RYNEK NIERUCHOMOŚCI
dr inż. Radosław Cellmer
Wykład
Specyfika rynku nieruchomości
Treść wykładu:
1. Cechy charakterystyczne rynku nieruchomości
2. Cechy rynku doskonałego
3. Czynniki powodujące niedoskonałość rynku
NIEJEDNOLITOŚĆ RYNKU TO M.IN.
• zróżnicowanie popytu
• zróżnicowany zasięg przestrzenny
• zróżnicowany charakter nabywanych praw
• zróżnicowanie nieruchomości pod względem
jakości
NIEJEDNOLITOŚĆ RYNKU
jakości
Niejednolitość rynku nieruchomości powoduje:
- różnorodność rynków
- zróżnicowanie aktywności poszczególnych rynków
- zróżnicowanie czynszów i wartości nieruchomości
- zróżnicowanie popytu i podaży
MAŁA EFEKTYWNOŚĆ POPYTU I PODAŻY
• słaba reakcja popytu i podaży na zmiany cen
• trudność osiągnięcia równowagi na rynku
• znaczne wahania wartości i liczby transakcji nieruchomościami
LOKALNY CHARAKTER RYNKU
• umiejscowienie konkurencji
• ograniczenie konkurencji
• lokalny charakter transakcji
EFEKTYWNOŚĆ NA NISKIM POZIOMIE
Rynek efektywny to rynek, na którym bieżąca cena
aktywów najlepiej oszacowuje ich realną wartość
Cena nieruchomości nie odzwierciedla natychmiast w
pełni informacji rynkowych
Efektywność operacyjna – odnosi się do wyborów, pozwalających dokonywać
decyzji po najniższych kosztach (cenach). Negatywnie na tę efektywność wpływa
niepodzielność nieruchomości, stałość w miejscu, mała przejrzystość rynku itp.
Efektywność alokacyjna – odnosi się do jak najkorzystniejszego wykorzystania
nieruchomości. Oznacza ona, że zasoby są przesuwane do takich zastosowań, w
których mają najwyższą wartość, wyrażoną przez gotowość konsumentów do
płacenia za nie.
CECHY RYNKU DOSKONAŁEGO
Duża liczba kupujących i sprzedających
Żaden kupujący ani sprzedający nie może posiadać wystarczającej „siły rynkowej”, aby
wpływać na cenę. Kupujący i sprzedawcy muszą być rozproszeni
Homogeniczność (jednorodność i pełna substytucyjność) towarów
Kiedy produkty są jednorodne, o decyzjach kupującego zadecyduje cena, a nie różnica w
produktach czy warunkach, w jakich są one sprzedawane.
Doskonała wiedza o rynku (przejrzystość rynku)
Wszyscy sprzedający i kupujący na rynku powinni być świadomi wszystkich występujących
możliwości, są świadomi cen produktów.
Maksymalizacja użyteczności i zyskowności
Podejmujący
decyzje,
oprócz
zysków,
próbują
maksymalizować
swoje
własne
bezpieczeństwo albo znaczenie.
Swoboda wejścia i wyjścia
Rynek powinien być dostępny dla każdego. Właściciel może przenosić swój kapitał do
segmentów gospodarki, które zapowiadają wyższy dochód, a zatem kapitał musi być płynny.
ZACHOWANIA SPEKULACYJNE
Spekulacja oznacza zakup nieruchomości w celu ich późniejszej odsprzedaży. Jest to
ponoszenie dużego ryzyka w nadzieli na kompensująco wysoki zysk.
Spekulacja nie musi być zjawiskiem negatywnym o ile prowadzona jest w sposób
otwarty i uczciwy.
Spekulacja stanowi istotny problem, o ile wykorzystywany jest w tym celu nierówny
dostęp do informacji rynkowych.
