Prawo hipoteczne

Wykład 24.10.2013 r.

Umowa o ustanowienie hipoteki

• Ustanowienie a powstanie hipoteki
• Ustanowienie hipoteki: umowa (art.

245 k.c.).

• Powstanie hipoteki : wpis do kw (art.

67 ukw).

• Hipoteka powstaje z chwilą

nieprawomocnego wpisu.

Umowa o ustanowienie hipoteki

• Art. 245 § 1 k.c. – do ustanowienia

hipoteki stosuje się odpowiednio
przepisy o przeniesieniu własności
nieruchomości.

• Art. 155 k.c.- do przeniesienia

własności konieczna jest umowa
zawarta pomiędzy właścicielem
nieruchomości a wierzycielem.

Umowa o ustanowienie hipoteki

• Forma umowy: art. 158 – akt

notarialny

• Tylko dla oświadczenia woli

właściciela – art. 245 § 2 k.c.

• Wyjątki: forma pisemna pod rygorem

nieważności:

• Art. 19 ust. 2 ust.skok
• Art. 95 pr.bank.

Umowa o ustanowienie hipoteki

• Nie stosuje się art. 157 k.c.
• Hipoteka może być ustanowiona pod warunkiem

lub z zastrzeżeniem terminu.

• W praktyce: obciążenie nieruchomości „przyszłej”

– jeszcze niewyodrębnionej lub nie stanowiącej
jeszcze własności osoby ustanawiającej hipotekę
lub dla zabezpieczenia „przyszłego kredytu”

• W oświadczeniu przyszłego właściciela umieszcza

się zastrzeżenie, że hipoteka jest ustanawiana pod
warunkiem, że własność nieruchomości przejdzie
na kupującego

Wniosek o ustanowienie hipoteki

• Hipoteka może być tylko ustanowiona pod

warunkiem. Wpis do kw zawsze jest
bezwarunkowy.

• Akt notarialny obejmujący oświadczenie

właściciela nieruchomości ustanawiające
hipotekę powinno zawierać elementy
określone w art. 92 § 1 pr.not. oraz co
najmniej określać:

• 1)wierzytelność zabezpieczoną hipoteką
• 2)sumę i walutę hipoteki
• 3) księgę wieczystą

Wniosek o ustanowienie hipoteki

• Dla oznaczenia wierzytelności konieczne jest

podanie:

• rodzaju i źródła wierzytelności
• daty zawarcia umowy
• dłużnika
• wierzytelność z tytułu umowy kredytu nr 2309/2012

z dnia 11.06.2013 r.

w kwocie 890.000 zł.

zawartej

pomiędzy bankiem X SA a Janem Kowalskim

• Dla oznaczenia wierzytelności nie jest konieczne

wskazanie kwoty i waluty wierzytelności (elemnty te
nie ulegają ujawnieniu w treści kw)

•

Wniosek o ustanowienie hipoteki

• § 52 rozp. Min. Spr. z 20.08.2003 r. w

sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg
wieczystych w systemie
informatycznym (Dz.U. nr 162, poz.
1575 ze zm):

• Rubryka 4.4.1.8. „oznaczenie

wierzytelności i stosunku prawnego”:

• A „Numer wierzytelności”
• B „Wierzytelność”
• C „Stosunek prawny”

Wniosek o ustanowienie hipoteki

• Dla hipotek powstałych po
19.02.2011 r. nie wypełnia się pól
4.4.1.5. „odsetki”
4.4.1.9. „termin zapłaty”
Dla hipoteki po nowelizacji elementy

związane z wierzytelnością
( wysokość, waluta, termin zapłaty,
odsetki) są obojętne.

Wniosek o ustanowienie hipoteki

• Ustanowienie hipoteki bankowej – art. 95

ust. 1-4 pr.bank.

• Oświadczenie właściciela – forma pisemna

pod rygorem nieważności.

• Art. 95 ust. 4 pr.bank. stanowi wyjątek od

art. 31 ust. 1 ukw

• Hipoteka bankowa może w tym trybie być

ustanowiona wyłącznie dla zabezpieczenia
wierzytelności wynikających z czynności
bankowych (art. 5 pr.bank.)

Wniosek o ustanowienie hipoteki

Dla ustanowienia hipoteki bankowej

wymagane jest oświadczenie banku.

