Opracowane pytania na egzamin z nieruchomości

1. Podstawowe pojęcia

2. Nieruchomości- to część powierzchni ziemskiej stanowiąca odrębny przedmiot własności(grunty), a także budynki trwale związane z gruntem lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności

3. Nieruchomości gruntowe – to część powierzchni ziemskiej, która stanowi odrębny przedmiot własności. Wyodrębnienie gruntu w nieruchomość, jako przedmiot prawa, wymaga określenia jego powierzchni granicami zewnętrznymi i określenia podmiotu własności. Określenie granic zewnętrznych, które oddzielają od otaczających gruntów może nastąpić w dowolny sposób poprzez widoczne oznaczenie w terenie, ale ze względu na potrzeby obrotu oraz przepisy o ewidencji gruntów i budynków oraz o księgach wieczystych niezbędne jest geodezyjne wyodrębnienie gruntu trwałymi znakami granicznymi, które są umieszczone w punkcie granicznymi oznaczającym przebieg granicy. Najmniejsza jednostką powierzchniową nieruchomości jest działka. Działka ewidencyjna to ciągły obszar gruntu, który leży w granicach jednego obrębu, jednorodny pod względem prawnym, wydzielony z otoczenia za pomocą linii granicznych. Działka ewidencyjna jest wyróżniona poprzez swój numer, która jest liczbą naturalną. Jeśli dochodzi do podziału nieruchomości to nowo powstałe działki ewidencyjne oznacza się numerem w postaci ułamka dotychczasowego numeru działki.

4. Nieruchomości budynkowe- może powstać tylko na podstawie konkretnego przepisu prawnego są to :

• Art.235§2.k.c.(odrębna własność budynku będąca prawem związana z użytkowaniem wieczystym)

• Art. 272§3.k.c.( odrębna własność budynku związana z użytkowaniem zwykłym).Nie powstanie ona jeśli budynek będzie tymczasowy, przewidziany do przeniesienia w inne miejsce lub do rozbiórki , lub z założenia z konstruowany jako rozbieralny, (np. bar, kiosk, kontener). Trwale związane z gruntem ma polegać na takim połączeniu , że odłączenie spowodowało by zasadniczą zmianę. Ma tutaj znaczenia także element czasowości: żeby mógł się stać przedmiotem odrębnej własności, budynek musi mieć przeznaczenie nieograniczone w czasie.

Nieruchomości lokalowe- część budynku może stanowić nieruchomość, jeżeli jest lokalem stanowiącym odrębną własność. Ta regulacja dotyczy lokali znajdujących się poza kodeksem cywilnym , w ustawach:

• O własności lokali- 20.06.1994

• O spółdzielniach mieszkaniowych- 15.12.2000

• O ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego.-21.06.2001.

Ustawa o własności lokali określa :

• Sposób ustalenia odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych i lokali o innym przeznaczeni

• Prawa i obowiązki właścicieli tych lokali

• Zarząd nieruchomością wspólną

Ustaw definiuje samodzielny lokal jako wydzieloną trwałymi ścianami w obrębie budynku izbę lub zespół izb przeznaczonych do stały pobyt ludzi., które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą do zaspokajania ich potrzeb mieszkaniowych (art.2.ust.2.). przepis taki stosowany jest do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne, m.in.

• Lokale handlowe

• Biurowe

• Gastronomiczne

• Garaże

Lokal jest samodzielni jeśli spełnia warunki budowalno-techniczne i można korzystać bez konieczności korzystania z innego samodzielnego lokalu, przy czym niektóre urządzenia mogą znajdować się poza lokalem np.: zsypy na śmieci lub urządzenia sanitarne. Chodzi aby urządzenia nie znajdowały się w innym samodzielnym lokalu. Stwierdzenie samodzielności lokalu następuje w formie wydania stosownego zaświadczenia przez starostę . Warunki techniczne pozwalające na przyznanie lokalowi samodzielności wynikają z rozporządzenia opartych na prawie budowlanym.

Sposoby powstawania samodzielnych lokali wg. Ustawy o własności lokali są następujące:

• W drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego przez współwłaścicieli nieruchomości lub przez właściciela nieruchomości i nabywcę lokalu ,( np. umowa o zniesienie współwłasności nieruchomości zabudowanej domem wielomieszkaniowym; sprzedaż wyodrębnionego lokalu osobie spoza kręgu współwłaścicieli)

• Na podstawie jednostronnej czynności prawnej dokonanej w formie aktu notarialnego (właściciel nieruchomości wyodrębnia lokale sam dla siebie)

• Na mocy orzeczenia sądu znoszącego współwłasność nieruchomości

• W wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz ustanowienia po zakończeniu budowy odrębnej własności lokali i przeniesienie tego prawa na drugą stronę umowy (tzw. Umowy deweloperskie).

W przypadku umowy lub jednostronnej czynności prawnej do powstania odrębnej własności potrzebny jest wpis do ksiąg wieczystych. Na podstawie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych- spółdzielnie które w zakresie swojej działalności mają budowanie budynków w celu ustanowienia odrębnej własności lokali na rzecz członków dla zaspokojenia ich potrzeb mieszkaniowych, nawiązują umowy z członkami o budowę lokali. Umowa ta, zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności, powinna zobowiązywać strony do zawarcia po wybudowaniu lokalu umowy o ustanowienie odrębnej własności tego lokalu. Powinny cyc określone zasady ustalania kosztów budowy , a członek spółdzielni ma obowiązek pokryć, przez wniesienie wkładu budowlanego, koszty zadania inwestycyjnego w części przypadającej na jego lokal. Z chwilą zawarcia umowy powstaje roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu, zwane „oczekiwanie prawne odrębnej własności lokalu ”. oczekiwanie prawne odrębnej własności lokalu jest zbywalna wraz z wkładem budowlanym lub jego wniesioną częścią, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji. Spółdzielnia ustanawia na rzecz członka odrębną własność lokalu najpóźniej w terminie 3 miesięcy po jego wybudowaniu.

5. Zasada superficies solo cedit(co jest na powierzchni przypada gruntowi)- przyjmuje się , że częścią składową gruntu są wszystkie rzeczy , także rośliny, trwale złączone z tą nieruchomością ziemską. Wszystko co jest trwale związane z gruntem staje się własnością właściciela nieruchomości gruntowej i dzieli los prawny gruntu bez względu na wartość rzeczy połączonych z nieruchomością. W polskim porządku prawnym zasada ta uregulowana została w art.48 i art.191 k.c, ale istnieją wyjątki od tej zasady. Istnienie nieruchomości budynkowych i lokalowych będących odrębnym od gruntu przedmiotem własności stanowi taki właśnie wyjątek.

6. Obrót nieruchomościami

Obrót nieruchomościami jest to :

• Kupno/sprzedaż wszelkiego rodzaju nieruchomości

• Wynajem nieruchomości wg zlecenia

• Kompleksowe badanie stanów prawnych zbywanych nieruchomości

Obrót nieruchomościami, czyli pośrednictwo w obrocie nieruchomościami, polega na wykonywaniu czynności zmierzających w szczególności do zawarcia umów: nabycia lub zbycia praw do nieruchomości. Takie pośrednictwo winno być wykonywane przez licencjonowanego pośrednika obrotu nieruchomościami, co zapewnia stronom transakcji pewne bezpieczeństwo przy jej finalizacji. Zakres usługi pośrednictwa jest uzależniony od zawartej pomiędzy stronami umowy. Jednak obowiązują pewne standardy „obsługi klienta”, a mianowicie:

• pozyskanie nieruchomości przeznaczonej do sprzedaży

• uzgodnienie z właścicielem warunków pośrednictwa i podpisanie umowy pośrednictwa

• dokładne zapoznanie się z oferowaną nieruchomością

• analiza otoczenia, samej nieruchomości i jej stanu technicznego

• sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości i udzielenie właścicielowi niezbędnych informacji na temat dokumentów wymaganych do sprzedaży

• ustalenie ceny, po której pośrednik będzie oferował sprzedawaną nieruchomość

• staranne wykonanie opisu zgłoszonej nieruchomości, ze szczególnym uwzględnieniem jej cech charakterystycznych odróżniających ją od innych nieruchomości

• zaplanowanie czynności zmierzających do sprzedaży nieruchomości udział w przygotowaniu ogłoszeń prasowych i innych materiałów promujących

• zbudowanie w systemie informatycznym własnej bazy zawierających dane o zgłoszonych ofertach

• pozyskiwanie osób zainteresowanych kupnem nieruchomości przy pomocy pośrednika i budowanie bazy danych zawierających informacje o kupujących

• dokładne poznanie potrzeb osób kupujących i uwarunkowań związanych z transakcją

• zaprezentowanie kupującym odpowiadających im ofert wykorzystanie informacji zwrotnych od osób, które nie kupiły oferowanych nieruchomości

• pomoc w negocjacjach między osobami zainteresowanymi

• doprowadzenie do umowy przedwstępnej

• udzielenie stronom niezbędnych informacji prawnych i podatkowych w miarę znajomości przepisów lub skierowanie do specjalisty

• pomoc w skompletowaniu dokumentów i przygotowanie do aktu notarialnego udział przy finalizacji transakcji, organizacja rozliczeń

7. Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.

forma aktu notarialnego wymagana jest zarówno dla umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości, jak i umowy rozporządzającej wywołującej skutek rzeczowy w postaci przejścia własności nieruchomości na nabywcę. Obie te czynności prawne, dokonane bez zachowania wymaganej formy, są w zasadzie nieważne (art. 73 § 2 KC). Forma aktu notarialnego jest formą ad solemnitatem. Sam akt notarialny jest dokumentem urzędowym, dla którego formalne wymagania zostały określone ustawą z 14.2.1991 r. - Prawo o notariacie. Umowa przenosząca własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości jest umową materialnie i formalnie kauzalną, bowiem verba legis - zobowiązanie powinno być w akcie notarialnym wymienione.

Umowy zobowiązujące do przeniesienia własności nieruchomości wymienione zostały przykładowo w art. 155 § 1 KC. Trafnie zauważa S. Rudnicki (Komentarz, s. 151), że forma aktu notarialnego nie spełnia warunku ważności dla czynności prawnej ukrytej pod czynnością prawną pozorną. Jest tak dlatego, ponieważ w wymaganej przez prawo formie powinny być wyrażone nie „jakiekolwiek oświadczenia, lecz te, które mają wywołać skutek prawny". Także Sąd Najwyższy w wyroku z 12.10.2001 r. (V CKN 631/99, niepubl.) uznał, że ukryta pod pozorną darowizną umowa sprzedaży nieruchomości nie czyni zadość wymaganiu formy aktu notarialnego (art. 158 zd. 1 KC) także wtedy, gdy w formie tej dokonano pozornej darowizny. Umowa sprzedaży jest w takim wypadku nieważna. Czynności ukryte, nie czynią zadość ustawowemu wymogowi kauzalności materialnej i formalnej (ukryta przyczyna prawna świadczenia nie znajduje wyrazu w formie aktu notarialnego). Nie wymaga formy aktu notarialnego oferta złożona w trybie przetargowym na nabycie własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego i oświadczenie oblata o jej przyjęciu, ponieważ w trybie przetargowym nie dochodzi ani do przeniesienia własności nieruchomości, ani do zobowiązania się do takiego przeniesienia.

8. Ochrona do praw własności- ochrona petytoryjna

Reguluje ją art.222.k.c. i wyraża się w konstruowaniu dwóch roszczeń:

• Roszczenia windykacyjne

• Roszczenia negatoryjne

W zależności od tego na czym polega naruszenie prawa właściciel może skorzystać z możliwości żądania od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, żeby rzecz została mu wydana, lub włada rzeczą, ale jego prawo jest w inny sposób zakłócane- przywrócenie stanu zgodnego z prawem i zaniechania naruszeń. Obydwa te roszczenia nie podlegają przedawnieniu- zatem wydania rzeczy czy zaniechania naruszeń właściciel może się domagać bez względu na to ile czasu upłynęło. Musimy brać pod uwagę , że przy spełnieniu odpowiednich przesłanek długotrwały okres pozostawania rzeczy nieruchomej we władaniu innej osoby może doprowadzić np. do nabycia własności przez tą osobę w drodze zasiedzenia a długotrwałe przechodzenie po czyimś gruncie bez sprzeciwu ze strony właściciela- do zasiedzenia służebności.

9. Posiadanie nieruchomości – rodzaje posiadania, domniemania posiadania

Rodzaje posiadania :

• Samoistne- posiadacz faktycznie włada rzeczą jak właściciel. Wola posiadania jest skierowana na określony rodzaj, a raczej zakres władztwa nad cudzą rzeczą. Wola nie może być ukryta , chodzi tu o jawny dla otoczenia , niedwuznaczny zamiar. Osoba, która w wyniku wykonania umowy przeniesienia własności, zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego, nabyła władanie nad nieruchomością, jest jej posiadaczem samoistnym.

• Posiadanie zależne- o charakterze posiadania decyduje obok woli również i zakres posiadania. Posiadaczem zależnym jest ten , kto rzeczą faktycznie włada jak, użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawcy lub mający inne prawo , z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą. Istotą posiadania zależnego w świetle art.366 k.c., jest władztwo nad cudzą rzeczą, w zakresie odpowiadającym prawu podmiotowemu- innemu niż własność- które posiadacz wykonuje. Posiadanie zależne może zachodzi wtedy gdy:

• Kierowca samochodu ma swobodę w dysponowaniu pojazdu co do sposobu, czasu i miejsca jego użycia, w pewny określonym lub nieokreślonym czasie. Jeśli posiadacz samochodu znajduje się wewnątrz samochodu i udziela innej osobie pozwolenia na prowadzenie samochodu w czasie jazdy, to takie pozwolenie nie przenosi władztwa nad samochodem na kierowe, który nie staje się posiadaczem samochodu upoważnionym do dysponowania nim, chodź by w ograniczonym zakresie.

Cecha posiadania zależnego jest to: że nie jest oparte na grzecznościowym pozwoleniu posiadacza, wtedy mamy do czynienia z władztwem prekaryjnym. Powstały stan ma trwać przez pewien czas.