ZJAWISKA MONOPOLISTYCZNE
Monopolistą na rynku nieruchomości jest podmiot, który będąc w posiadaniu
znacznego zasobu nieruchomości, może w znaczącym stopniu wpływać na poziom
cen i czynszów płaconych za nieruchomość
Monopolistą na rynku nieruchomości mogą być np. gminy, które będąc w posiadaniu
większości lokali użytkowych położonych w atrakcyjnych, centralnych częściach miast
mogą zawyżać czynsze.
DUŻA ROZPIĘTOŚĆ CEN ZA PODOBNE NIERUCHOMOŚCI
Na
rynkach
lokalnych,
zwłaszcza
w
słabo
rozwiniętych ceny za podobne nieruchomości
mogą różnić się nawet kilkukrotnie
Wpływ na to ma m.in.:
• trudny dostęp do informacji,
• specyfika danej transakcji,
• specyfika danej transakcji,
• indywidualność nieruchomości,
• sposób finansowania,
• subiektywna ocena użyteczności,
• zaniżanie cen w aktach notarialnych.
MAŁA PŁYNNOŚĆ TOWARU
Nieruchomości trudno jest sprzedać za cenę równą
ich wartości rynkowej
Mała płynność nieruchomości jako towaru powoduje
dodatkowe ryzyko inwestowania w nieruchomości.
Oznacza to, że inwestorzy będą oczekiwać wyższej
stopy zwrotu z nieruchomości, niż z alternatywnych
(bezpieczniejszych) możliwości lokowania kapitału.
SPORADYCZNOŚĆ RÓWNOWAGI
Na rynku nieruchomości z reguły popyt i podaż nie równoważą się
Wpływ na to mają m.in.:
•
cykle koniunkturalne,
•
zmienność stóp procentowych,
•
lokalny charakter rynku,
•
dochodowość alternatywnych lokat,
•
koniunktura w budownictwie,
•
koniunktura w budownictwie,
•
polityka państwa,
•
zmiany w przepisach prawnych.
RZADKOŚĆ TRANSAKCJI
Nieruchomości relatywnie rzadko są sprzedawane
Utrudnia to przeprowadzanie analiz rynkowych, a zwłaszcza zastosowanie metod
statystycznych do analizy cen i czynszów.
NIERACJONALNE ZACHOWANIA
Kupujący i sprzedający nie podejmują swoich decyzji
tylko i wyłącznie na podstawie ceny.
Decyduje często moda, sąsiedztwo, tradycja i reklama.
Nieracjonalne zachowania mogą wynikać m.in. z:
• subiektywnej oceny użyteczności nieruchomości,
• niejednakowego dostępu do informacji rynkowych,
• niejednakowego dostępu do informacji rynkowych,
• wzajemnej zależności stron,
• działań w sytuacji przymusowej.
NIEDOSTATECZNA INFORMACJA
Poufność transakcji, oraz brak przejrzystej informacji o rynku
powoduje, że większość kupujących i sprzedających nie ma
wystarczających danych dotyczących cen nieruchomości w
wystarczających danych dotyczących cen nieruchomości w
momencie podejmowania decyzji kupna-sprzedaży.
Na
rynku
nieruchomości
jest
znaczny
udział
transakcji
prywatnych. Ich przebieg i cena pozostaje z reguły tajemnicą.
Nieformalny
charakter
informacji
sprawia,
że
zebranie
informacji o rynku jest trudne i kosztowne.
NIEJEDNAKOWA INTERPRETACJA DANYCH
Na uwarunkowania rynku nieruchomości (popyt, podaż, ceny, czynsze) wpływa tak
wiele zmiennych, że nie sposób ocenić w sposób wystarczająco dokładny ich wpływu
z osobna, na kształtowanie się cen i czynszów.
Stworzenie pełnego, analitycznego modelu funkcjonowania rynku jest niezmiernie
trudne. Stąd np. różnice w ocenach wartości tej samej nieruchomości w opinii
rzeczoznawców.
PENTAGON ŹRÓDEŁ SIŁ SPRAWCZYCH NA RYNKU
NIERUCHOMOŚCI
MIEJSCE
ZDARZENIA
CZAS
CZŁOWIEK
PRZYPADEK
CENA