Umowy cywilnoprawne

w administracji (5)

dr Marek Świerczyński

Katedra Prawa Cywilnego i Prawa

Prywatnego Międzynarodowego

Najem

• Najem polega na tym, że

wynajmujący zobowiązuje się oddać

najemcy rzecz do używania przez

czas oznaczony lub nie oznaczony, a

najemca zobowiązuje się płacić

wynajmującemu umówiony czynsz.

• Nie można zatem mówić o zawarciu

umowy najmu, jeżeli nie określono w

niej czynszu (orz. SN z 5.9.1946 r., C

III 217/46, OSN 1947, Nr 1, poz. 25).

Najem

• Najem powstaje w wyniku umowy, a tylko

wyjątkowo z mocy ustawy (ex lege) w wypadkach
określonych m.in.. w art. 680(1) (najem lokalu
mieszkalnego przez małżonków), art. 691
(wstąpienie w stosunek najmu lokalu
mieszkalnego po śmierci najemcy),

Różnice

• Najem różni się od dzierżawy przede

wszystkim tym, że:

– przedmiotem najmu mogą być tylko rzeczy (art. 659

§ 1), a przedmiotem dzierżawy mogą być zarówno

rzeczy (art. 693 § 1), jak i prawa (art. 709),

– najemca jest uprawniony do używania rzeczy (art.

659 § 1), a dzierżawca jest uprawniony zarówno do

używania rzeczy (prawa), jak i do pobierania

pożytków (art. 693 § 1); w odniesieniu do najmu

zob. jednak art. 668.

• Najem różni się od użyczenia przede wszystkim

tym, że najem jest umową odpłatną (art. 659 §

1 i 2), a użyczenie - nieodpłatną (art. 710).

Charakter prawny

• Najem jest umową:

– a) konsensualną, która dochodzi do skutku, gdy obie

strony złożą oświadczenia woli; skuteczność najmu
(inaczej niż np. użyczenia - art. 710) nie jest zależna od
wydania rzeczy najemcy (zob. art. 662 § 1),

– b) dwustronnie zobowiązującą i wzajemną (zob. art. 487

§ 2); odpowiednikiem (ekwiwalentem) świadczenia
wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do
używania, jest świadczenie najemcy, polegające na
płaceniu umówionego czynszu,

– c) odpłatną (zob. Nb 19-23); poza tym art. 6 OchrLokU

umożliwia uzależnienie zawarcia umowy najmu lokalu
mieszkalnego od wpłacenia kaucji przez najemcę.

Przekształcenia podmiotowe

• W stosunku najmu, który ma charakter trwały

(ciągły), mogą następować określone
przekształcenia podmiotowe:

– a) osoba wynajmującego może zmienić się w wypadku

zbycia przez niego przedmiotu najmu (zob. art. 678),

– b) najemca nie może przenieść na inną osobę swoich

uprawnień wynikających z najmu, może natomiast oddać
rzecz w podnajem lub w bezpłatne używanie w
warunkach określonych w art. 668 i art. 6882.

– c) w wypadku śmierci wynajmującego lub najemcy w ich

prawa wstępują spadkobiercy (art. 922 § 1).

Czas trwania najmu

• Umowa najmu uprawnia najemcę do korzystania z

przedmiotu najmu przez czas oznaczony lub nie
oznaczony.

• Czas trwania najmu może być w praktyce oznaczony w

godzinach, dniach, tygodniach, miesiącach i latach.

• Termin końcowy umowy zawartej na czas oznaczony

może wyznaczać określone zdarzenie, które ma nastąpić
w przyszłości, jeżeli nastąpienie tego zdarzenia jest -
według rozsądnych ludzkich oczekiwań - oczywiście
pewne (tak orz. SN z 30.8.1990 r., IV CR 236/90, OSN
1991, Nr 10-12, poz. 125).

• Szczególną postacią najmu zawartego na czas oznaczony

jest najem zawarty na czas trwania stosunku pracy.

Przedmiot najmu

• Przedmiotem najmu mogą być rzeczy, zarówno rzeczy

ruchome, w tym zbiory rzeczy, jak i nieruchomości, w
tym nieruchomości rolne.