10. Domniemania dotyczące posiadania

• domniemanie posiadania samoistnego – art. 339 k.c. – domniemywa się, że ten, kto rzeczą faktycznie włada, jest posiadaczem samoistnym;

Domniemanie samoistności posiadania jest doniosłe praktycznie, ponieważ rozstrzyga 1 wątpliwości, które mogą powstać w praktyce, w zakresie rozstrzygnięcia, czy wykonywane władztwo ma postać posiadania samoistnego, zależnego czy dzierżenia. Oznacza ono, że ten, kto faktycznie włada rzeczą {corpus), uważany jest za posiadacza samoistnego. Musi on zatem jedynie wykazać corpus. Ma ono także znaczenie w sporze pomiędzy posiadaczami albo posiadaczami a dzierżycielami, żądającymi wydania rzeczy, a także przy zasiedzeniu własności (art. 172 i 174 KC).

Domniemanie samoistności posiadania należy do grupy domniemań usuwalnych, ponieważ jego obalenie jest możliwe w toku każdego postępowania, w którym charakter posiadania ma znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy. Ciężar obalenia tego domniemania spoczywa na tym, kto wywodzi z tego skutki prawne

• domniemanie ciągłości posiadania – art. 340 k.c. – domniemywa się ciągłość posiadania. Niemożność posiadania wywołana przez przeszkodę przemijającą nie przerywa posiadania.

To posiadanie zawiera 2 reguły :

1. domniemywa się ciągłości posiadania.

2. niemożność posiadania wywołana przez przemijającą przeszkodę nie przerywa posiadania.- to szczególna norma interpretacyjna pojęcia ciągłość posiadania, tworzy fikcje prawną, że przemijająca przeszkoda w posiadaniu nie powoduje przerwania posiadania i tym samym posiadanie jest ciągłe.

Ciągłość posiadania zachodzi w wypadku, gdy posiadacz włada rzeczą nieustannie z zamiarem posiadania dla siebie. Jednakże przyjęte przez ustawodawcę domniemanie zwalnia posiadacza od ciężaru dowodu ciągłości posiadania. Wystarczy, by w postępowaniu o stwierdzenie zasiedzenia wykazał, że objął rzecz w posiadanie i że był jej posiadaczem w chwili upływu terminu potrzebnego do nabycia prawa własności.

Posiadacz nie traci posiadania, jeżeli został go pozbawiony przez przemijającą przeszkodę o charakterze obiektywnym, czyli niezależną od jego woli (np. choroba, służba wojskowa, zgubienie rzeczy i jej późniejsze odnalezienie).

Oddanie rzeczy w posiadanie zależne nie powoduje utraty posiadania samoistnego i dlatego przepis art. 340 zd. 2 KC nie będzie miał do takiej sytuacji zastosowania. Nie jest przemijającą przeszkodą pozbawienie posiadacza władztwa nad rzeczą przez osobę trzecią.

Taka sytuacja prowadzi do utraty posiadania i może prowadzić do ewentualnego zastosowania przepisu art. 345 KC

Domniemanie ciągłości posiadania jest usuwalne. Każda osoba zainteresowana może to domniemanie obalić w drodze dowodu przeciwnego. Konieczne jest udowodnienie rzeczywistej przerwy w posiadaniu.

• domniemanie zgodności posiadania ze stanem prawnym – art. 341 k.c. – domniemywa się, że posiadanie jest zgodne ze stanem prawnym. Domniemanie to dotyczy również posiadania przez poprzedniego posiadacza

Domniemanie zgodności posiadania ze stanem prawnym ma istotne znaczenie w praktyce i realizuje funkcję prawno-manifestującą posiadania. Dotyczy ono głównie ruchomości i pełni ważną funkcję w sporach dotyczących własności, działając na korzyść pozwanego w procesie windykacyjnym i na korzyść powoda w procesie negatoryjnym (zob. E. Gniewek, Komentarz, s. 794).

Domniemanie to dotyczy zarówno posiadania samoistnego, jak i zależnego, czyli prowadzi do wniosku, że posiadacz samoistny jest właścicielem, a posiadacz zależny np. użytkownikiem rzeczy. Domniemywa się, że prawo to przysługiwało także poprzedniemu posiadaczowi rzeczy i że prawo to przeszło na aktualnego posiadacza.

Domniemanie to należy, także do grupy domniemań usuwalnych. Każda osoba zainteresowana może je obalić przez przeprowadzenie dowodu przeciwnego, wykorzystując, że posiadanie określonej osoby (choćby pozwanego w procesie windykacyjnym) jest niezgodne z prawem.

W odniesieniu do nieruchomości, dla których założono księgę wieczystą, istnieje domniemanie zgodności wpisu z rzeczywistym stanem prawnym (art. 3 KWU). Zgodnie z art. 4 KWU, nie jest dopuszczalne powoływanie się na domniemanie prawa wynikające z posiadania nieruchomości przeciwko prawu ujawnionemu w księdze wieczystej.

11. Ochrona posiadania

Posiadanie jest chronione przez ustawowy zakaz samowolnego naruszania posiadania. Naruszenie posiadania jest samowolne, jeżeli naruszyciel dopuścił się naruszenia bezprawnie. Zakaz ma charakter:

• Generalny i bezwzględny, ponieważ chroni także posiadacza w złej wierze (art.342.k.c.)

Formy posiadania :

• Zezwolenie posiadaczowi na zastosowanie obrony koniecznej w celu odparcia samowolnego naruszenia posiadania (art.343§1.k.c.), a także na zezwolenie na zastosowanie, bez przemocy względem osób, samopomocy własnej w celu przywrócenia stanu poprzedniego (art.343§2.k.c. )

Zastosowanie obrony koniecznej ma na celu odparcie samowolnego naruszenia posiadania , w związku z czym może nastąpić tylko jako działanie równoczesne z naruszeniem i przy zastosowaniu niezbędnych środków. Zastosowanie środków niewspółmiernych i nie koniecznych stanowi przekroczenie granicy obrony koniecznej. Obydwa te środki przysługują nie tylko posiadaczowi , ale także dzierżycielowi (art.343§3.k.c.).

Zastosowanie samopomocy przy samowolnym naruszeniu posiadania nieruchomości jest dopuszczalne tylko w ścisłym związku czasowym jako „niezwłoczne” z samowolnym naruszeniem. Samopomoc ma na celu przewrócenie własnym działaniem posiadacza stanu poprzedniego; jeżeli z przyczyn natury faktycznej jest to nie możliwe, samopomoc jest niedopuszczalna.

• Przyznanie posiadaczowi ochrony sądowej w postaci roszczenia o przywrócenie utraconego posiadania(posesoryjna) (stanu poprzedniego) i o zaniechanie naruszeń.

Ochrona ta ma charakter prowizoryczny (tymczasowy) tzn., że rozstrzygnijcie procesu posesoryjnego nigdy nie przesądza samego prawa do posiadania, o którym może orzec sąd w postepowaniu zwykłym, petytoryjnym. Inaczej mówiąc, wyrok wydany w procesie posesoryjnym rozstrzyga spór o posiadanie. Odmienność procesu posesoryjnego w stosunku do innych rodzajów postpowań sądowych polega na ograniczeniu zakresu badania sądu do ustalenia, jaki był ostatni stan posiadania oraz i w jaki sposób był naruszony.

Sądowa ochrona posiadania aktualizuje się z chwilą samowolnego i bezprawnego naruszenia posiadania, które może mieć postać zakłócenia lub pozbawienia posiadania. Roszczenia te mogą być realizowane w zawitym terminie roku od chwili naruszenia. W postepowaniu posesoryjnym nie można dochodzić roszczeń petytoryjnych lub odszkodowawczych. Roszczenie posesoryjne o przywrócenie stanu poprzedniego zamierza do przywrócenia stanu posiadania sprzed naruszenia, a nie do przywrócenia stanu, w jakim rzecz znajdowała się przed uszkodzenie, czyli do restytucji jako jedno ze sposobów naprawienia szkody(art.363.k.c.), którego poszkodowany może dochodzić w procesie odszkodowawczym.

Według art.346.k.c. roszczenie o ochronę posiadania nie przysługuje w stosunkach pomiędzy współposiadaczami tej samej rzeczy, jeżeli nie można ustalić zakresu współposiadania. Celem tego przepisu jest wyłączenie ochrony posesoryjnej w sytuacji, gdy praktycznie realizacja jej jest nie możliwa ze względu na skomplikowany charakter wspólnego posiadania.

2) Prawo własności

1. Konstytucyjne gwarancje ochrony praw własności

Art.20- Zadaniem Konstytucji jest nie tylko określenie ustroju politycznego państwa, ale także sprecyzowanie zasad na jakich opiera się jego ustrój gospodarczy. Określa to art. 20, który został włączony do Konstytucji w toku drugiego czytania projektu w Zgromadzeniu Narodowym. W warunkach społecznej gospodarki rynkowej państwo nie spełnia roli tylko stróża nocnego, jak to zakłada doktryna liberalizmu, ale nie jest to także państwo opiekuńcze. Wyraża to art. 20. Przyjmuje on następujące zasady ustroju gospodarczego Rzeczypospolitej:

• budowanie społecznej gospodarki rynkowej, a więc gospodarki, która uwzględnia społeczne aspekty jej funkcjonowania;

• wolność prowadzenia działalności gospodarczej - nie przewidziano żadnych jej ograniczeń;

• przyznanie prymatu sektorowi prywatnemu w gospodarce, czyli uznanie własności prywatnej za podstawę życia gospodarczego;

• dialog i współpraca partnerów społecznych.

Zasady te, wraz z wymienionymi w art. 21 Konstytucji, stanowią fundament, na jakim opiera się ustrój gospodarczy Rzeczypospolitej.

ART.21- Postanowienia tego artykułu dotyczą zasad ustroju gospodarczego, zaś odrębne potraktowanie tej problematyki, poza przepisami art. 20, tłumaczyć należy jej specyfiką. Wynika to z przedmiotu uregulowań, które dotyczą kluczowej w sferze ustroju gospodarczego kwestii, jaką jest własność.
Artykuł 21 dotyczy prawnej ochrony własności, jak również uznania prawa jej dziedziczenia. Własność w tym artykule została potraktowana bardzo szeroko, a więc bez rozróżniania kto jest jej podmiotem. Wszelka zatem własność podlega ochronie państwa, zarówno ta, która służy celom produkcyjnym, jak też ta, która ma zaspokajać osobiste potrzeby właściciela i jego rodziny. Także i prawo dziedziczenia zostało potraktowane w sposób bardzo szeroki, bez precyzowania zasad dziedziczenia, którą to problematykę mają regulować ustawy zwykłe. Przepisy art. 21 określają kierunki rozwoju prawa cywilnego, a głównie regulacji w zakresie prawa spadkowego. Zagwarantowanie prawa własności nie oznacza bynajmniej, że jest ona nienaruszalna. Mogą wszak zaistnieć sytuacje, w których niezbędna jest zmiana właściciela. Konstytucja przewiduje sytuacje tego rodzaju i dlatego nie wyklucza i nie zakazuje dokonywania wywłaszczenia mienia. Jest to dopuszczalne, o ile zostaną spełnione dwa podstawowe warunki. Pierwszy z nich to wywłaszczenie na cele publiczne, a więc podyktowane interesem publicznym, np. w toku budowy autostrad. Drugi zaś warunek to wypłacenie słusznego odszkodowania. Stąd szukanie porozumienia z dotychczasowym właścicielem, który też nie może zgłaszać nieuzasadnionych, czyli wygórowanych stawek odszkodowania. Tak więc na podstawie art. 21 katalog zasad ustroju gospodarczego został wzbogacony o ważne prawo służące ochronie własności i prawu jej dziedziczenia.

ART.64-Zgodnie z charakterem tej grupy przepisów konstytucyjnych na czoło uregulowań wysunięte zostało prawo do własności, innych praw majątkowych i prawo ich dziedziczenia. Artykuł ten pozostaje w związku z treścią art. 21, który wymieniał własność i prawo jej dziedziczenia jako podstawową zasadę ustroju gospodarczego państwa.
Artykuł 64 traktuje własność szeroko, wymienia także inne prawa majątkowe, którym poręcza prawo ich dziedziczenia. Tym kategoriom ekonomiczno-prawnym Konstytucja zapewnia ochronę prawną, która oparta jest na równości. Chodzi zatem o równą dla wszystkich ochronę tych praw. Treść wymienionego art. 21, a także art. 64 dotyczy niemal tych samych kwestii, są one jednak traktowane w zupełnie innych kategoriach prawnych. Artykuł 21 dotyczy bowiem jednej z zasad ustroju gospodarczego Rzeczypospolitej, podczas gdy art. 64 obejmuje jedno z podstawowych praw ekonomicznych. Nie przypadkiem też właśnie prawo własności wysunięte zostało w tej grupie na czoło.

2. Konstytucyjne podstawy ograniczenia prawa własności- art.31 ust.3.

Stanowienie samych zakazów prawnych, a więc ustalanie granic wolności jednostki jeszcze kwestii nie rozwiązuje do końca i nie zabezpiecza wolności działania jednostki. W państwach prawo stanowią wszak różne organy, wydając akty prawne zajmujące różne miejsce w hierarchii norm prawnych. Zabezpieczając sferę wolności człowieka Konstytucja stanowi, że ograniczenia w zakresie korzystania z konstytucyjnych praw i wolności "mogą być ustanowione tylko w ustawie". Mogą zatem być tylko dziełem ciała przedstawicielskiego pochodzącego z wyborów powszechnych. Tylko Sejm i Senat są władne ograniczenia te wprowadzać nadając im formę ustawy, a więc aktu prawnego parlamentu uchwalanego w szczególnym trybie i zajmującego wysokie miejsce (tuż po Konstytucji) w systemie źródeł prawa w państwie. W sferę tę nie mogą zatem wkraczać - jako prawodawcy - organy władzy wykonawczej, co w państwach totalitarnych jest częstym zjawiskiem. Obok przedstawionego zastrzeżenia, dotyczącego prawa wkraczania w sferę wolności i praw jednostki, wprowadza Konstytucja dalsze obostrzenia. Wspomniane ograniczenia w zakresie korzystania z praw i wolności mogą być wprowadzane ustawowo tylko wówczas, gdy są konieczne w demokratycznym państwie w celu:

• zapewnienia jego bezpieczeństwa (stąd ograniczenia te są dopuszczalne w pewnych granicach w przypadku wprowadzenia stanów nadzwyczajnych) lub porządku publicznego,

• ochrony środowiska, zdrowia i moralności publicznej,

• ochrony wolności i praw innych osób.

