e) połączenia komunikacyjne (drogowe i kolejowe),

f) inne cechy istotne ze względu na rodzaj nieruchomości pozostawionej.

- wybór i opis porównywalnego rynku lokalnego funkcjonującego obecnie w Rzeczypospolitej

Polskiej.

ZASADY WYCENY

- wartość nieruchomości określa się wg stanu na dzień jej pozostawienia w wyniku wypędzenia

z byłego terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub jego opuszczenia w związku z wojną

rozpoczętą w 1939 r.

- dla potrzeb wyceny rzeczoznawca majątkowy uwzględnia faktyczny sposób użytkowania

nieruchomości pozostawionej. W przypadku, gdy na podstawie dokumentów możliwe jest

określenie przeznaczenia nieruchomości różniącego się od faktycznego sposobu użytkowania,

przeznaczenie to uwzględnia się w wycenie;

- wartość nieruchomości szacowanej przy uwzględnianiu przeciętnych cen transakcyjnych

uzyskanych za nieruchomości podobne na porównywalnym rynku lokalnym rzeczoznawca

majątkowy określa przy zastosowaniu zasad podejścia porównawczego, zawartych w przepisach

ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzeniu w sprawie zasad wyceny nieruchomości

i sporządzania operatu szacunkowego;

- nieruchomością podobną dla nieruchomości pozostawionej jest nieruchomość, która jest

zlokalizowana na porównywalnym rynku (w porównywalnym województwie lub mieście

wydzielonym) oraz jest porównywalna z nieruchomością pozostawioną ze względu na położenie

na właściwie dobranym rynku lokalnym przy uwzględnieniu: stanu zagospodarowania, stanu

techniczno – użytkowego, faktycznego sposobu użytkowania lub przeznaczenia oraz innych cech

wpływających na jej wartość. Podobieństwo położenia dotyczy w szczególności miejscowości

położonej

na

obszarze

porównywalnego

rynku

lokalnego

funkcjonującego

obecnie

w Rzeczypospolitej Polskiej charakteryzującej się podobnym stopniem urbanizacji, charakterem

administracyjnym i zbliżoną liczbą mieszkańców z okresu sprzed 1939 r. Ponadto uwzględnić

należy, w miarę dostępnych danych, położenie nieruchomości w podobnej funkcjonalnie strefie

miejscowości oraz sąsiedztwo wynikające z charakteru i funkcji zabudowy oraz stanu

zagospodarowania.

Za porównywalne województwa i miasta wydzielone, z uwzględnieniem współczynników uznaje się:

1) woj. lwowskie -

województwo podkarpackie,

współczynnik 1,00;

2) woj. tarnopolskie -

województwo małopolskie,

współczynnik 0,67,

województwo podkarpackie,

współczynnik 0,76;

3) woj. stanisławowskie -województwo małopolskie,

współczynnik 0,74,

województwo podkarpackie,

współczynnik 0,84;

4) woj. wołyńskie -

województwo lubelskie,

współczynnik 0,84,

województwo świętokrzyskie,

współczynnik 1,02;

5) woj. poleskie -

województwo podlaskie,

współczynnik 0,71;

6) woj. wileńskie -

województwo podlaskie,

współczynnik 0,64,

województwo mazowieckie, współczynnik 0,41;

7) woj. nowogródzkie - województwo podlaskie,

współczynnik 0,80,

województwo mazowieckie,

współczynnik 0,52;

8) woj. białostockie -

województwo podlaskie,

współczynnik 1,00;

9) miasto Lwów -

miasto Kraków,

współczynnik 1,00;

10) miasto Wilno -

miasto Lublin,

współczynnik 1,00.

- cechy nieruchomości pozostawionej oceniać należy z punktu widzenia stanu i stopnia rozwoju

stosunków społeczno gospodarczych przed 1939 r., a cechy nieruchomości podobnej, zgodnie ze

stanem i stopniem rozwoju stosunków społeczno-gospodarczych na dzień wyceny;

- wartość nieruchomości, których częściami składowymi są drzewa i inne rośliny nie stanowiące

lasów lub plantacji kultur wieloletnich, określa się w podejściu porównawczym lub podejściu

kosztowym. W szczególności dotyczy to nieruchomości, których częściami składowymi są:

zasiewy i inne zbiory jednoroczne, sady i ogrody przydomowe, ogrody ozdobne oraz parki;

- wartość nieruchomości stanowiących lasy lub plantacje kultur wieloletnich określa się jako sumę

wartości gruntu i odpowiednio wartości drzewostanu albo kultur wieloletnich. Przy określaniu

wartości gruntu stosuje się metodę wskaźników szacunkowych gruntów, a przy określaniu

wartości drzewostanu i kultur wieloletnich stosuje się przepisy art. 135 ust. 5 i 6 ustawy z dnia 21

sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami;

- w przypadku braku cen transakcyjnych za nieruchomości podobne, przy określaniu wartości

budowli, budynków lub części tych budynków określa się ich wartość odtworzeniową;

- wartość nieruchomości pozostawionych poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej

określa się według stanu na dzień ich pozostawienia oraz według cen albo kosztów odtworzenia na

dzień sporządzenia wyceny;

- wartość nieruchomości (za wyjątkiem wartości odtworzeniowej) mnoży się przez współczynniki

określające różnice w poziomie rozwoju gospodarczego tych województw lub miast w okresie

przed 1939 r.,

Bibliografia

Ustawa z 8 lipca 2005 r. o realizacji prawa do rekompensaty z tytułu pozostawienia nieruchomoś ci poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej (tekst jednolity Dz.U. 2005 Nr 169 poz. 1418)

Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomoś ciami (tekst jednolity Dz.U. 2004 Nr 261 poz. 2603)

Rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomoś ci i sporzą dzania operatu szacunkowego (tekst jednolity Dz.U.

2004 Nr 207 poz. 2109)

Wyrok trybunału Konstytucyjnego z 15 grudnia 2004 r. (sygn. Akt K 2/04)

PKZW, KSWS 1.1 Standardy wyceny dla celów publicznych: Wycena nieruchomoś ci pozostawionych poza

obecnymi granicami RP dla potrzeb realizacji prawa do rekompensaty.

Michniewicz-Wanik K. „Mienie zabuż ań skie Prawne podstawy realizacji roszczeń ”

Wolanin M. „Mienie zabuż ań skie – nowe regulacje prawne” (C.H.Beck)