• Przedmiot najmu może też być ograniczony do części

rzeczy bądź do części składowych rzeczy (zob. art. 47 i
48 KC).

• W szczególności może tu chodzić o lokale mieszkalne

lub użytkowe.

• Szczególnej regulacji prawnej został poddany najem

lokal.

– Do takiego najmu stosuje się przepisy art. 680-692, a w

zakresie nie uregulowanym odmiennie w tych przepisach -
przepisy ogólne o najmie (art. 659-679).

Forma umowy najmu

• Przepisy KC o najmie nie wymagają, poza art. 660, szczególnej

formy zawarcia umowy (formy umowy najmu dotyczy też art.
678 § 2).

– Umowa taka może zatem być zawarta ustnie, a nawet w sposób

dorozumiany.

– Spostrzeżenie to odnosi się również do najmu lokali.

• Art. 660 [Forma] Umowa najmu nieruchomości lub

pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być
zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy
poczytuje się umowę za zawartą na czas nie oznaczony.

– Artykuł 660 wymaga zachowania formy pisemnej dla umowy najmu

nieruchomości lub pomieszczenia zawartej na czas dłuższy niż rok.

– Przepis ten stanowi, że w razie niezachowania formy pisemnej

umowa będzie poczytana za zawartą nie na czas oznaczony, jak
chciały tego strony, ale na czas nie oznaczony.

Oznaczenie czynszu

• Najemca jest zobowiązany do płacenia

wynajmującemu umówionego czynszu.

• Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w

świadczeniach innego rodzaju.

• Zapłata czynszu jest z reguły świadczeniem

okresowym, chociaż strony mogą umówić się

również w taki sposób, że czynsz będzie

świadczeniem jednorazowym.

• O terminach płacenia czynszu zob. art. 669.

• Jeżeli czynsz jest oznaczony w pieniądzach, co

stanowi regułę, mają do niego zastosowanie

przepisy KC o świadczeniach pieniężnych.

• Strony mogą w szczególności zastrzec w umowie,

że wysokość czynszu zostanie ustalona według

innego niż pieniądz miernika wartości.

Przedłużenie najmu

• Art. 661 [Przedłużenie najmu] Najem

zawarty na czas dłuższy niż lat dziesięć

poczytuje się po upływie tego terminu za

zawarty na czas nie oznaczony.

– Najem może być zawarty na czas oznaczony albo nie

oznaczony (art. 659 § 1; zob. uw. do art. 673).

– Artykuł 661, zawierający tzw. regułę interpretacyjną,

ogranicza swobodę stron w zakresie zawarcia umowy

najmu na czas oznaczony, dłuższy niż dziesięć lat.

– Po upływie tego terminu najem poczytuje się mianowicie

za zawarty na czas nie oznaczony.

– Strony, chcąc uniknąć zastosowania dyspozycji art. 661,

muszą więc przed upływem terminu dziesięciu lat

zawrzeć nową umowę najmu na czas oznaczony.

Stan i utrzymanie rzeczy

• Podstawowym obowiązkiem wynajmującego jest

wydanie najemcy rzeczy będącej przedmiotem

najmu wraz z jej przynależnościami (zob. art. 51 § 1).

• Termin wydania rzeczy może określać umowa, a w

braku stosownego postanowienia w tym zakresie ma

zastosowanie ogólna reguła z art. 455, zgodnie z

którą wynajmujący powinien wydać rzecz

niezwłocznie po wezwaniu go do tego przez

najemcę.

• Rzecz powinna być wydana najemcy w stanie przydatnym do

umówionego użytku, a w braku w umowie stosownego

postanowienia w tym zakresie - do użytku zgodnego z

właściwością i przeznaczeniem rzeczy (zob. art. 65 oraz art.

663 pkt 1).

• Rzecz nie powinna też być dotknięta wadą (zob. art. 664).

• Kolejnym obowiązkiem wynajmującego jest utrzymywanie

rzeczy w stanie przydatnym do umówionego użytku przez czas

trwania najmu.

Naprawy konieczne

• Art. 663 [Naprawy konieczne]

– Jeżeli w czasie trwania najmu rzecz

wymaga napraw, które obciążają

wynajmującego, a bez których rzecz

nie jest przydatna do umówionego

użytku, najemca może wyznaczyć

wynajmującemu odpowiedni termin

do wykonania napraw. Po

bezskutecznym upływie

wyznaczonego terminu najemca

może dokonać koniecznych napraw

na koszt wynajmującego.