Generalną zasadą w tej dziedzinie, wyraźnie przez Konstytucję podkreśloną, jest to, iż wymienione ograniczenia nie mogą naruszać istoty wolności i praw. Konstytucja, ustanawiając tę ważną zasadę dotyczącą wolności, jednocześnie określa jej gwarancje i granice oraz warunki stosowania niezbędnych jej ograniczeń.

3. Istota prawa własności – art.140.k.c.

Komentowany przepis statuuje własność w znaczeniu techniczno-prawnym, a więc rzeczowe prawo podmiotowe stanowiące najszerszą, prawną formę korzystania z rzeczy w ścisłym tego słowa znaczeniu. Owa wiązka uprawnień może być wykonywana w granicach określonych przez ustawy oraz klauzulę generalną zasad współżycia społecznego. Własność nie jest więc prawem absolutnym, choć powszechnie przyjmuje się, że właścicielowi wszystko wolno, że po jego stronie istnieje „domniemanie wyłączności korzystania i dysponowania rzeczami... " (zob. W. Pańko, O prawie własności, s. 15 i 212). Ta konstatacja leży u podstaw generalnej zasady, głoszącej, że „przepisy ograniczające lub pozbawiające prawa własności, jako przepisy wyjątkowe, nie podlegają wykładni rozszerzające”. Trzeba jednak raz jeszcze podkreślić, że nie ma jakiegoś pełnego, zamkniętego katalogu uprawnień właścicielskich, który mógłby podlegać ograniczeniom. To właśnie różne ustawy, a także zmieniające się w treści zasady współżycia społecznego, wyznaczają granice (pojemność, mnogość) owej wiązki uprawnień - zwanej prawem podmiotowym własności.

„Ustawy" w rozumieniu art. 140 KC to „całokształt obowiązującego ustawodawstwa, zarówno ze sfery prawa cywilnego, jak też innych działów prawa, przede wszystkim prawa administracyjnego". Będzie to więc najpierw uchwalona przez Zgromadzenie Narodowe 2.4.1997 r., przyjęta przez Naród w referendum konstytucyjnym 25.5.1997 r., podpisana przez Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej 16.7.1997 r. Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej (Dz.U. Nr 78, poz. 483 ze sprost.), obowiązująca od 17.10.1997 r. Jest ona „najwyższym prawem Rzeczypospolitej Polskiej", a jej przepisy „stosuje się bezpośrednio, chyba, że Konstytucja stanowi inaczej" (art. 8). Zawarty w tym przepisie prymat Konstytucji oznacza zakaz stanowienia prawa sprzecznego z ustawą zasadniczą i nakaz stanowienia prawa zgodnego z Konstytucją.

Tak więc prawo stanowione powinno być kształtowane zarówno co do formy, jak i co do treści z punktu widzenia realizowania norm konstytucji, nie zaś wyłącznie dla przestrzegania norm konstytucji. „Zadaniem ustawodawcy i innych podmiotów stanowiących prawo jest jedynie sprecyzowanie prawa w granicach zakreślonych konstytucją". Własność może być ograniczona tylko w drodze ustawy i tylko w zakresie, w jakim nie narusza ona istoty prawa własności (art. 64 ust. 3 Konstytucji). Zgodnie z ustawą zasadniczą - każdy ma prawo do własności, a prawo to podlega równej dla wszystkich ochronie prawnej (art. 64 ust. 1 i 2 Konstytucji RP). Ograniczenia w zakresie korzystania z konstytucyjnych praw mogą być ustanawiane tylko w ustawie i tylko wtedy, gdy są konieczne w demokratycznym państwie dla jego bezpieczeństwa lub porządku publicznego, bądź dla ochrony środowiska, zdrowia i moralności publicznej, albo wolności i praw innych osób. Ograniczenia te nie mogą naruszać istoty praw (art. 31 ust. 3 Konstytucji).Przedstawiona treść art. 31 ust. 3 Konstytucji RP wyraża zasadę proporcjonalności w zakresie ingerencji w sferę praw jednostki (por. też wyr. TK z 25.5.1999 r., SK 9/98, Dz.U. Nr 49,poz. 498).

4. Granice treści prawa własności

Granice treści i wykonywania własności wyznacza w szczególności ustawodawstwo zwykłe. Są to zarówno przepisy cywilnoprawne, jak i publicznoprawne (administracyjne). Najczęściej w tych ostatnich zawarte są liczne ograniczenia zarówno podmiotowe, jak i przedmiotowe.

Trzeba przy tym zawsze pamiętać, że omawiane granice mogą być wyznaczane także przez organy wskazane w Konstytucji RP - w drodze rozporządzeń wydanych na podstawie szczegółowego upoważnienia zawartego w ustawie i w celu jej wykonania. Upoważnienie powinno określać organ właściwy do wydania rozporządzenia i zakres spraw przekazanych do uregulowania oraz wytyczne dotyczące treści aktu (art. 92 ust. 1 Konstytucji RP). Organami wskazanymi przez ustawę zasadniczą do wydawania rozporządzeń są: Prezydent RP (art. 142 ust. 1), Rada Ministrów (art. 146 ust. 4 pkt 2), Prezes Rady Ministrów (art. 148 pkt 3), ministrowie (art. 149 ust. 2), przewodniczący określonych w ustawach komitetów (art. 149 ust. 3), Krajowa Rada Radiofonii i Telewizji (art. 213 ust. 2).

3) Prawo użytkowania wieczystego

1. Istota i charakter prawa użytkowania wieczystego

Istota prawa użytkowania wieczystego

W świetle uregulowań normatywnych prawo użytkowania wieczystego jawi się nam jako 3 prawo rzeczowe, które może być ustanawiane jedynie na gruntach stanowiących własność Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków (czyli na nieruchomościach będących przedmiotem własności publicznej sensu stricto, por. J. Szachułowicz, Własność publiczna, Warszawa 2001, s. 12 i nast.). Kodeks cywilny zawiera ograniczenie kategorii gruntów, na których prawo użytkowania wieczystego może być ustanawiane. Zgodnie bowiem z art. 232 KC, użytkowanie wieczyste może być ustanawiane na rzecz osób fizycznych i osób prawnych na gruntach stanowiących własność Skarbu Państwa położonych w granicach administracyjnych miast oraz na gruntach Skarbu Państwa położonych poza tymi granicami, lecz włączonych do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazanych do realizacji zadań jego gospodarki, a także na gruntach stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków. W wypadkach przewidzianych w przepisach szczególnych przedmiotem użytkowania wieczystego mogą być także inne grunty Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków. To kodeksowe zawężenie przedmiotowe gruntów, na których może być ustanawiane użytkowanie wieczyste, ulega zasadniczemu rozszerzeniu w ustawie o gospodarce nieruchomościami, która to ustawa przewiduje możliwość ustanawiania użytkowania wieczystego na wszelkich gruntach stanowiących własność Skarbu Państwa oraz własność jednostek samorządu terytorialnego, w tym także na gruntach rolnych, z jednym wszakże istotnym zastrzeżeniem. Spod działania ustawy wyłączone zostały jednak nieruchomości rolne, które podlegają ustawie o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa. Tak więc w obecnym stanie prawnym, jeśli uwzględni się uregulowania pozakodeksowe, przedmiotem użytkowania wieczystego mogą być wszelkie grunty, stanowiące własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, bez względu na ich położenie i przeznaczenie. Jedynym wyjątkiem w tym zakresie są nieruchomości rolne wchodzące w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, których status uregulowany został w ustawie z 19.10.1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (t.j. Dz.U. z 2004 r. Nr 208, poz. 2128 ze zm.). Tak więc w przypadku użytkowania wieczystego mamy do czynienia z prawem rzeczowym kwalifikowanym od strony podmiotowej (właściciela gruntu, ustanawiającego prawo użytkowania wieczystego). Nie jest dopuszczalne natomiast ustanowienie użytkowania wieczystego na gruntach, których Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego jest współwłaścicielem z osobą fizyczną lub prawną. Nie ma natomiast obecnie żadnych ograniczeń podmiotowych, gdyż użytkowanie wieczyste może zostać ustanowione na rzecz dowolnej osoby fizycznej lub osoby prawnej (także na rzecz jednostki organizacyjnej nieposiadającej osobowości prawnej, o której stanowi przepis art. 33' KC).

Charakter prawny użytkowania wieczystego

W systematyce normatywnej praw rzeczowych prawo użytkowania wieczystego mieści się pomiędzy własnością a prawami rzeczowymi ograniczonymi. Do praw rzeczowych ograniczonych zbliża je fakt, iż jest prawem na rzeczy cudzej (gruncie stanowiącym własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego). Z kolei, do prawa własności upodabnia prawo użytkowania wieczystego zakres uprawnień użytkownika wieczystego oraz sposób kształtowania treści tego prawa. Użytkowanie wieczyste jest prawem czasowym, albowiem może zostać ustanowione na okres maksymalny nieprzekraczający 99 lat, a wyjątkowo na okres krótszy, ale co najmniej na 40 lat (art. 236 KC). W ciągu ostatnich pięciu lat przed upływem zastrzeżonego w umowie terminu wieczysty użytkownik może żądać jego przedłużenia na dalszy okres od czterdziestu do dziewięćdziesięciu dziewięciu lat. Odmowa przedłużenia jest dopuszczalna tylko ze względu na ważny interes społeczny (art. 236 § 2 KC). Istotnym skutkiem prawnorzeczowym związanym z ustanowieniem użytkowania wieczystego na gruncie zabudowanym jest powstanie odrębnej własności budynków, tego, którego przedmiotem byłyby budynki i inne urządzenia trwale związane z gruntami. Mamy tu do czynienia z odejściem od zasady superficies solo cedit, statuowanej w przepisie art. 48 KC. Odrębna własność budynków dotyczy tak budynków wybudowanych przez użytkownika wieczystego, jak i znajdujących się na gruncie w chwili ustanawiania użytkowania wieczystego. W tym drugim przypadku oddanie w użytkowanie wieczyste gruntu zabudowanego następuje z równoczesną sprzedażą położonych na tej nieruchomości budynków i innych urządzeń (art. 235 KC i art. 31 GospNierU). Przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym, to znaczy, iż nie można przenieść własności budynków bez jednoczesnego przeniesienia użytkowania wieczystego i odwrotnie. Z chwilą wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego wygasa również odrębna własność budynków i innych urządzeń. Użytkowanie wieczyste jest prawem celowym w tym znaczeniu, iż w umowie usta- 15 nawiającej to prawo powinien być określony sposób korzystania (zagospodarowania) gruntu. Z reguły owo zagospodarowanie polega na wzniesieniu na gruncie budynków lub innych urządzeń, ewentualnie odbudowie lub remoncie już istniejących obiektów. Skutki niewykonania tych obowiązków mogą być różne, od nałożenia na użytkownika wieczystego (drogą decyzji administracyjnej - por. art. 53 GospNierU) dodatkowej opłaty rocznej, na rozwiązaniu użytkowania wieczystego skończywszy.

Księgi wieczyste

1. Charakterystyka

Księgi wieczyste to publiczne, jawne , sądowy rejestr stanu prawnego nieruchomości, wyposażonym w środki stanowiące gwarancje bezpiecznego obrotu nieruchomościami. Instytucja ksiąg wieczystych została unormowana w ustawie o księgach wieczystych i hipotece, później rozszerzona na spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego i prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej. Postepowanie w sprawach wieczystoksięgowych jest obecnie uregulowane w k.p.c. (art.626¹-626¹³). Prowadzenie ksiąg wieczystych należy do właściwości sądów rejonowych. Księgi wieczyste mogą być zakładane i prowadzane również w systemie informatycznym. Cechą charakterystyczną reformy jest pozostawienie nienaruszonego modelu księgi wieczystej, jaki został wprowadzony w dniu 1.01.1947r. przekształceniu uległ tylko sam sposób prowadzenia ksiąg wieczystych, a nie składająca się z 4 działów księga wieczysta, która jest w postaci elektronicznej. Księga wieczysta w postaci elektronicznej składa się z takich samych 4 działów, z tym, że ich podział na łamy został zastąpiony podziałem na rubryki i pola. Dla każdej nieruchomości (oddzielnie) w tym także dla nieruchomości lokalowych oraz nieruchomości, w których nieruchomości lokalowe zostały wyodrębnione, prowadzone są odrębne księgi wieczyste. Księga wieczysta zawiera 4 działy , z których:

• Pierwszy obejmuje oznaczenie nieruchomości, a także wpisy praw związanych z jej własnością.

• Drugi obejmuje wpisy dotyczące wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego.

• Trzeci jest przeznaczony na wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, poza hipotek, na wpisy ograniczeń w rozporządzeniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz na wpisy innych praw i roszczeń, z wyjątkiem roszczeń dotyczący hipotek.

• Czwarty przeznaczony jest na psy hipotek.

Art. 1.ust.2.u.k.w.h. stanowi, że księgi wieczyste zakłada i prowadzi się dla nieruchomości, które nie posiadają ksiąg wieczystych lub których księgi wieczyste zaginęły lub uległy zniszczeniu. Dążąc do zrealizowania zasady powszechności ksiąg wieczystych w praktyce, obciążono wszystkich właścicieli nieruchomości obowiązkiem niezwłocznego zleżenia wniosku o ujawnienie ich prawa w księdze wieczystej, zapewniając wykonanie tego obowiązku poprzez wprowadzenie sankcji majątkowej, która przewiduje, że jeśli osoba 3 doznała szkody na skutek nieujawnienia lub opieszałości w ujawnieniu prawa własności w księdze wieczystej, to właściciel poniesie odpowiedzialność za powstałą szkodę (art.35.u.k.w.h.).

2. Zasada materialnej jawności ksiąg wieczystych

Księgi wieczyste oparte są na zasadzie formalnej oraz materialnej jawności. Zasada jawności formalnej polega na tym, że księgi wieczyste są dostępne dla każdego a treść jest jawna, czego konsekwencja jest to, że nikt nie może się zasłaniać nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w nich zmiankę. Konsekwencją tej zasady jest zasada jawności materialnej ksiąg wieczystych, którą wyraża się za pomocą dwóch domniemań:

3. Prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym i, że prawo, które zostało wykreślone nie istnieje. W przypadku kolizji tych domniemań z domniemaniem art.341k.c. rozwiązuje domniemanie prawa wynikające z wpisu w księdze wieczystej , przeciwko któremu nie można się powoływać na wynikające z posiadania domniemanie zgodności posiadania ze stanem prawnym. Na domniemanie może się każdy powołać jeśli ma w tym interes prawny. Domniemania te są wzruszalne ich obalenie wymaga przeprowadzenia dowodu przeciwnego albo w procesie o uzgodnienie stanu prawego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym , lub w każdym innym postepowaniu sądowym, jako przesłanka rozstrzygająca sprawę.