• Podstawą wpisu hipoteki bankowej do

kw jest oświadczenie banku, a nie
oświadczenie właściciela
nieruchomości (art. 95 ust. 3
pr.bank.)

Wniosek o ustanowienie hipoteki

Podmiot uprawniony:
Właściciel uprawniony według treści kw – art. 5

ukw

- Jako dłużnik osobisty
- Jako dłużnik rzeczowy
- Dłużnik rzeczowy odpowiada tylko z obciążonej

nieruchmości do wysokości hipoteki in solidum z
dłużnikiem osobistym.

- Wierzyciel powinien wystąpić przeciwko

dłużnikowi rzeczowemu z żądaniem zapłaty długu
w wysokości, do której właściciel odpowiada (zob.
np. wyrok SN z 06.03.1997 r. I CKU 78/96).

Wniosek o ustanowienie hipoteki

- współwłaściciel nieruchomości w częściach

ułamkowych (bez zgody pozostałych)

- Wspólnicy spółki cywilnej –uchwała

wszystkich wspólników

- Małżonkowie oboje lub jeden małżonek za

zgodą drugiego (art. 37 kro)

- Spadkobiercy – do chwili działu spadku

stosuje się przepisy o współwasności w cz.
ułamkowych (art. 1035 k.c.), lecz
spadkobierca nie może sam rozporządzać
udziałem w spadku (art. 1036 k.c.)

Wniosek o ustanowienie hipoteki

- małoletni właściciel – za zgodą sądu

opiekuńczego (art. 101 kro) każdy z rodziców

Hipoteka może być ustanowiona przez

pełnomocnika:

Pełnomocnictwo rodzajowe do ustanowienia

hipoteki na konkretnej nieruchomości lub na
wszystkich nieruchomościach mocodawcy lub
do ustanowienia określonej w pełnomocnictwie
hipoteki lub hipotek

Forma: akt notarialny lub forma pisemna w

zależności od tego w jakiej formie składane
jest oświadczenie właściciela nieruchomości.

Wniosek o ustanowienie hipoteki

Wniosek o wpis hipoteki:
- Składa się na urzędowym formularzu (art.

626 (2) § 1 kpc. Wyjątek dotyczy hipoteki
ustanawianej w formie aktu notarialnego,
wówczas wniosek o wpis musi być
zawarty w akcie notarialnym (art. 92 § 4
pr.not)

Dokumenty dołączane do wniosku – art. 32

ukw- oświadczenie właściciela w formie
aktu notarialnego lub oświadczenie banku

Wniosek o ustanowienie hipoteki

Wniosek o wpis hipoteki może złożyć:
Właściciel nieruchomości, użytkownik

wieczysty, osoba, na rzecz której wpis
ma nastąpić albo wierzyciel, jeżeli
przysługuje mu prawo, które może być
wpisane do kw (art. 626 (1) § 5 kpc)

Jeśli hipoteka ustanawiana jest w formie

aktu notarialnego – wniosek zawarty jest
w akcie. Właściciel nieruchomości nie
może złożyć wniosku w odrębnym akcie.

Wniosek o ustanowienie hipoteki

Żądanie wniosku o wpis w księdze wieczystej hipoteki

„w kwocie” czy „do kwoty”?

• Art. 68 ust. 1 ukw: Hipoteka zabezpiecza

wierzytelność pieniężną, w tym również wierzytelność
przyszłą.

• 2. Hipoteka zabezpiecza wierzytelność do

oznaczonej sumy pieniężnej. Jeżeli zabezpieczenie
hipoteczne jest nadmierne, właściciel obciążonej
nieruchomości może żądać zmniejszenia sumy
hipoteki.

• 3. Sumę hipoteki wyraża się w tej samej walucie co

zabezpieczona wierzytelność, jeżeli strony w umowie

• ustanawiającej hipotekę nie postanowiły inaczej

Wniosek o wpis hipoteki

• Art. 68 ukw przed nowelizacją:
• Hipoteka zabezpiecza jedynie

wierzytelności pieniężne i może być
wyrażona tylko w oznaczonej sumie
pieniężnej. Jeżeli wierzytelność
zgodnie z prawem została wyrażona
w innym pieniądzu niż pieniądz
polski, hipotekę wyraża się w tym
innym pieniądzu.