Rękojmia

• Artykuł 664 reguluje odpowiedzialność

wynajmującego z tytułu rękojmi za wady fizyczne,
a także za wady prawne rzeczy.

• Przepisy tego artykułu mają charakter względnie

obowiązujący, co oznacza, że strony umowy mogą
odmiennie uregulować w umowie zagadnienia
związane z odpowiedzialnością za wady rzeczy
najętej.

• Odpowiedzialność ta, podobnie jak w wypadku

rękojmi za wady rzeczy sprzedanej, ma charakter
obiektywny, mianowicie jest niezależna od winy
wynajmującego oraz od jego wiedzy o wadach.

Rękojmia

• Art. 664 [Rękojmia] § 1. Jeżeli rzecz najęta ma wady, które

ograniczają jej przydatność do umówionego użytku,
najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za
czas trwania wad.

• § 2. Jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady,

które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie
rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a
wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie
usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć
się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez
zachowania terminów wypowiedzenia.

• § 3. Roszczenie o obniżenie czynszu z powodu wad rzeczy

najętej, jak również uprawnienie do niezwłocznego
wypowiedzenia najmu nie przysługuje najemcy, jeżeli w
chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.

Rękojmia

• Przepisy różnicują odpowiedzialność w

zależności od tego, czy wady ograniczają
przydatność rzeczy, czy też uniemożliwiają
jej używanie przewidziane w umowie.

• Takie wady mogą być usuwalne albo

nieusuwalne.

• Mogą też one istnieć w chwili zawarcia

umowy albo powstać w czasie trwania
najmu

Rękojmia

• Najemca może na podstawie art. 664 § 2

wypowiedzieć najem bez zachowania

terminów wypowiedzenia w następujących

wypadkach:

• a) jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz

miała wady uniemożliwiające jej używanie

przewidziane w umowie,

• b) jeżeli wady uniemożliwiające używanie

rzeczy powstały później, a więc w czasie

trwania najmu, a wynajmujący mimo

otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich,

• c) jeżeli wady są nieusuwalne.

Wady prawne

• Art. 664 reguluje odpowiedzialność również za wady

prawne rzeczy najętej.

• Wady takie mogą polegać w szczególności na tym, że

osobie trzeciej przysługuje uprawnienie do korzystania

z rzeczy najętej wynikające z tytułu

prawnorzeczowego (np. osoba trzecia jest

właścicielem lub użytkownikiem rzeczy) lub

obligacyjnego (np. osoba trzecia jest najemcą lub

dzierżawcą rzeczy).

• Jednakże w sytuacji, gdy wynajmujący nie musi być

właścicielem rzeczy, istotne znaczenie ma okoliczność,

że osoba trzecia dochodzi przeciwko najemcy roszczeń

dotyczących rzeczy, a w konsekwencji zmierza do

pozbawienia najemcy korzystania z rzeczy.

• W wypadku gdy osoba trzecia dochodzi przeciwko

najemcy roszczeń dotyczących rzeczy, najemca jest

obowiązany niezwłocznie zawiadomić o tym

wynajmującego, co ma wpływ na ewentualne

dochodzenie przez niego uprawnień z art. 664.

Sposób używania rzeczy

• Wynajmujący jest obowiązany utrzymywać rzecz w stanie

przydatnym do umówionego użytku przez czas trwania najmu,

najemca zaś jest obowiązany używać rzeczy w sposób

określony w umowie, a gdy umowa nie określa sposobu

używania - w sposób odpowiadający właściwościom i

przeznaczeniu rzeczy.

• Wynajmującego obciążają przede wszystkim tzw. naprawy

konieczne (zob. art. 663 Nb 1), a także inne naprawy określone

w umowie.

• Artykuł 666 § 2 zobowiązuje najemcę do niezwłocznego

zawiadomienia wynajmującego o potrzebie dokonania takich

napraw.