4. Rękojmia obala zasadę , ze nikt nie może nabyć prawa od osoby nieuprawnionej do rozporządzania nim, i stanowi sposób nabycia własności lub innego prawa rzeczowego ujawnionego w księdze wieczystej od osoby nieuprawnionej, która zamiast uprawnionego została wpisana do księgi wieczystej niezgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. Rękojmi nie można się zrzec, ponieważ przepisy o rękojmi mają charakter iuris cogentis. Według poglądów większości autorów nabycie na podstawie rękojmi ma charakter pochodny . nabycie na podstawie rękojmi następuje w stanie wolnym od wszystkich nieujawnionych w księdze wieczystej obciązeń zarówno tych, dla których wpis ma charakter konstytutywny, jak i tych, które powstają pozaksięgowo.

Wyjątek:

• Wyjątkami są określone w art.7.u.k.w.h., prawa , przeciwko którym rękojmia nie działa , takie jak:

1. Prawa obciążające nieruchomość z mocy ustawy

2. Niezależnie od wpisu

3. Prawo dożywocia

4. Służebności ustanowionych a podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej

5. Służebności drogi koniecznej albo ustanowione w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia.

Rękojmia niema zastosowania w przypadku nabycia prawa użytkowania wieczystego , jeśli nieruchomość nie jest własnością Skarbu Państwa lub jst, ponieważ użytkowanie wieczyste może być ustanowione tylko na nieruchomościach stanowiących własność tych 2 podmiotów.

Przesłanki rękojmi- pozytywne i negatywne :

Treść rękojmi określa art.5.u.k.w.h. Hipoteza tego artykułu zawiera pozytywne przesłanki nabycia wpisanego prawa na podstawie rękojmi:

• Niezgodność z rzeczywistym stanem prawnym musi dotyczyć praw ujawnionych w księdze

• Nabycie musi dotyczy własności lub innego prawa rzeczowego

• Nabycie musi być skutkiem czynności prawnej dokonanej z osobą wpisaną do księgi wieczystej jako podmiot wpisanego prawa.

Negatywne :

• Rozporządzenia nieodpłatne lub dokonane na rzecz nadawcy działającego w złej wierze .

Działanie rękojmi wyłącza :

• Wzmianka o wniosku, o skardze na orzeczenie referendarza sądowego, o apelacji lub skardze kasacyjnej oraz ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości. Działania rękojmi obejmują także na prawa osobiste i roszczenia , które na podstawie art.16.u.k.w.h. zostały ujawnione w księdze wieczystej i które zostały przykładowo wymienione w ust.2. art.16.

5. Ogólne założenia postpowania wieczystoksięgowego- wpis w księdze wieczystej.

Wpis jest dokonywany na wniosek i w granicach wniosku , chyba że przepis szczególny stanowi, dokonanie wpisu z urzędu. Do wniosku o dokonanie wpisu trzeba dołączyć dokumenty stanowiące podstawę wpisu w księdze. Legitymowane do złożenia wniosku o dokonanie wpisu jest :

• Właściciel nieruchomości

• Użytkownik wieczysty

• Osoba na rzecz, której ma zostać dokonany wpis

• Wierzyciel, jeśli przysługuje mu prawo , które może być wpisane w księdze wieczystej.

Cofniecie wniosku o wpis prawa własności jest niedopuszczalne, jeśli z treści wniosku i dołączonych dokumentów wynika, że nastąpiła zmiana tego prawa.

Przy rozpoznawaniu wniosku o wpis w księdze wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym, dochodzenie sądu polega na badaniu z urzędu zgodności danych wskazanych we wniosku z danymi wynikającymi z systemów prowadzących ewidencje powszechnych numerów identyfikacyjnych, chyba że istnieją przeszkody uniemożliwiające przeprowadzenia takiego sprawdzenia. W istocie przedmiot i zakres badania wniosku i dołączonych do niego dokumentów jest taki sam w tych dwóch przypadkach.

Kiedy wpis może być dokonany ?

• Wpis może być dokonany na podstawie dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym , jeśli przepisy szczególne nie stanowią inaczej. Do wpisu ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości stosuje się przepisy o przeniesieniu własności, jednak przepisy o niedopuszczalności warunku lub terminu nie mają zastosowania.
  Do wpisu wystarczy:

• Dokument obejmujący oświadczenie właściciela o ustanowieniu tego prawa, złożone w formie aktu notarialnego.

Oświadczenie woli właściciela o ustanowieniu na niej ograniczonego prawa rzeczowego uważa się za złożone, jeżeli doszło do wiadomości nabywcy albo gdy zostało złożone z zachowaniem powyższej formy w sądzie prowadzącym księgę wieczysta.

• Wpis może nastąpić kiedy osoba , której prawo ma być wpisem dotknięte, jest lub zostaje w tym samym czasie wpisana do księgi wieczystej jako uprawniona. Do ujawniania właściciela wystarczy, aby następstwo prawne po osobie wpisanej jako właściciel zostało wykazane odpowiednimi dokumentami.

• Wpis prawa osobistego lub roszczeniowego może zostać dokonane w oparciu o dokument obejmujący oświadczenie woli właściciela o ustanowieniu tego prawa albo obejmującego zgodę na wpis roszczenia.

O dokonanym wpisie sąd zawiadamia uczestników postepowania, ale nie zawiadamia się uczestnika, który się zrzekł na piśmie zawiadomienia. Zawiadomienie zawiera istotną treść wpisu. Apelacje od wpisu wnosi się w terminie 2 tygodni od doręczenia zawiadomienia o wpisie. Dla uczestnika, który się zrzekł zawiadomienia, termin ten biegnie od dnia dokonania wpisu.

6. Wzmianka o wniosku

Wzmianka o wniosku musi być zarejestrowana w dniu wpływu wniosku do sądu, czynność ta powinna być dokonana niezwłocznie. Jeśli wniosek wpłynie do niewłaściwego sądu, wniosek zostaje zarejestrowany w dzienniku Kw prowadzonym w Wydziale Ksiąg Wieczystych sądu, do którego faktycznie wpłynął. Wzmianka o wniosku zostaje ujawniona w księdze wieczystej , której numer jest wskazany we winsoku. Dopiero sąd, rozpatrując wniosek stwierdza swą niewłaściwość miejscową i przekazuje sprawę do rozpoznania sądu rejonowemu właściwemu miejscowo, powołując przepis art.200§1.k.p.c. w tym celu sąd wydaje postanowieni, które podlega doręczeniu z pouczeniem , że w terminie tygodnia od dnia doręczenia postanowienia wzmianka o wniosku zostaje wykreślona z księgi wieczystej , a wniosek przesłany do właściwego sądu. Jeśli wniosek już wpłynie do właściwego sądu w tej samej chwili, od razu zostaje zarejestrowany w Dz.Kw. wraz z wpisem wzmianki we właściwej księdze wieczystej.

7. Kolejność wniosków o wpis

O kolejności winsoku o wpis decyduje chwila wpływu wniosku do właściwego sądu. Za chwile wpływu wniosku uważa się godzinę i minutę , w której w danym dniu wniosek wpłynął do sądu. Wnioski , które wpłyną w tej samej chwili , będą uważane za złożone równocześnie.

8. Prowadzenie ksiąg wieczystych w systemie informatycznym

Księgi wieczyste mogą być zakładane i prowadzane również w systemie informatycznym. Podstawą reformy jest ustawa z 14.02..2003r. o przenoszeniu treści księgi wieczystej do struktury księgi wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym, zwaną „ustawą migracyjną”, oraz akty wykonawcze wydane przez Ministra Sprawiedliwości na podstawie tej ustawy i ustawy o księgach wieczystych w systemie informatycznym, oraz z 22.09.2004r. w sprawie wyznaczenia sądów rejonowych, które zakładają i prowadzą księgi wieczyste w systemie informatycznym.
Cechą charakterystyczną reformy jest pozostawienie nienaruszonego modelu księgi wieczystej, jaki został wprowadzony w dniu 1.01.1947r. przekształceniu uległ tylko sam sposób prowadzenia ksiąg wieczystych, a nie składająca się z 4 działów księga wieczysta, która jest w postaci elektronicznej. Księga wieczysta w postaci elektronicznej składa się z takich samych 4 działów, z tym, że ich podział na łamy został zastąpiony podziałem na rubryki i pola.
Księgi wieczyste prowadzone przy wykorzystaniu informatycznego programu komputerowego mają postać zapisów elektronicznych, na podstawie , których wydawane są wydruki komputerowe zawierające treść odpowiadającym poszczególnym działom. Do prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie informatycznym Minister Sprawiedliwości utworzył, w drodze rozporządzenia z 14.07.2003r. Centralną Informacje Ksiąg Wieczystych, zwaną „Centralną Informacją” ,z oddziałami przy wydziałach sądów rejonowych prowadzących księgi wieczyste w systemie informatycznym. Centralna Informacja wydaje na wniosek odpisy ksiąg wieczystych prowadzonych w systemie informatycznym oraz zaświadczenia wydawane przez Centralną Informacje mają moc dokumentów wydawanych przez sąd.

5. Ewidencja gruntów i budynków

1. Zakres i zadania ewidencji gruntów i budynków

Ewidencja obejmuje informacje dotyczące :

a) Gruntów – tzn. ich położenia, granic powierzchni, rodzajów użytków gruntowych, a także klasy gleboznawcze, oznaczenia ksiąg wieczystych albo zborów dokumentów, jeśli zostały założone dla nieruchomości, w skład której wchodzą grunty.

b) Budynków- ich położenie, przeznaczenie, przeznaczenie użytkowania i ogólnych danych technicznych.

c) Lokali- ich usytuowane, funkcji użytkowych, a także powierzchni użytkowej.

W ewidencji gruntów i budynków wskazuje się również :

a) Właściciela w odniesieniu do ziem państwowych i samorządowych- inne osoby fizyczne albo prawne, w których władaniu znajdują się grunty, budynki, albo ich fragmenty.

b) Miejsce zamieszkania albo siedzibę osób wskazanych w pkt.1

c) Informacje o wpisaniu do rejestru zabytków

d) Wartość nieruchomości.

W ewidencji gruntów i budynków, założonej na podstawie dekretu 2 lutego 1955 roku o ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. Nr 6, poz 32) nie wliczając właściciela, do momentu uregulowania tytułu własności, wskazuje się również osobę władającą.

Na żądanie starosty właściciele, a w odniesieniu do gruntów państwowych i samorządowych- inne osoby fizyczne lub prawne, w których władaniu znajdują się grunty, budynki albo ich części, jak również osoby władające nieruchomościami, uwidocznionymi w ewidencji na podstawie dekretu dnia 2 lutego 1955 roku o ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. Nr 6, poz 32), ich obowiązkiem jest dostarczenie dokumentów geodezyjnych, kartograficznych oraz inne niezbędne do wprowadzenia zmian w ewidencji gruntów i budynków.

Właściwe organy, sądy oraz kancelarie notarialne przesyłają staroście odpisy prawomocnych decyzji, orzeczeń i odpisy aktów notarialnych, z których wynikają zmiany danych objętych ewidencją gruntów i budynków, w terminie 30 dni od dnia uprawomocnienia się decyzji, orzeczeń, albo sporządzenia aktu notarialnego.

Informacje o gruntach, budynkach oraz lokalach zawarte są w operacie ewidencyjnym, która składa się z map, rejestrów oraz dokumentów uzasadniających wpisy do tych rejestrów. Informacje takie są jawne, a także dostępne dla osób fizycznych i prawnych, oraz innych jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej, które mają interes prawny w dostępie do nich. Na żądanie właściciela albo osób fizycznych oraz prawnych, w którym władaniu znajduje się grunt, budynek albo lokal, które mają interes prawny w tym zakresie, i również na żądanie zainteresowanych organów administracji rządowe i jednostek samorządu terytorialnego organ prowadzący ewidencje gruntów i budynków wydaje odpłatnie wyrysy oraz wypisy z operatu ewidencyjnego.

2. Organy prowadzące ewidencje gruntów i budynków.

• Organem prowadzącym EGiB jest zasadniczo starosta powiatu, wykonujący zadania administracji rządowej w dziedzinie geodezji i kartografii.

• Prowadzenie EGiB może być, w szczególnych okolicznościach powierzane do wykonywania wójtowi, burmistrzowi lub prezydentowi.

Organ prowadzący EGiB wykonuje w ramach swych następujące zadania:

• utrzymywanie systemu informatycznego obsługującego bazy danych ewidencyjnych w ciągłej gotowości operacyjnej,

• utrzymywanie operatu EGiB w stanie aktualności, to znaczy w zgodności z dostępnymi dokumentami i materiałami źródłowymi,

• archiwizacja wycofanych danych ewidencyjnych,

• udostępnianie danych ewidencyjnych,

• ochrona danych ewidencyjnych przed ich utratą, zniszczeniem, niepożądaną modyfikacją, nieuprawnionym dostępem do danych oraz ich ujawnianiem, przy czym obowiązują tu zasady wynikłe z przepisów ustawy o ochronie danych osobowych,

• okresowa weryfikacja danych ewidencyjnych,

• sporządzanie zestawień zbiorczych danych objętych EGiB,

• modernizacja EGiB.

Aby im sprostać tym zadaniom organ prowadzący musi mieć do dyspozycji właściwie dobrany zespół ludzi i odpowiednie wyposażenie w różnego rodzaju środki techniczne, przede wszystkim w sprzęt komputerowy, wraz ze stosownym oprogramowaniem.