Wniosek o wpis hipoteki

• Uchylony art. 102 UKWH:
• Art. 102. 1. Wierzytelności o wysokości

nieustalonej mogą być zabezpieczone hipoteką
do oznaczonej sumy najwyższej (hipoteka
kaucyjna).

• 2. Hipoteka kaucyjna może w szczególności

zabezpieczać istniejące lub mogące powstać
wierzytelności z określonego stosunku
prawnego albo roszczenia związane z
wierzytelnością hipoteczną, lecz nieobjęte z
mocy ustawy hipoteką zwykłą.

Wniosek o ustanowienie hipoteki

• Art. 65. § 1 kc Oświadczenie woli należy

tak tłumaczyć, jak tego wymagają ze
względu na okoliczności, w których
złożone zostało, zasady współżycia
społecznego oraz ustalone zwyczaje.

• § 2. W umowach należy raczej badać,

jaki był zgodny zamiar stron i cel
umowy, aniżeli opierać się na jej
dosłownym brzmieniu

Wniosek o wpis hipoteki

• W praktyce powstała wątpliwość, czy

użycie we wniosku o wpis hipoteki
sformułowania: właściciel ustanawia
hipotekę „w kwocie” bądź „do
kwoty”rodzi dla banku ryzyko
odmowy wpisu hipoteki (oddalenia
wniosku) tylko na tej podstawie, że
użyto niewłaściwego określenia.

Wniosek o wpis hipoteki

• Nowa hipoteka, którą można

ustanawiać od 20 lutego 2011 r., jest
oparta na konstrukcji

hipoteki kaucyjnej, właściwsze jest

więc używanie w odniesieniu do niej
określenia do kwoty a nie w kwocie.

Wniosek o wpis hipoteki

• Sąd nie ma podstaw do oddalenia

wniosku o wpis hipoteki tylko na
podstawie, że użyto we wniosku
sformułowania hipoteka została
ustanowiona „w kwocie”.

• W razie oddalenia wniosku z tej

przyczyny, należy złożyć apelację
bądź skargę na orzeczenie
referendarza sądowego.

Wniosek o wpis hipoteki

• Użyte sformułowanie nie ma wpływu na

wysokość podatku od czynności
cywilnoprawnych, jaki należy zapłacić od
ustanowienia hipoteki. Wysokość PCC
zależy bowiem od charakteru
wierzytelności hipotecznej (istniejąca bądź
o wysokości

• nieustalonej). W przypadku nowej hipoteki

podatek w zasadzie zawsze będzie wynosił
19 zł.

Wniosek o wpis hipoteki

• Przykładowa treść żądania dla

ustanowienia hipoteki na
zabezpieczenie jednej

• wierzytelności, którą należy wypełnić

w formularzu KW-WPIS w polu numer
8:

Wniosek o wpis hipoteki

• Treść żądania:
• Wpis hipoteki umownej do kwoty………, na

rzecz………, na zabezpieczenie wierzytelności
wynikającej/wynikających z Umowy……… nr………
z dnia…….

• Należy zaznaczyć, czy hipoteka ma zabezpieczać

jedną, czy kilka wierzytelności. Nie ma potrzeby
wskazywania, że chodzi o zabezpieczenie
wierzytelności o zwrot kapitału, odsetek i innych
roszczeń o świadczenia uboczne. Hipoteka
zabezpiecza z mocy ustawy roszczenia o zwrot
kapitału, odsetek i kosztów postępowania. W celu
zabezpieczenia przez nią innych roszczeń
ubocznych, konieczne jest wymienienie ich w
podstawie wpisu. Podstawą wpisu hipoteki nie jest
formularz KW WPIS a dokument bankowy lub akt
notarialny.

Wniosek o wpis hipoteki

• Wysokość opłat za poszczególne wnioski

dotyczące ksiąg wieczystych określone są w
Rozdziale 3 ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku o
kosztach sądowych w sprawach cywilnych
(Dz.U.10.90.594).

• ART.42 . 1. Opłatę stałą w kwocie 200 złotych

pobiera się od wniosku o wpis w księdze
wieczystej własności, użytkowania wieczystego
lub ograniczonego prawa rzeczowego, chyba że
przepis szczególny stanowi inaczej.