• Zaniechanie tego obowiązku może narazić najemcę na sankcję

z art. 667 § 2 oraz na odpowiedzialność odszkodowawczą, a

także może mieć wpływ na realizację uprawnień określonych w

art. 664.

Zmiany i niewłaściwe

używanie

• Obowiązek najemcy nieczynienia w

rzeczy najętej zmian sprzecznych z
umową lub z przeznaczeniem rzeczy
bez zgody wynajmującego uzupełnia
ogólnie sformułowany w art. 666 § 1
obowiązek używania rzeczy najętej w
sposób określony w umowie lub w
sposób odpowiadający właściwościom
i przeznaczeniu rzeczy.

Zmiany i niewłaściwe

używanie

• Sankcją w wypadku naruszenia obowiązków najemcy

określonych w art. 666 § 1 i 667 § 1 jest
wypowiedzenie najmu przez wynajmującego bez
zachowania terminów wypowiedzenia (zob. art. 664,
Nb 4 i 5).

• Takie wypowiedzenie jest jednak uzależnione od

uprzedniego upomnienia najemcy przez
wynajmującego.

• Wynajmujący może wypowiedzieć najem bez

zachowania terminów wypowiedzenia również wtedy,
gdy najemca zaniedbuje rzecz do tego stopnia, że
zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie.

Podnajem; bezpłatne używanie

• Najemca może oddać osobie trzeciej rzecz

w całości lub w części do używania wtedy,
gdy umowa najmu mu tego nie zabrania.

• Następuje to w drodze zawarcia odpłatnej

umowy podnajmu albo umowy o oddanie
rzeczy do bezpłatnego używania.

• Do pierwszej umowy stosuje się przepisy o

najmie, do drugiej - o użyczeniu (art. 710 i
nast.).

Termin płatności

• Podstawowym obowiązkiem najemcy jest uiszczanie czynszu w

umówionym terminie (art. 659 § 1 i 669 § 1).

• Czynsz może być oznaczony w pieniądzach albo w

świadczeniach innego rodzaju (zob. art. 659 § 2).

• Terminy płatności czynszu mogą być ustalone w umowie najmu.

• Jeżeli jednak umowa nie zawiera stosownych wskazań, stosuje

się następujące reguły względnie obowiązujące (art. 669 § 2),

zgodnie z którymi czynsz powinien być płacony z góry:

– a) za cały czas najmu, gdy najem ma trwać nie dłużej niż miesiąc,

– b) miesięcznie, do dziesiątego dnia miesiąca, gdy najem ma trwać

dłużej niż miesiąc.

• W pierwszym wypadku zapłata czynszu jest świadczeniem

jednorazowym, w drugim - okresowym.

• Jednakże strony mogą umówić się w taki sposób, że również w

wypadku najmu o dłuższym niż miesiąc czasie trwania zapłata

czynszu nastąpi jednorazowo (tzw. czynsz skapitalizowany).

• Możliwe jest też ustalenie w umowie dłuższych niż miesiąc

terminów płatności.

Odsetki

• Za każdy dzień opóźnienia w zapłacie

czynszu w pieniądzach
wynajmującemu należą się odsetki
(art. 481) w wysokości określonej w
umowie albo tzw. odsetki ustawowe
w wysokości ustalonej przez Radę
Ministrów na podstawie art. 359 § 3

Prawo zastawu

• Artykuł 670 § 1 przewiduje powstanie po stronie

wynajmującego ustawowego prawa zastawu na
rzeczach ruchomych, wniesionych przez najemcę do
przedmiotu najmu

• Przepis ten odnosi się zatem przede wszystkim do

najmu nieruchomości gruntowych, budynków, lokali
mieszkalnych i użytkowych oraz innych pomieszczeń, a
także do takich rzeczy ruchomych (np. pojazdów
mechanicznych), do których można wnieść inne rzeczy
ruchome

• Ustawowe prawo zastawu zabezpiecza należności z

tytułu czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi
najemca zalega nie dłużej niż rok

Zwłoka z zapłatą czynszu

• Art. 672 [Zwłoka z zapłatą czynszu] Jeżeli najemca

dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za
dwa pełne okresy płatności.

• Najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu, jeżeli

nie spełnia świadczenia w terminie (zob. art. 669), a
opóźnienie w spełnieniu świadczenia jest następstwem
okoliczności, za które najemca ponosi odpowiedzialność
(zob. art. 476).

• Szczególne przepisy dotyczące rozwiązania stosunku

najmu w razie zwłoki najemcy z zapłatą czynszu co
najmniej za dwa pełne okresy płatności zostały
zamieszczone w art. 687 (w odniesieniu do najmu
lokali).

Wypowiedzenie

• Najem jest stosunkiem prawnym trwałym, czyli ciągłym (zob.

art. 664).

• Stosunki takie nie wiążą jednak stron wiecznie.
• Mogą one być rozwiązane przez obie strony lub jedną ze stron.
• Możliwość rozwiązania najmu na podstawie zgodnego

porozumienia stron nie budzi wątpliwości i wynika z zasady
swobody umów (zob. art. 353(1)).

• Odnosi się to zarówno do sytuacji, gdy najem został zawarty

na czas oznaczony, jak i nie oznaczony.

• Możliwość jednostronnego rozwiązania najmu występuje w

dwóch następujących postaciach: bez zachowania terminów
wypowiedzenia (zob. art. 664, Nb 4 i 5) oraz z zachowaniem
umownych lub ustawowych terminów wypowiedzenia.

Wypowiedzenie

• Strony mogą w umowie najmu zawartej na czas nie

oznaczony określić termin wypowiedzenia.

• Jeżeli tego nie uczynią, stosuje się następujące

terminy ustawowe, których długość jest uzależniona
od terminów zapłaty czynszu:

– a) najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału

kalendarzowego, jeżeli czynsz jest płatny w odstępach
czasu dłuższych niż miesiąc,

– b) na miesiąc naprzód na koniec miesiąca

kalendarzowego, jeżeli czynsz jest płatny miesięcznie,

– c) na trzy dni naprzód, jeżeli czynsz jest płatny w krótszych

odstępach czasu,

– d) na jeden dzień naprzód, gdy najem jest dzienny

Wypowiedzenie najmu zawartego

na czas oznaczony

•

W art. 673 KC nowy § 3 brzmi: "Jeżeli czas trwania
najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i
najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach
określonych w umowie.".

•

Przepis ten pozwala stronom umowy najmu na
wprowadzenie klauzuli umożliwiającej każdej lub tylko
jednej z nich wypowiedzenie stosunku najmu zawartego
na czas oznaczony z zachowaniem terminu umownego
albo ustawowego bądź nawet na wypowiedzenie
stosunku najmu bez zachowania terminu
wypowiedzenia.

•

A contrario takie wypowiedzenie jest niedopuszczalne w
razie braku zamieszczenia w umowie stosownej klauzuli.

Milczące przedłużenie

• W następstwie upływu terminu, na który umowa została

zawarta oraz upływu terminu wypowiedzenia najem
wygasa.

• Artykuł 674 (zob. też art. 661) zawiera jednak tzw. regułę

interpretacyjną, według której najem w wymienionych
wypadkach poczytuje się w razie wątpliwości za
przedłużony na czas nie oznaczony, jeżeli najemca nadal
używa rzeczy za zgodą wynajmującego.

• 2. Artykuł 674, przewidujący milczące (dorozumiane)

przedłużenie umowy, nie ma zastosowania wtedy, gdy
zachowanie się wynajmującego lub najemcy świadczy o
tym, że dalsze używanie rzeczy jest chwilowe i nie
zmierza do przedłużenia umowy.

Wygaśnięcie

• Najem wygasa w następujących wypadkach:

– a) wskutek zniszczenia rzeczy najętej z powodu okoliczności, za które

wynajmujący odpowiedzialności nie ponosi (art. 662 § 3),

– b) wskutek upływu czasu, na który umowa została zawarta (art. 659 § 1;