3. Udostępnianie i znaczenie danych zawartych w ewidencji gurtów i budynków.

Informacje zgromadzone w ewidencji są udostępniane w postaci m.in. komputerowych wydruków mapy ewidencyjnej, wypisów z rejestrów, wyrysów z map, plików komputerowych i są również udostępniane ustnie. Takie informacje, niezawierające danych osobowych może uzyskać każdy, w przeciwnym wypadku są one udostępniane na żądanie właścicieli, osób czy jednostek organizacyjnych, których te dane dotyczą, jak również innym organom administracji publicznej czy też podmiotom, którym powierzone zostały zadania z zakresu właśnie tej administracji, o czym stanowi zapis w ustawie prawo geodezyjne i kartograficzne. Osoby wykonujące zawód rzeczoznawcy, pośrednika w obrocie nieruchomościami, bądź zarządcy nieruchomościami maja zagwarantowany dostęp do informacji zawartych w ewidencji. Dostęp ten gwarantuje ustawa o gospodarce nieruchomościami. Ustawodawca zobowiązał rzeczoznawcę by wykorzystywał wszelkie, niezbędne i dostępne mu informacje o nieruchomościach, w tym zawarte w katastrze, ewidencji sieci uzbrojenia terenu, oraz m.in. w księgach wieczystych, planach miejscowych oraz studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy czy decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Właściwe organy, agencje, sady i inne instytucje prowadzące i dysponujące powyżej wymienionymi zbiorami danych są zobowiązane do udostępniania ich osobom wykonującym zawód rzeczoznawcy majątkowego, do celu wyceny. Powyższe uwarunkowania są niezbędne do wykonywania tego zawodu.

4. Wymiana danych zawartych w ewidencji gruntów i budynków.

Standard wymiany danych ewidencyjnych służy do przekazywania danych ewidencyjnych w oparciu i rozporządzenia 29.03.2001 r. , oraz instrukcji technicznej. Zgodnie z powyższym rozporządzeniem plik standardu SWDE ma budowę sekcyjną. Jego zawartość jest następująca:

• SWDE

• Kontekst danych- Kontekst danych zawiera dane organizacyjne. Dane te mogą być wcześniej zdefiniowane danymi systemu lub zdefiniowane danymi użytkownika. Poprzez informacje zawarte w tej sekcji można określić geodezyjny układ odniesienia, w którym wyrażone są współrzędne w pliku, dostawce danych, przeznaczenie danych oraz inne dane zdefiniowane przez użytkownika.

• Sekcja deklaracji atrybutów i wiązań- Sekcja deklaracji atrybutów i wiązań składa się z deklaracji atrybutów oraz deklaracji wiązań. Atrybut jest wielkością opisową , wiązanie można porównać do relacji, która pozwala na łączenie w obiekty rekordów różnych tabel. W sekcji tej deklaracje relacji zaczynają się od litery „B”,a deklaracje wiązań od litery „W”.

• Sekcja definicji typów rekordów- sekcja deklaracji typów występuje w pliku SWDE pod warunkiem poprzedzenia jej sekcji deklaracji atrybutów. Definicje typów rozpoczynają się od liter „TD”. Występujące w deklaracji typu deklaracje pól atrybutu zaczynają się od litery „TP”, deklaracje elementu od „WE”, a deklaracje pól wiązań od „WR”. Sekcja ta składa się z deklaracji typów prostych oraz typów złożonych. Standard SWDE obejmuje następujące typy bazowe:

1. Opisowy

2. Punktowy

3. Liniowy

4. Obszarowy

5. Złożony

• Sekcja obiektów- to podstawowy element formatu SWDE. Znajdują się w niej rekordy, które zawierają dane , o strukturze określonej w sekcjach ją poprzedzających. Sekcja obiektów może składać się z rekordów nie przestrzennych oraz przestrzennych. Rekord nie przestrzenny może być rekordem punktu, rekordem linii lub rekordem obszaru. Początkiem obiektu jest określenie typu rekordu „X”.

• Linia końca pliku danych.

5. Ewidencja gruntów, a kataster nieruchomości

Ewidencja gruntów i budynków (kataster nieruchomości) jest rejestrem składającej się z części opisowej i kartograficznej w postaci map ewidencyjnych. Dane zawarte w tej ewidencji stanowią podstawę planowania przestrzennego, oznaczenia nieruchomości i wymiaru podatków majątkowych. Ewidencje założono we wszystkich powiatach i miastach na prawach powiatu. Ewidencja gruntów i budynków, jako docelowy kataster nieruchomości, powinna zawierać wszelkie dane opisowe i kartograficzne zawarte w państwowym zasobie geodezyjnym i kartograficznym. Zasady prowadzenia ewidencji gruntów i budynków określa rozporządzenie Ministra Rozwoju 29.03.2001r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków. W ewidencji oprócz danych wykazuje się dane dotyczące użytkowników wieczystych, jednostek organizacyjnych sprawujących zarząd, użytkowników gruntów państwowych i samorządowych i inne dane łącznie z opisem praw do gruntów, budynków i lokali. Ewidencja gruntów i budynków charakteryzuje się systematyką podmiotową, również systematyką podmiotową zawierającą rejestr:

• Gruntów

• Budynków

• Lokali

• Kartotekę budynków

• Kartotekę lokali

• Mapę ewidencyjną.

Treść mapy ewidencyjnej stanowią:

• Granice w tym jednostek ewidencyjnych

• Obrębów i działek

• Oznaczenia punktów granicznych

• Kontury użytków i budynków

• Numery działek ewidencyjnych

• Granice rejonów i dane opisowe.

Docelowo kataster nieruchomości pomyślany jest jako zbiór elektroniczny danych ewidencyjnych o nieruchomościach, który będzie w istocie „elektroniczną platformą wymiany danych” pomiędzy katastrem nieruchomości, księgami wieczystymi a ewidencjami podatkowymi prowadzonymi w gminach.

4. Gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa i jst.

1. Zasoby nieruchomościami

Do zasobu nieruchomości Skarbu Państwa należą nieruchomości, które stanowią przedmiot własności Skarbu Państwa i nie zostały oddane w użytkowanie wieczyste, oraz nieruchomości będące przedmiotem użytkowania wieczystego Skarbu Państwa.

W skład zasobu nieruchomości Skarbu Państwa, o którym mowa w art. 21, nie wchodzą grunty pokryte wodami powierzchniowymi płynącymi, w rozumieniu usta-wy – Prawo wodne.

Nieruchomości stanowiące odpowiednio zasób nieruchomości :

1. Skarbu Państwa,

2. województwa

3. powiatu

, przeznaczone w planach miejscowych pod budownictwo mieszkaniowe oraz na realizację związanych z tym budownictwem urządzeń infrastruktury technicznej, przekazuje się gminie, w drodze darowizny, na jej wniosek, jeżeli przemawia za tym ważny interes gminy i jeżeli cele te nie są lub nie mogą być realizowane odpowiednio przez Skarb Państwa, województwo lub powiat. W umowie darowizny określa się cel, na który nieruchomość jest darowana. W przypadku niewykorzystania nieruchomości na ten cel darowizna podlega odwołaniu, z zastrzeżeniem ust. 2.

Do gminnego zasobu nieruchomości należą nieruchomości, które stanowią przedmiot własności gminy i nie zostały oddane w użytkowanie wieczyste, oraz nieruchomości będące przedmiotem użytkowania wieczystego gminy.

Na cele rozwojowe gmin i zorganizowanej działalności inwestycyjnej, a w szczególności na realizację budownictwa mieszkaniowego oraz związanych z tym budownictwem urządzeń infrastruktury technicznej, a także na realizację innych celów publicznych mogą być wykorzystywane gminne zasoby nieruchomości.

Podstawą tworzenia gminnych zasobów nieruchomości są studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin uchwalane na podstawie przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Gminnym zasobem nieruchomości gospodaruje wójt, burmistrz albo prezydent miasta.

Gospodarowanie zasobem polega w szczególności na wykonywaniu czynności, o których mowa w art. 23 ust. 1, a ponadto na przygotowywaniu opracowań geodezyjno-prawnych i projektowych, dokonywaniu podziałów oraz scaleń i podziałów nieruchomości, a także wyposażaniu ich, w miarę możliwości, w nie-zbędne urządzenia infrastruktury technicznej.

Do powiatowego zasobu nieruchomości należą nieruchomości, które stanowią przedmiot własności powiatu i nie zostały oddane w użytkowanie wieczyste, oraz nieruchomości będące przedmiotem użytkowania wieczystego powiatu. Powiatowym zasobem nieruchomości gospodaruje zarząd powiatu. Przepisy art. 25 ust. 2 i 3 stosuje się odpowiednio.

Do wojewódzkiego zasobu nieruchomości należą nieruchomości, które stanowią przedmiot własności województwa i nie zostały oddane w użytkowanie wieczyste, oraz nieruchomości będące przedmiotem użytkowania wieczystego województwa. Wojewódzkim zasobem nieruchomości gospodaruje zarząd województwa. Przepisy art. 25 ust. 2 i 3 stosuje się odpowiednio.

Granice między nieruchomościami nabywanymi na własność Skarbu Państwa lub na własność jednostki samorządu terytorialnego przyjmuje się według istniejącego stanu prawnego, a jeżeli stanu takiego nie można stwierdzić, według stanu uwidocznionego w katastrze nieruchomości.

W razie sporu co do przebiegu linii granicznych, o których mowa w ust. 1, nie wstrzymuje się czynności związanych z nabyciem nieruchomości, co nie wyłącza roszczeń pomiędzy właścicielami nieruchomości, których granice zostały ustalone w sposób, o którym mowa w ust. 1.

2. Ogólne zasady gospodarowaniem mieniem publicznym

Zasady gospodarowania mieniem publicznym określone w przepisach powszechnie obowiązujących dotyczą tego:

1. Kto i jakie decyzje może podejmować w stosunku do różnych składników mienia

2. Jakie obowiązki w zakresie ewidencjonowania i utrzymania mienia na kim ciążą

3. Jakie czynności prawne i w jaki sposób mogą być podejmowane oraz jakie są właściwości określonych tytułów prawnych

4. Czy, kiedy i w jaki sposób i kto może dokonywać wywłaszczeń oraz czy, kiedy i w jaki sposób mienie wywłaszczone może być zwrócone poprzednim właścicielom lub ich następcom prawnym.

5. Jaki tryb i kiedy obowiązuje przy sprzedawaniu lub oddawaniu w najem lub dzierżawę itp. Mienia publicznego

6. Jakie procedury obowiązują podczas różnego rodzaju postepowań z mieniem publicznym

7. Jakie mają być ustalane lub w jakiej mają być wysokości ustalone ceny, czynsze i inne opłaty z tytułu sprzedaży lub korzystania z nieruchomości

8. Czy, kiedy i jakie zniżki mogą być udzielane od tych cen i opłat

9. Czy, kiedy i komu przysługuje pierwszeństwo w nabyciu praw do określonych nieruchomości lub prawo ich pierwokupu

10. Jakie są możliwości dochodzenia w sądach uprawnień władz i uprawnień osób korzystających z mienia publicznego.

W przepisach powszechnie obowiązujących mogą być regulowane także inne kwestie i mogą zawierać zapisy umożliwiające władzom lokalnym wydawanie bardzie szczegółowej regulacji np. ustawa może mówić, że od cen sprzedaży nieruchomości na określone cele rada gminy może udzielić bonifikaty w wysokości do x%, lecz dokładną wysokość tej bonifikaty określa rada gminy w formie uchwały.

3. Ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomościami publicznymi

4. Opłata adiacencka

1. Administracyjnoprawny tryb ustalania opłaty adiacenckiej

Wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi.

Wydanie decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi, jeżeli w dniu stworzenia tych warunków obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w art. 146 ust. 2. Do ustalenia opłaty przyjmuje się stawkę procentową określoną w uchwale rady gminy obowiązującą w dniu, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo w dniu stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi.

2. Przesłanki do naliczenia opłaty adiacenckiej z tytułu budowy urządzeń infrastruktury technicznej

W procesie naliczania opłat adiacenckich z tytułu budowy urządzeń infrastruktury technicznej (UIT) niezmiernie ważną rolę odgrywają następujące czynniki:

• czas naliczenia opłat adiacenckich;

• terminowość naliczenia opłat adiacenckich;

• jednoczesność naliczenia opłat adiacenckich

3. Przesłanki do naliczenia opłaty adiacenckiej z tytułu podziału

Art. 107 UGN - przewiduje obowiązek wniesienia opłat adiacenckich należnych w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości. Określa sposób ustalenia tych opłat. Zawiera unormowanie dotyczące terminu i sposobu ich wnoszenia oraz dopuszcza rozliczenie opłaty adiacenckiej w drodze przeniesienia na gminę prawa do działki gruntu wydzielonej w postępowaniu scaleniowo-podziałowym. W wyniku scalenia i podziału może dojść do sytuacji, w której wartość przyznanych zamiennie nieruchomości (szerzej o przyznaniu nieruchomości w zamian za nieruchomości objęte scaleniem i podziałem zob. Komentarz do art. 105 UGN) jest wyższa niż wartość nieruchomości dotychczas posiadanych. Powoduje to konieczność wniesienia opłaty adiacenckiej. Jest to świadczenie, które ustala się, co do zasady, w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego (czyli gminy, powiatu lub województwa – art. 4 pkt 9b UGN), środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, jak też w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości, a także podziałem nieruchomości (art. 4 pkt 11 UGN). Choć nie wynika to wprost z przytoczonej definicji, również w sytuacji, gdy opłata adiacencka ustalana jest w związku z podziałem nieruchomości, konieczną przesłanką jej naliczenia jest wzrost wartości nieruchomości (zob. Komentarz do art. 98a UGN). Identycznie jest w przypadku opłaty adiacenckiej należnej w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości. Niezbędne uzupełnienie zamieszczonej w art. 4 pkt 11 UGN definicji opłaty adiacenckiej należnej w tym wypadku zawiera właśnie omawiany art. 107 UGN, stanowiąc wprost o wzroście wartości nieruchomości otrzymanych w związku ze scaleniem i podziałem. Opłatę adiacencką odróżnić należy od przewidzianej w art. 36 ust. 4 PiZP renty planistycznej należnej w związku ze zbyciem nieruchomości, której wartość wzrosła w efekcie uchwalenia planu miejscowego lub jego zmiany. W celu ustalenia, czy w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości zachodzą podstawy naliczenia opłaty adiacenckiej, konieczne jest więc w pierwszej kolejności określenie wartości nieruchomości dotychczas posiadanych przez poszczególnych uczestników oraz wartości nieruchomości wydzielonych w wyniku scalenia i podziału. Dokonuje tego rzeczoznawca majątkowy. Pierwszą z tych wartości rzeczoznawca określa według stanu na dzień wejścia w życie przewidzianej w art. 102 ust. 3 UGN uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału nieruchomości, a drugą z nich według stanu na dzień wejścia w życie przewidzianej w art. 104 UGN uchwały o scaleniu i podziale nieruchomości (§ 12 ust. 1 rozporządzenia RM z 2005 r. w sprawie scalania i podziału nieruchomości). Określając wartość nieruchomości, rzeczoznawca przyjmuje ceny na dzień wejścia w życie uchwały o scaleniu i podziale nieruchomości (§ 12 ust. 3 rozporządzenia). Poza przepisami powołanego rozporządzenia stosuje również przepisy działu IV UGN oraz rozporządzenie RM z 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W uchwale o scaleniu i podziale nieruchomości rada gminy może określić planowane do wybudowania na nieruchomościach urządzenia infrastruktury technicznej (art. 104 ust. 2 pkt 6 UGN), do których wybudowania zobligowana jest gmina (art. 106 ust. 3 UGN). Wybudowanie tych urządzeń skutkuje z reguły wzrostem wartości nieruchomości. Kosztów z tym związanych, co do zasady, nie ponoszą jednak uczestnicy postępowania (art. 106 ust. 3 zd. 2 UGN). W takim wypadku przy określaniu wartości nieruchomości przyznanych w wyniku scalenia i podziału rzeczoznawca majątkowy uwzględnia planowane do wybudowania urządzenia infrastruktury technicznej określone w uchwale rady gminy o scaleniu i podziale nieruchomości (§ 12 ust. 2 rozporządzenia). Ustalając wartość dotychczas posiadanych nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy nie uwzględnia wartości urządzeń, których odłączenie przez właścicieli lub użytkowników wieczystych nie było możliwe. Nie uwzględnia się również wartości znajdujących się na gruncie drzew i krzewów. Unormowanie to powielone zostało w § 40 rozporządzenia RM z 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, gdzie przewidziano, że w procesie określania tej wartości nie uwzględnia się części składowych nieruchomości, a więc wszystkiego, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego (art. 47 § 2 KC). Jest tak jednak tylko wówczas, gdy za urządzenia te oraz drzewa i krzewy wypłacono odszkodowanie przewidziane w art. 106 ust. 1 UGN. Gdyby zatem odszkodowanie takie nie zostało wypłacone, wartość dotychczas posiadanych nieruchomości ulega zwiększeniu o znajdujące się na nich urządzenia, drzewa i krzewy.

Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w uchwale o scaleniu i podziale nieruchomości (szerzej o tej uchwale zob. Komentarz do art. 104 UGN). Nie może ona przekroczyć 50% wzrostu wartości nieruchomości będącego skutkiem ich scalenia i podziału.

Art. 107 ust. 3 UGN przyznaje pierwszeństwo ugodowemu ustaleniu terminów i sposobu wnoszenia opłat adiacenckich. Stronami ugody są: z jednej strony gmina reprezentowana przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta), z drugiej zaś zobowiązany do uiszczenia opłaty adiacenckiej, a więc właściciel, użytkownik wieczysty albo samoistny posiadacz nieruchomości. Ugodę poprzedzają pertraktacje, a do jej zawarcia dochodzi przez podpisanie protokołu uzgodnień.

Jeżeli uzgodnienia nie zakończą się porozumieniem, termin i sposób zapłaty opłaty adiacenckiej określa rada gminy w uchwale o scaleniu i podziale nieruchomości. Jeżeli chodzi o termin zapłaty, nie może on być krótszy niż termin wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej. Określając wysokość opłaty adiacenckiej, wójt (burmistrz, prezydent miasta) uwzględnia:

• opinię rzeczoznawcy majątkowego określającą różnicę wartości nieruchomości,

• wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustaloną w uchwale rady gminy o scaleniu i podziale nieruchomości,

• termin i sposób wnoszenia opłaty określony bądź w ugodzie ze zobowiązanymi do jej zapłaty, bądź wynikający z uchwały scaleniowo-podziałowej.

Ustalenie konkretnej wysokości opłaty adiacenckiej dokonywane jest w drodze decyzji. Jest to decyzja administracyjna w rozumieniu art. 104 KPA. Podlega ona zaskarżeniu do SKO (art. 127 § 2 w zw. z art. 17 pkt 1 KPA) w terminie 14 dni (art. 129 § 2 KPA). Wykonanie tej decyzji następuje jednak z upływem 14 dni od dnia, w którym upłynął bezskutecznie 30-dniowy termin na zaskarżenie jej do sądu administracyjnego (art. 9 UGN).

Decyzja o ustalaniu opłaty adiacenckiej może stanowić podstawę wpisu do księgi wieczystej hipoteki zabezpieczającej wierzytelność z tytułu tego świadczenia. Dla dopuszczalności wpisania na jej podstawie tego ograniczonego prawa rzeczowego konieczne jest nadto, aby była to decyzja wykonalna, zaopatrzona we wzmiankę o wykonalności. W oparciu o tę decyzję należy wpisać hipotekę przymusową. Wniosek składa - na urzędowym formularzu (art. 626[2] § 1 KPC), załączając do niego decyzję o ustaleniu opłaty adiacenckiej (art. 626[2] § 3 KPC) - wójt (burmistrz, prezydent miasta), który wydał decyzję. Inaczej niż jest to w przypadku opłaty adiacenckiej należnej w związku z podziałem nieruchomości (zob. Komentarz do art. 98a UGN), opłata adiacencka ustalana w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości przysługuje nie tylko w razie wszczęcia postępowania na wniosek, ale także w sytuacji, gdy zostało ono wszczęte z urzędu (o trybie wszczęcia postępowania scaleniowo-podziałowego zob. Komentarz do art. 102 UGN). Opłata adiacencka podlega waloryzacji na dzień wydania decyzji o jej ustaleniu (§ 13 ust. 2 rozporządzenia). Waloryzacja ta następuje przy zastosowaniu wskaźników zmian cen nieruchomości ogłaszanych przez Prezesa GUS w drodze obwieszczeń w Dzienniku Urzędowym RP „Monitor Polski" (art. 5 UGN). Do czasu ich ogłoszenia waloryzacji dokonuje się przy zastosowaniu wskaźników cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłaszanych przez Prezesa GUS (art. 227 UGN).

Co do zasady uregulowanie należności z tytułu opłaty adiacenckiej następuje w pieniądzu. Rozliczenie tej opłaty może jednak nastąpić również w drodze przeniesienia przez zobowiązanego na gminę prawa do działki gruntu wydzielonej w wyniku scalenia i podziału. W sytuacji, gdy wartość działki gruntu wydzielonej w wyniku scalenia i podziału nie pokrywa się z wysokością należności wynikającej z opłaty adiacenckiej, różnica w tym zakresie wyrównywana jest poprzez dopłatę pieniężną.

4. Wywłaszczenie nieruchomości

1. Konstytucyjnoprawne podstawy wywłaszczenia- art.21.ust.2 konstytucji RP.

Art. 21.ust. 2- „Wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem.”

Artykuł 21 dotyczy prawnej ochrony własności, jak również uznania prawa jej dziedziczenia. Własność w tym artykule została potraktowana bardzo szeroko, a więc bez rozróżniania kto jest jej podmiotem. Wszelka zatem własność podlega ochronie państwa, zarówno ta, która służy celom produkcyjnym, jak też ta, która ma zaspokajać osobiste potrzeby właściciela i jego rodziny.

Przepisy art. 21 określają kierunki rozwoju prawa cywilnego, a głównie regulacji w zakresie prawa spadkowego. Zagwarantowanie prawa własności nie oznacza bynajmniej, że jest ona nienaruszalna. Mogą wszak zaistnieć sytuacje, w których niezbędna jest zmiana właściciela. Konstytucja przewiduje sytuacje tego rodzaju i dlatego nie wyklucza i nie zakazuje dokonywania wywłaszczenia mienia. Jest to dopuszczalne, o ile zostaną spełnione dwa podstawowe warunki.:

1. Pierwszy z nich to wywłaszczenie na cele publiczne, a więc podyktowane interesem publicznym, np. w toku budowy autostrad.

2. Drugi zaś warunek to wypłacenie słusznego odszkodowania. Stąd szukanie porozumienia z dotychczasowym właścicielem, który też nie może zgłaszać nieuzasadnionych, czyli wygórowanych stawek odszkodowania.

Tak więc na podstawie art. 21 katalog zasad ustroju gospodarczego został wzbogacony o ważne prawo służące ochronie własności i prawu jej dziedziczenia.

2. Istota wywłaszczenia

Istota wywłaszczenia polega na przymusowym odjęciu własności lub prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, ograniczeniu tego prawa lub zniesieniu bądź ograniczeniu innego prawa rzeczowego do nieruchomości, w drodze decyzji administracyjnej. Wywłaszczenie może być dokonane wyłącznie na rzecz takich podmiotów prawa publicznego, jak:

• Skarb Państwa

• jednostki samorządu terytorialnego, czyli :

1. gmina,

2. powiat

3. samorząd województwa.

3. Materialnoprawne przesłanki wywłaszczenia :

• nieruchomość podlegająca wywłaszczeniu

Zgodnie z art. 112 ust. 1 u.g.n. wywłaszczyć można tylko tą nieruchomość gruntową, która jest położona na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne albo dla której wydana została decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Oznacza to, że już na etapie planowania przestrzennego dokonuje się wstępnej oceny niezbędności danej nieruchomości na cele publiczne. Wywłaszczenie może dotknąć tylko te nieruchomości, które mają być wykorzystane dla dobra ogółu. Nie ma natomiast znaczenia kto będzie realizował inwestycję, która ma służyć zaspokojeniu potrzeb społecznych, dla których niezbędne jest wywłaszczenie nieruchomości.

• Cel publiczny

Wywłaszczenie musi nastąpić w celu realizacji celu publicznego. Konstytucja w art. 21 ust. 1 stanowi iż, wywłaszczenie jest dopuszczalne wyłącznie , gdy dokonywane jest na cele publiczne. Istnienie owych celów nie może mieć miejsca bez uwzględnienia interesu publicznego, z którego wynika art. 2 Konstytucji nawiązując do zasady proporcjonalności. Zasada ta wg M. Szalewskiej Wywłaszczenie nieruchomości nakazuje wybierać spośród możliwych środki skuteczne, a zarazem najmniej uciążliwe dla podmiotów, wobec których mają być zastosowane, lub dolegliwe w stopniu nie większym niż jest to niezbędne dla osiągnięcia założonego celu. Określenie celów wywłaszczenia zostało skonkretyzowane w art. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

• przyznanie stosownego odszkodowania

Zgodnie z nakazem wyrażonym wprost w Konstytucji (art. 21 ust. 2) wywłaszczenie musi wiązać się z wypłatą stosownego odszkodowania, które będzie ekwiwalentem za pozbawione prawo własności. Zasadą jest, że odszkodowanie powinno odpowiadać wartości rynkowej nieruchomości. Wycena nieruchomości musi uwzględniać rodzaj nieruchomości, położenie, sposób użytkowania, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości, a także aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Miarodajny jest stan wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. Zapłata odszkodowania następuje jednorazowo, w terminie 14 dni od dnia, kiedy decyzja o odszkodowaniu stała się ostateczna.

4. Wywłaszczenie ex lege

5. Wywłaszczenie na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami

Art.112 ust.3.u.g.n, wywłaszczenie wg przepisów u.g.n może się odbyć tylko wtedy gdy:

• Cele publiczne nie mogą być realizowane w inny sposób niż poprzez pozbawienie lub ograniczenie praw do nieruchomości- ta przesłanka ma charakter dominujący. Musi ona być spełniona w każdym przypadku, tj. tak samo gdy przeprowadza się z właścicielem rokowania dotyczące nabycia prawa w drodze umowy, jak i wtedy gdy wywłaszczenie następuje w drodze decyzji.

• Prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy.

Zgodnie z art.112 ust.1 u.d.n. wywłaszczenie jest możliwe jeśli nieruchomość jest położona na obszarach, które e planach miejscowych przeznaczone są na cele publiczne , oraz co do których wydana została decyzja o ustalaniu lokalizacji celu publicznego w rozumieniu art.6 u.g.n. lub kreślone w przepisach odrębnych. Zachodzą tu 2 wyjątki , gdy starosta wydaje zezwolenie na :

• Prowadzenie działalności polegającej na poszukiwaniu, rozpoznawaniu, wydobywaniu lub składowaniu kopalin stanowiących skład Skarbu Państwa oraz węgla brunatnego wydobywanego metodą odkrywkową- na okres nie dłuższy niż 12 m-c.

• Czasowe zajęcie nieruchomości w wypadku siły wyższej lub nagłej potrzeby zapobieżenia powstania znacznej szkody- na okres nie dłuższy niż 6 m-c.

6. Zabezpieczenie praw właścicieli w postepowaniu wywłaszczeniowym.

7. Odszkodowanie za wywłaszczone nieruchomości

Jeśli na wywłaszczanej nieruchomości lub użytkowania wieczystego tej nieruchomości są ustanowione inne prawa rzeczowe, odszkodowanie zmniejsza się o kwotę równą wartości tych praw. Odszkodowanie powinno odpowiadać wartości prawa własności albo innego prawa będącego przedmiotem wywłaszczenia. Jeśli prawo własności jest obciążone innym prawem rzeczowym, to jego rzeczywista wartość jest zmniejszona o wartość tego ograniczonego prawa rzeczowego.

Odszkodowanie ustala starosta , wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, w decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości. wysokość odszkodowania ustala się wg. Stanu i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu (art.130 ust.1. u.g.n). ocena stanu i wartości wywłaszczonej nieruchomości następuję na podstawie opinii rzeczoznawcy majątkowego. Zgodnie z art.132 ust.1. u.g.n., zapłata odszkodowania jest jednorazowa , w terminie 14 dni od dnia , w którym decyzja o wywłaszczenie podlega wykonaniu.

Odszkodowanie nie musi być wypłacone w formie pieniężnej. W ramach odszkodowania właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu wywłaszczonej nieruchomości może być przyznana, za jego zgodą, odpowiednia nieruchomość zamienna ze względu na:

• obszar ,

• przeznaczenie w planie miejscowym

• położenie

• funkcje użytkową

• wyposażenie w infrastrukturę.