zob. jednak art. 661 i 674),

– c) wskutek zgodnego rozwiązania najmu przez obie strony (taka

możliwość wynika z zasady swobody umów - zob. art. 3531),

– d) wskutek rozwiązania najmu przez sąd na podstawie art. 3571 § 1

(zob. uchw. SN z 15.11.1991 r., III CZP 115/91, OSN 1992, Nr 6, poz. 95),

– e) wskutek wypowiedzenia bez zachowania terminów wypowiedzenia

(zob. art. 664, Nb 4 i ),

– f) wskutek upływu umownego lub ustawowego terminu wypowiedzenia

(art. 673; zob. jednak art. 674),

– g) wskutek konfuzji, tj. połączenia uprawnień i obowiązków

wynajmującego oraz najemcy wynikających z umowy najmu po jednej
stronie stosunku

Zwrot rzeczy

• Po zakończeniu (wygaśnięciu) najmu najemca powinien zwrócić

rzecz wynajmującemu w stanie nie pogorszonym (obowiązek ten
odnosi się również do osoby, której najemca wydał rzecz w
podnajem lub do bezpłatnego używania art. 675 § 2; zob. też art.
668, Nb 7). Jednakże, zgodnie z art. 675 § 1, najemca nie ponosi
odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem
prawidłowego jej używania.

• Tym bardziej więc nie odpowiada on za pogorszenie rzeczy

będące następstwem prawidłowego jej używania.

• A contrario najemca ponosi odpowiedzialność odszkodowawczą

za takie zużycie lub pogorszenie rzeczy, które jest następstwem
jej nieprawidłowego używania.

• Udowodnienie okoliczności, że zużycie (pogorszenie) rzeczy jest

następstwem prawidłowego jej używania, obciąża najemcę (zob.
orz. SN z 11.5.1999 r., I CKN 1304/98, nie publ.).

Ulepszenia

• Art. 676 [Ulepszenia]

– Jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą,

wynajmujący, w braku odmiennej
umowy, może według swego wyboru
albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą
sumy odpowiadającej ich wartości w
chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia
stanu poprzedniego.

Przedawnienie

• Artykuł 677 wprowadza dwa wyjątki od ogólnych

reguł KC dotyczących przedawnienia roszczeń
(zob. orz. SN z 17.10.1988 r., IV CR 258/88, nie
publ.).

• Po pierwsze, wprowadza krótszy, bo roczny termin

przedawnienia (zob. art. 118).

• Po drugie, odmiennie (zob. art. 120) określa

początek biegu terminu przedawnienia; termin
określony w art. 677 biegnie bowiem nie od dnia,
w którym roszczenie stało się wymagalne, ale od
dnia zwrotu rzeczy.

Przedawnienie

• W terminie określonym w art. 677 przedawniają się następujące

roszczenia:

– a) wynajmującego o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub

pogorszenia rzeczy (zob. uchw. SN z 13.3.1975 r., III CZP 2/75, OSN 1976,
Nr 1, poz. 9; orz. SN z 28.9.1976 r., II CR 329/76, OSN 1977, Nr 9, poz.
168),

– b) najemcy o zwrot nakładów na rzecz (niezależnie od tego, czy są to

nakłady konieczne, czy też zmierzające do ulepszenia rzeczy; orz. SN z
4.11.1980 r., II CR 384/80, OSN 1981, Nr 7, poz. 134; odmiennie orz. SN z
21.9.1962 r., III CR 11/62, OSN 1963, Nr 7-8, poz. 175, wydane w okresie
obowiązywania art. 397 KZ; orz. SN z 12.3.1975 r., II CR 23/75, nie publ.),

– c) najemcy o zwrot nadpłaconego czynszu.

• Pozostałe roszczenia wynajmującego i najemcy wynikające ze

stosunku najmu podlegają ogólnym regułom przedawnienia. Dotyczy
to w szczególności roszczeń wynajmującego o zwrot przedmiotu
najmu i o zapłatę zaległego czynszu.

Zbycie rzeczy

• W razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania

najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu.

• Przepisy artykułu dotyczą jedynie zbycia rzeczy

najętej na podstawie czynności cywilnoprawnej.

• Zbyciem w rozumieniu art. 678 § 1 jest zarówno

przeniesienie własności rzeczy najętej, jak i
ustanowienie na niej takiego prawa rzeczowego,
którego treść ograniczałaby zbywcy dalsze
wykonywanie obowiązków wynajmującego.

• Nie jest natomiast zbyciem odstąpienie używania

rzeczy najętej osobie trzeciej na podstawie stosunku
względnego.