8. Zwrot wywłaszczonej nieruchomości

Dopuszczalny jest zwrot wywłaszczonej nieruchomości nie tylko w sytuacji , gdy nie zrealizowano zamierzonej inwestycji, ale także gdy inwestycje wykonano , ale nie jest ona wykorzystywana lub przeznaczona na inny cel niż określony w przy wywłaszczeniu. W przypadku powzięcia zamiaru użycia wywłaszczonej nieruchomości lub jej części na inny cel niż określony w decyzji o wywłaszczeniu, właściwy organ zawiadamia poprzedniego właściciela lub jego spadkobiercę o tym zamiarze, informując równocześnie o możliwości zwrotu wywłaszczonej nieruchomości. Nieruchomość uważa się za zbędną na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu, jeśli:

• Pomimo upływu 7 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, nie rozpoczęto prac związanych z realizacją tego celu

• Pomimo upływu 10 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna , a cle nie został zrealizowany.

Nieruchomość wywłaszczona podlega zwrotowi w stanie, jakim znajduje się w dniu jej zwrotu. O zwrocie wywłaszczonych nieruchomości, zwrocie odszkodowania , w tym każe nieruchomości zamiennej , oraz o rozliczeniach z tytułu zwrotu i terminach zwrotu orzeka starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, w drodze decyzji.

4. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

1. Władztwo planistyczne gminy w zakresie gospodarowania przestrzenią

2. Procedura sporządzania i uchwalania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.

Procedura sporządzania planu zaczyna się od zbierania wniosków o ustalenie planu miejscowego. Po dokonaniu ich analizy wójt, burmistrz, prezydent miasta występuje do rady gminy z wnioskiem o konieczności opracowania planu miejscowego czy też informuje radę gminy, że nie ma takiej potrzeby.

Uchwałę o przystąpieniu do sporządzenia planu miejscowego podejmuje rada gminy z własnej inicjatywy lub na wniosek wójta, burmistrza albo prezydenta miasta.

Po podjęciu uchwały przez radę gminy o przystąpieniu do sporządzenia planu, wójt, burmistrz albo prezydent miasta ogłasza w prasie miejscowej oraz na tablicy ogłoszeń w siedzibie urzędu fakt podjęcia uchwały określając formę, miejsce i termin składania wniosków do planu, nie krótszy niż 21 dni od dnia ogłoszenia.

Rozpatrywanie wniosków powinno nastąpić najpóźniej w terminie 21 dni od momentu ich złożenia. Decyzję, które wnioski należy uwzględnić a które nie, podejmuje organ wykonawczy tj.: wójt, burmistrz, prezydent miasta zlecając następnie sporządzenie projektu planu i prognozy skutków finansowych jego uchwalenia.

Po sporządzeniu projektu planu następuje procedura opiniowania, uzgadniania i zbierania uwag. Projekt planu wykładany jest do publicznego wglądu na okres 21 dni. Termin wnoszenia uwag do projektu planu wynosi co najmniej 14 dni od dnia zakończenia okresu wyłożenia planu.

Należy więc rozróżnić dwa rodzaje pism:

• wnioski do planu miejscowego składa się przed rozpoczęciem prac nad tworzeniem projektu planu,

• uwagi do projektu planu miejscowego składa się w momencie, kiedy są już znane konkretne ustalenia przyjęte w projekcie planu.

Zarówno wnioski do planu miejscowego jak i uwagi do projektu planu, mogą być składane przez każdego: osoby fizyczne, prawne oraz jednostki organizacyjne nie posiadające osobowości prawnej. W przypadku składania uwag do projektu planu, ustawodawca wskazał również formę - uwagi muszą być wniesione na piśmie lub w postaci elektronicznej opatrzone bezpiecznym podpisem elektronicznym. Uwagi do projektu planu mogą dotyczyć wyłącznie projektu, który został wyłożony do wglądu.

Wójt, burmistrz, prezydent miasta proponuje, które uwagi do projektu planu uwzględnić a które nie, ostateczną decyzję podejmuje rada gminy.

Uchwalenie

Plan miejscowy uchwala rada gminy, po stwierdzeniu jego zgodności z ustaleniami Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy rozstrzygając jednocześnie, o sposobie rozpatrzenia uwag do projektu planu oraz sposobie realizacji, zapisanych w planie, inwestycji z zakresu infrastruktury technicznej, które należą do zadań własnych gminy oraz zasadach ich finansowania.

Uchwała rady gminy przekazywana jest wojewodzie w celu oceny jej zgodności z przepisami prawnymi. Jeżeli wojewoda uzna, że uchwała narusza przepisy prawne, wydaje rozstrzygnięcie nadzorcze i uchyla uchwałę rady gminy. Ta z kolei może zaskarżyć decyzję wojewody do sądu administracyjnego. Jeżeli wojewoda uzna, że nie naruszono przepisów prawa, ogłasza uchwałę rady gminy w dzienniku urzędowym województwa. Uchwała podlega również publikacji na stronie internetowej gminy.

Uchwała rady gminy w sprawie uchwalenia planu miejscowego obowiązuje od dnia wejścia w życie w niej określonego, jednak nie wcześniej niż po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia w dzienniku urzędowym województwa.

Zmiana planu miejscowego powoduje konieczność przeprowadzenia całej procedury jaka obowiązuje przy jego uchwaleniu.

4. Zarządzanie nieruchomościami wspólnot mieszkaniowych.

1. Wspólnota mieszkaniowa

Powstaje z mocy prawa z chwilą, gdy w nieruchomości zabudowanej 1 lub więcej niż 1 budynkiem, która w całości należała dotąd do 1 właściciela, własność 1 lokalu nabędzie inna osoba. Z tą chwilą zamiast właściciela całej nieruchomości pojawiają się właściciele lokali- ten, który nabył lokal od dotychczasowego właściciela nieruchomości, i ten , który pozostaje właścicielem niesprzedanych lokali. Tworzą oni zbiór właścicieli lokali, który jest wspólnotą mieszkaniową. Gdy kolejne lokale przechodzą na własność kolejnych osób, zbiór ten się powiększa.

Przedmiotem odrębnej własności może być tylko lokal samodzielny, a to czy dany lokal spełnia , stwierdza starosta w formie zaświadczenia, zanim zostanie ustanowiona odrębna własność lokalu.

Właścicielami lokali, którzy wchodzą w skład wspólnoty mieszkaniowej, są wszyscy właściciele lokali-be różnicy, czy są to osoby prawne, czy osoby fizyczne, czy mają jeden lokal, czy więcej lokali oraz czy są właścicielami lokali mieszkalnych., czy lokali użytkowych. Wszystkim im w świetle u.w.l przysługują jako właścicielom lokali jednakowe prawa i obowiązki ich te same obowiązki.

Wspólnota mieszkaniowa jest jednocześnie rodzajem jednostki organizacyjnej nieposiadającej osobowości prawnej. Nie posiada ona osobowości prawnej, gdyż ustawa jej takiej osobowości nie przyznaje , a wg. Art.33.k.c. osobami prawnymi są , oprócz Skarbu Państwa, tylko takie jednostki organizacyjne, którym przepis szczególny przyznaje osobowość prawną. Jednak w art.6.u.w.l. nadano wspólnocie mieszkaniowej pewne cechy upodobniające ją do osoby prawnej- możliwość nabycia praw, zaciągania zobowiązań, pozywanie do sądu i bycia pozywaną do sądu. Z tych względów wspólnotę mieszkaniową nazywa się ułomną osobą prawną.

2. Ustanowienie odrębnej własności lokalu

Z członkiem spółdzielni, który ubiega się o ustanowienie odrębnej własności lokalu, spółdzielnia zawiera umowę o budowę lokalu. Umowa ta wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. W jej treści zawarte jest zobowiązanie stron do zawarcia umowy finalnej o ustanowenie odrębnej własności lokalu , obejmuje ona:

• Zobowiązanie członka spółdzielni do pokrywania kosztów zadania inwestycyjnego w części przypadającej na jego lokal przez wniesienie wkładu określonego w umowie.

• Określenie zakresu rzeczowego robót realizowanego zadania inwestycyjnego, które będzie stanowić podstawę ustalenia wysokości kosztów budowy lokalu

• Określenie zasad ustalenia wysokości kosztów budowy lokalu

• Określenie rodzaju , położenia i powierzchni lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych

• Inne postanowienia określone w statucie spółdzielni.

Z chwilą zawarcia umowy o budowę lokalu powstaje roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu, zwane ekspektatywą (oczekiwanie prawne)odrębnej własności lokalu. Ekspektatywna ta :

• Jest zbywalna

• Przechodzi na spadkobierców

• Podlega egzekucji

Na nabywcę ekspektatywy przechodzi także wniesiony wkład budowlany lub jego część. Zbycie ekspektatywy robi się skuteczne z chwilą przyjęcia w poczet członków nabywcy lub spadkobiercy, z tym ze w razie kolejnego zbycia ekspektywy przed przyjęciem poprzedniego nabywcy w poczet członków zbycie takie staje się skuteczne z chwilą przyjęcia kolejnego nabywcy w poczet członków. Umowa zbycia ekspektatywy w odrębnej własności lokalu powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Jeśli prawo odrębnej własności lokalu należy do kilku osób, członkiem spółdzielni może być tylko jedna z nich , chyba że przysługuje ono wspólnie małżonkom. Spółdzielnia nie może odmówić :

• przyjęcia w poczet członków niebędącego jej członkiem właściciela lokalu oraz nabywcy prawa odrębnej własności lokalu,

• spadkobiercy ,

• zapisobiorcy

• licytanta lokalu.

Właściciel lokalu, który nie jest członkiem spółdzielni może zaskarżyć do sądu uchwałę walnego zgromadzenia w takim zakresie , w jakim dotyczy ona jego prawa odrębnej własności lokalu.

3. Prawa i obowiązki właścicieli lokali wg, u.w.l.

Właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Pożytki i inne przychody z tej nieruchomości służą do pokrywania wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej ten wydatki przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części niemającej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Ustawa dopuszcza możliwość nakładania wyższych obciążeń z tego tytułu na właścicieli lokali użytkowych. Dokonuje się tego ustawą właścicieli.

Właściciela obciążają wszystkie wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu. Jest on obowiązany:

• Utrzymać lokal w należytym stanie

• Przestrzegać porządku domowego

• Uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej

• Korzystać z tej nieruchomości w taki sposób by nie utrudniało to korzystania z niej przez innych właścicieli

• Współdziałać z innymi właścicielami w ochronie wspólnego dobra.

Na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwolić na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia :

• konserwacji

• remontu

• usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku , jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje.

Właścicieli lokali obciążają koszty zarządu nieruchomością wspólną, na które składają się :

• wydatki na remonty i bieżącą konserwacje

• opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej , gazu , wody

• w części dotyczącej nieruchomości wspólnej

• opłaty za antenę zbiorczą i windę

• ubezpieczenia

• podatki i inne opłaty publicznoprawne

• chyba ze są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali

• wydatki na utrzymanie porządku i czystości

• wynagrodzenia członków zarządu lub zarządcy.

Na pokrycie kosztów wymienionych powyżej właściciele lokali uiszczają zaliczki płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.

Prawa i obowiązki właścicieli lokali wg, u.s.m.

Członek spółdzielni ubiegający się o ustanowienie odrębnej własności lokalu obowiązany jest wnieść wkład budowlany według zasad określonych w statucie spółdzielni i w umowie o budowę lokalu. Wkład ten powinien pokrywać całość kosztów budowy lokalu. Jeśli spółdzielnia zaciągnęła kredyt , z którego ma być pokryta część wkładu budowlanego danego członka spółdzielni , członek ten obwiązany jest do spłaty tego kredytu wraz z odsetkami w części przypadającej na jego lokal. Tak samo członkowi jak i spółdzielni przysługuje prawo wypowiedzenia umowy o budowę lokalu. Spółdzielnia może ją wypowiedzieć , gdy członek spółdzielni lub jego następca prawny nie dotrzymał warunków umowy z przyczyn leżących po jego stronie. Do rozliczeń miedzy spółdzielnią , a właścicielami lokali stosuje się odpowiednio przepisy k.c. o zniesieniu współwłasności.

Większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana wg, wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, jest uprawniona do podjęcia uchwały, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali.

4. Zarząd nieruchomością wspólną .

W świetle postanowień u.w.l. sposób zarządu nieruchomością wspólną może być określone:

• Umową właścicieli lokali

• Uchwałą właścicieli lokali, ustawą

4. Lokal mieszkalny

Lokal mieszkalny może stanowić odrębną własność wraz z pomieszczeniami przynależnymi. Na wniosek właściciela lokalu niewyodrębnionego z budynku, starosta wydaje zaświadczenie o samodzielności lokalu, które jest podstawą do formalnego wyodrębnienia lokalu z budynku i założenia dla niego odrębnej księgi wieczystej.

Pomieszczenie przynależne jest związane z lokalem w sensie prawnym i funkcjonalnym. W sensie prawnym jest częścią składową lokalu mieszkalnego, natomiast związek funkcjonalny przejawia się w tym, że pomieszczenie przynależne jest przestrzenią przeznaczoną nie do bezpośredniego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych ludzi, ale do zaspokajania innych potrzeb osób, które korzystają z samodzielnego lokalu mieszkalnego.

Lokal socjalny

lokal przeznaczony dla osób bezdomnych, eksmitowanych lub osób ubogich nie mogących utrzymać mieszkania samodzielnie. W Polsce pojęcie i zasady przyznawania lokalu socjalnego reguluje ustawa o ochronie praw lokatorów z 2001 roku. W świetle punktu 5 artykuł 2 ustawy lokalem socjalnym jest lokal nadający się do zamieszkania ze względu na wyposażenie i stan techniczny. Lokal socjalny może być lokalem o niższym standardzie. Lokal socjalny dostarcza gmina. Lokal socjalny powinien mieć łączną powierzchnię pokoi co najmniej 10 m², jeżeli ma być zamieszkiwany przez jedną osobę. Dla kilku osób łączna powierzchnia pokoi powinna wynosić co najmniej 5 m² na osobę. O prawie do otrzymania lokalu socjalnego decyduje sąd w wyroku o eksmisji, kierując się przesłankami artykułu 14 ustawy. Do czasu dostarczenia lokalu socjalnego nie można dokonać eksmisji z lokalu.

Pomieszczenie tymczasowe

Pomieszczenie tymczasowe jest zatem rozwiązaniem ustawodawcy pomagającym choć na pewien czas pomóc eksmitowanym lokatorom czy byłym właścicielom nieruchomości. Jeżeli zatem dłużnikowi nie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może on zamieszkać, komornik niezwłocznie występuje do gminy właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu z wnioskiem o wskazanie tymczasowego pomieszczenia. O wskazaniu tymczasowego pomieszczenia lub pomieszczenia odpowiadającego wymogom tymczasowego pomieszczenia komornik zawiadamia strony. W zawiadomieniu komornik wskazuje termin usunięcia do niego dłużnika. O wskazaniu pomieszczenia odpowiadającego wymogom tymczasowego pomieszczenia komornik zawiadamia gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu.

Prawa i obowiązki właścicieli i lokatorów

Ustawa wprowadza podział obowiązków między właściciela, a najemcę z zastrzeżeniem, że strony umowy mogą w umowie umówić się na inny podział obowiązków. Jeżeli więc strony nie zapisały w umowie inaczej obowiązuje poniższy podział obowiązków.

Wynajmujący jest obowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń, związanych z budynkiem, umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami. W razie oddania w najem lokalu opróżnionego przez dotychczasowego najemcę, wynajmujący jest obowiązany wymienić zużyte elementy wyposażenia lokalu. Do obowiązków wynajmującego należy w szczególności:

1.utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców oraz jego otoczenia,

2.dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń, służących do wspólnego użytku mieszkańców oraz przywrócenie poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezależnie od przyczyn, z tym że najemcę obciąża obowiązek pokrycia strat powstałych z jego winy,

3.dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy, a zwłaszcza: napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody – bez armatury i wyposażenia, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej – z wyjątkiem osprzętu wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków. Najemca jest obowiązany utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym określonym odrębnymi przepisami oraz przestrzegać porządku domowego. Najemca jest także obowiązany dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, jak dźwigi osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku. Najemcę obciąża naprawa i konserwacja: podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych, okien i drzwi, wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą, trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą, osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej, pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów, etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana, przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności, innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez:

a) malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów,

b) malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.

Najemca może wprowadzić w lokalu ulepszenia tylko za zgodą wynajmującego i na podstawie pisemnej umowy określającej sposób rozliczeń z tego tytułu. Ponadto w okresie trwania najmu strony umowy są obowiązane informować się nawzajem na piśmie o każdej zmianie adresu swojego zamieszkania lub siedziby. W razie zaniedbania tego obowiązku korespondencję wysłaną na ostatni adres listem poleconym, za potwierdzeniem odbioru i nieodebraną, uważa się za doręczoną.

Art. 11. Wypowiedzenie umowy najmu przez właściciela lokalu

1. Jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5 oraz w art. 21 program gospodarowania zasobem gminnym - sposób i tryb uchwalania, ust. 4 i 5 niniejszej ustawy. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.

2. Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:

1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub

2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub

3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub

4) używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 obowiązek udostępnienia lokalu, ust. 4.

3. Właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3 % wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, może wypowiedzieć stosunek najmu:

1) z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy;

2) z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.

4. Nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. W lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego.

5. Nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu, o którym mowa w ust. 4.

6. Jeżeli właściciel, który wypowiedział stosunek prawny na podstawie przepisu ust. 5, nie zamieszkał w swoim lokalu lub zaprzestał w nim zamieszkiwać przed upływem pół roku od ustania wypowiedzianego stosunku prawnego, lokator jest uprawniony, według swojego wyboru, bądź do powrotu do lokalu na dotychczasowych warunkach bądź do żądania od właściciela zapłaty różnicy w czynszu i w opłatach, które płaci obecnie, w stosunku do tych, które płacił w ramach wypowiedzianego stosunku prawnego za okres jednego roku. Koszty przeprowadzki lokatora do lokalu ponosi właściciel. Właściciel jest nadto obowiązany do zapłaty lokatorowi kary ustawowej w wysokości 15 % wartości odtworzeniowej lokalu.

7. Przepisy ust. 4-6 stosuje się, jeżeli w lokalu właściciela ma zamieszkać jego pełnoletni zstępny, wstępny lub osoba, wobec której właściciel ma obowiązek alimentacyjny. Wypowiedzenie stosunku prawnego, pod rygorem nieważności, powinno wskazywać osobę mającą zamieszkać w lokalu właściciela.

8. W wypadku stosunków prawnych, które nie ustają przez wypowiedzenie, a w szczególności w wypadku spółdzielczego prawa do lokalu, nie jest dopuszczalne ustanie stosunku prawnego w sposób i z przyczyn mniej korzystnych dla lokatora niż to wynika z przepisów tego artykułu.

9. W wypadku określonym w ust. 2 pkt 4 lokatorowi przysługuje prawo do lokalu zamiennego. Obowiązek zapewnienia lokalu zamiennego oraz pokrycia kosztów przeprowadzki spoczywa na właścicielu budynku, z zastrzeżeniem art. 32 przepis przejściowy,

10. Z ważnych przyczyn, innych niż określone w ust. 2, właściciel może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku.

11. Wypowiedzenie najmu w zasobach towarzystwa budownictwa społecznego może nastąpić także na podstawie art 30 ust. 5 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1070, z późn. zm.).

12. Jeżeli lokatorem, któremu właściciel wypowiada stosunek prawny na podstawie ust. 5, jest osoba, której wiek w dniu otrzymania wypowiedzenia przekroczył 75 lat, a która po upływie terminu, o którym mowa w ust. 5, nie będzie posiadała tytułu prawnego do innego lokalu, w którym może zamieszkać, ani nie ma osób, które zobowiązane są wobec niej do świadczeń alimentacyjnych, wypowiedzenie staje się skuteczne dopiero w chwili śmierci lokatora; przepisów art. 691 podmioty wstępujące w stosunek najmu po śmierci najemcy, § 1 i 2 Kodeksu cywilnego nie stosuje się.

4. Wycena nieruchomości

1. Wartość Rynkowa (WR)

1.1. Wartość rynkowa nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobną jej cenę możliwą do uzyskania na rynku przy przyjęciu następujących założeń:

a) strony umowy są od siebie niezależne i działają w sposób racjonalny, nie kierując się szczególnymi motywami,

b) mają stanowczy zamiar zawarcia umowy,

c) są świadome współistniejących okoliczności mających wpływ na wartość nieruchomości,

d) nie działają w sytuacji przymusowej,

e) upłynął okres niezbędnego wyeksponowania nieruchomości na rynku, przy zastosowaniu odpowiedniej reklamy, oraz czas potrzebny do wynegocjowania warunków umowy, biorąc pod uwagę charakter nieruchomości i stan rynku.

1.2. Ustalona wartość nieruchomości musi odzwierciedlać stan rynku w dniu wyceny i odpowiadać cenie, jaką można by uzyskać przy zawarciu umowy sprzedaży.

1.3. Ustalona wartość rynkowa nieruchomości nie powinna być zwiększana przez rzeczoznawcę o sumę odpowiadającą podatkom i opłatom, jakie potencjalny nabywca nieruchomości będzie zobowiązany zapłacić w związku z jej nabyciem. W szczególności podatkiem takim jest VAT. Operat szacunkowy winien zawierać informację odpowiadającą powyższemu ustaleniu.

1.4. Wartość rynkową można ustalić tylko dla tych nieruchomości, które mogą być przedmiotem obrotu.

2. Wartość Odtworzeniowa

Na wartość odtworzeniową nieruchomości składa się wartość działki gruntowej oraz obiektów (budynków i budowlowi), infrastruktury, kosztów ubocznych, dodatkowych i towarzyszących budowie (tj. dokumentacja, koszty organizacyjne).

Jako wartość gruntu przyjmuje się koszty, jakie należałoby ponieść na zakup gruntu o takich samych cechach. Wartość gruntu ustalana jest najczęściej podejściem porównawczym. Jeśli jednak nieruchomość wraz z jej częściami składowymi, może być użytkowana w sposób szczególny, powodujący, że nieruchomość tego rodzaju rzadko występuje na rynku, do oszacowania wartości gruntu mogą byś stosowane inne metody i techniki.

Wartość części składowych nieruchomości (obiektów) ustalana jest w oparciu o koszt odtworzenia (wybudowania), lub koszt zastąpienia, z uwzględnieniem stopnia ich zużycia technicznego, pogorszonej sprawności funkcjonalnej oraz czynników środowiskowych. W operacie szacunkowym nie ustala się kosztów wzniesienia budynków w przeszłości, lecz koszt jak gdyby budynek był wykonany w dniu wyceny

Etapy procesu wyceny nieruchomości

Punktem wyjścia w procesie wyceny jest opis wycenianej nieruchomości, określenie prawa podlegającego wycenie oraz celu wyceny. Następnym krokiem będzie zawsze zebranie i selekcja informacji z rynku nieruchomości oraz ich wstępna analiza. Jest to niezbędne do określenia, jak należy postępować, aby oszacować wartość danej nieruchomości, czyli do wyboru najlepszej metody wyceny. Informacje o analizowanym rynku mogą być zbierane w obszarze dzielnicy, miasta, regionu, a nawet kraju. Potrzebne do wyceny dane to ogólne informacje o czynnikach społecznych, ekonomicznych, administracyjnych

i środowiskowych, mogących mieć wpływ na wartość nieruchomości, oraz informacje bardziej szczegółowe, dotyczące nieruchomości wycenianej oraz nieruchomości do niej podobnych, będących przedmiotem transakcji na rozważanym rynku. Zebranie informacji o nieruchomości daje możliwość ustalenia sposobu optymalnego wykorzystania. Jest to najbardziej prawdopodobne wykorzystanie nieruchomości, możliwe pod względem przyczyn, merytorycznie uzasadnione, prawnie dopuszczalne, finansowo wykonalne oraz prowadzące do najwyższej wartości nieruchomości. Wśród zebranych o nieruchomości danych powinny znajdować się takie o zakresie prawa do nieruchomości, przeznaczeniu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, lokalizacji, wymiarach geometrycznych i innych istotnych cechach nieruchomości, dacie transakcji, cenie sprzedaży, warunkach zawarcia umowy, cenach ofertowych, a także dotyczące możliwych dochodów z nieruchomości, wydatków z nią związanych, stopy kapitalizacji, kosztów odtworzenia budynków i ich stopniu zużycia czy sposobie użytkowania nieruchomości. Jeżeli chodzi o informacje dotyczące samego rynku, analiza uwzględnić powinna takie jego cechy jak popyt i podaż oraz pustostany. Pierwsza selekcja informacji doprowadzić powinna do wyodrębnienia grupy nieruchomości najbardziej podobnych do nieruchomości wycenianej. W efekcie pierwszej analizy rzeczoznawca może oszacować wpływ poszczególnych cech nieruchomości na zmienność parametrów rynkowych, tj. ceny, dochodu, kosztu odtworzenia. W kolejnym etapie zebrane informacje zostają poddane weryfikacji, ich wiarygodność zostaje poddana ocenie. Rzeczoznawca może przypisać im różne wagi. Zweryfikowane dane zostają ujednolicone. Konieczne jest określenie trendu zmian cen w czasie oraz ustalenie jednostek porównawczych. Decyzja o zastosowaniu konkretnej metody wyceny zapada pod wpływem wykonanej analizy i jest zależna od ilości i jakości zebranych informacji. Porównanie wartości uzyskanej z różnych metod daje możliwość oceny wiarygodności danych wyjściowych. Gdy wyniki uzyskane z kilku metod nie odbiegają w sposób istotny od siebie, za najbardziej prawdopodobną wartość wycenianej nieruchomości przyjmuje się wartość przeciętną liczoną jako średnia arytmetyczna lub średnia ważona z uzyskanych wyników. Jeżeli warunki rynkowe nie są stabilne, może okazać się wskazane określenie przedziału, w którym mieści się szacowana wartość nieruchomości. Na podstawie wykonanych obliczeń wykonuje się opinię o wartości w formie operatu szacunkowego.

Rodzaje wyceny nieruchomości
Do określenia wartości rynkowej nieruchomości wykorzystuje się metody w podejściu porównawczym. Podstawą wyceny w tym podejściu jest baza nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Nieruchomości w bazie opisane są za pomocą tych samych cech co nieruchomość wyceniana i były przedmiotem obrotu w transakcjach kupna–sprzedaży na wolnym rynku w okresie nie dłuższym nić 2 lata od daty wyceny. W podejściu tym mieszczą się trzy metody:

–metoda porównywania parami, w której porównuje się nieruchomość wycenianą z minimum trzema nieruchomościami podobnymi,

– metoda korygowania ceny średniej, w której wartość nieruchomości wycenianej określa się w wyniku korekty średniej ceny nieruchomości w bazie przynajmniej kilkunastu nieruchomości do porównania współczynnikami korygującymi wartości przypisane poszczególnym cechom tych nieruchomości,

– metoda statystycznej analizy rynku, w której wartość nieruchomości określa się przy użyciu metod statystycznych.

Innym podejściem prowadzącym do uzyskania wartości rynkowej jest podejście dochodowe. Szacowanie wartości opiera się w nim na znajomości dochodu uzyskiwanego lub możliwego do uzyskania z czynszów i z innych dochodów z nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny oraz z nieruchomości podobnych. W podejściu dochodowym stosuję się dwie metody:

– metodę inwestycyjną – stosowaną przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód z czynszów za najem lub dzierżawę,

– metodę zysków – stosowaną, gdy nieruchomości przynosi dochód, którego wysokość nie może zostać ustalona w sposób podany dla metody inwestycyjnej.

Art. 134. Określenie wartości rynkowej nieruchomości

1. Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135 określenie wartości odtworzeniowej, wartość rynkowa nieruchomości.

2. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami.

3. Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości.

4. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

4. Operat szacunkowy

Operat szacunkowy jest opinią autorską rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości i stanowi dokument urzędowy. Może być sporządzany wyłącznie w formie pisemnej. W razie istotnych rozbieżności w opiniach o wartości tej samej nieruchomości, sporządzonych przez rzeczoznawców majątkowych, oceny prawidłowości tych wycen dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Operat zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń, wyniku końcowego.

W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym:

• określenie nieruchomości i zakresu wyceny,

• określenie celu wyceny

• podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości,

• ustalenie daty określenia wartości nieruchomości,

• opis stanu nieruchomości,

• przeznaczenia wycenianej nieruchomości wynikającego z planu miejscowego lub z innych dokumentów,

• wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania,

• analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny,

• wynik wyceny nieruchomości z przedstawieniem obliczeń wartości nieruchomości.