1

PLAN

ZARZĄDZANIA

NIERUCHOMOŚCIĄ

Potrzebujesz plan zarządzania nieruchomością, na zajęcia do

szkoły lub obrony dyplomu. Nie wiesz jak napisać taki

wspaniały i profesjonalny plan zarządzania. Napisz do mnie

zrobię to za Ciebie, za drobną opłatę. Poniżej część takiej pracy.

Mój adres poczty : [e-mail]

Oznaczenie rodzaju nieruchomości:

Nieruchomość biurowa

Data: 02.06.2008

Miejscowość: Rzeszów

2

Sporządziła:

……………

3

4

I. Wstęp

1.1. Cel opracowania planu

Praca sporządzona została dla nieruchomości komercyjnej położonej w Rzeszowie, przy ulicy

Piłsudskiego 32, która spełnia funkcję usługową; jest to biurowiec świadczący usługi wynajmu

powierzchni użytkowej.

Opracowanie to zostało stworzone z myślą o zebraniu w jednym miejscu wszelkich informacji o

nieruchomości, za pomocą których zostanie przeprowadzona analiza funkcjonalna i ekonomiczna

obiektu z rozważeniem możliwości rozwojowych w taki sposób, aby nieruchomość nie uległa

dekapitalizacji, a podwyższała swoją wartość, przynosząc korzyści właścicielowi i satysfakcję

zarządcy z profesjonalnie wykonywanego zawodu.

Autor dokumentu przedstawia dwie propozycje zachowań, dwa warianty poparte oczekiwaniami

właściciela.

Wariat I - zachowawczy, pozwalający utrzymać nieruchomość w stanie niepogorszonym, przy

jednoczesnym rozpowszechnianiu marki jako świadczącej usługi na dobrym poziomie, oraz

zwiększaniu popytu na usługi.

Wariant II - rozwojowy, ukazuje możliwości rozwoju nieruchomości poprzez określenie zakresu

prac podwyższających jakość świadczonych usług oraz dochodowość firmy, czego konsekwencją

powinien być wzrost wartości nieruchomości. Planowane prace w tym wariancie to:

- kontynuowanie podnoszenia jakości usług, śledzenie upodobań klientów.

5

II. Podstawowe informacje o nieruchomości

2.1. Podstawy prawne zarządzania nieruchomością

Ustawa o gospodarce nieruchomościami z 21 sierpnia 1997 r. - tekst jednolity

(DzU nr 46 poz. 543),

Ustawa Prawo budowlane z 7 lipca 1994 (DzU nr 98 poz. 414),

Ustawa o swobodzie działalności gospodarczej z 2 lipca 2004 r.,

Ustawa o rachunkowości z 29 września 1994 r.

Inne przepisy towarzyszące zarządcy przy realizacji celów:

Ustawa o księgach wieczystych i hipotece z 6 lipca 1982 r. (DzU nr 19, poz. 147 z późniejszymi

zmianami),

Ustawa Kodeks cywilny z 23 kwietnia 1964 r.,

Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych z 15 lutego 1992 r. (DzU nr 106, poz. 482) z

późniejszymi zmianami,

Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych, Polska Federacja Rzeczoznawców

Majątkowych,

Opis i mapa, wypis z rejestru gruntów oraz wyrys z mapy ewidencyjnej z xxx r. dot.

przedmiotowej nieruchomości,

Zawiadomienie o wpisie do księgi wieczystej kw nr xxxxx z xxx r.

2.2. Stan prawny nieruchomości

Właścicielem nieruchomości zlokalizowanej w Rzeszowie przy ul. Piłsudskiego 32, zabudowanej

budynkiem o funkcji usługowej jest ResBud S.A. z siedzibą w Rzeszowie.

Nieruchomość położona jest w centrum Rzeszowa, na działce nr xx o powierzchni xxxx m2

6

Dla nieruchomości Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi Księgę Wieczystą o nr

xxxx.

Według ewidencji gruntu prowadzonej przez Urząd Miasta w Rzeszowie nieruchomość położona

jest:

nazwa jednostki ewidencyjnej - Rzeszów

nazwa obrębu - Centrum

numer arkusza mapy - xx-xx

2.3. Przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przedmiotowa nieruchomość

położona jest w obszarze oznaczonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego

jako Bi - tereny zabudowane inne.

2.4. Lokalizacja ogólna

Obiekt położony jest w samym centrum miasta. W bezpośrednim sąsiedztwie centrum

handlowego „Europa II”.

2.5. Lokalizacja szczegółowa

Biurowiec jest położony w Rzeszowie na ulicy Piłsudskiego 32. Od strony wschodniej przylega

do niego budynek Akademii Wychowania Fizycznego z lat siedemdziesiątych ubiegłego stulecia.

Na posesji w bezpośrednim sąsiedztwie budowli znajduje się parking. Dojazd do działki jest

dogodny, prowadzą do niej drogi o nawierzchni utwardzonej asfaltem. Nieruchomość jest

zagospodarowana w dużym stopniu. Grunt jest otoczony ogrodzeniem. Działka położona jest w

bardzo atrakcyjnym miejscu, nieopodal przedmiotowego gruntu (ok. 400 m) znajdują się sklepy,

usługi, punkt apteczny, przystanek komunikacji miejskiej, ZUS.

2.6. Charakterystyka nieruchomości (dane techniczne i funkcjonalne)

7

Nieruchomość powstała na miejscu wyburzonych kamienic w 2006 roku. Elewacja frontowa

obiektu jest wystawiona do ul. Piłsudskiego i z tej też strony znajduje się główne wejście do

obiektu. Budynek został wzniesiony w roku 2007, w technologii nowoczesnej.

Budynek zgodnie z podziałem nieruchomości biurowych zaliczony został do klasy A, za czym

przemawia wiek budowli, położenie w centralnej strefie miasta i wysoki standard wyposażenia.

Powierzchnia wybudowana została w systemie open plan, bez podziału na pomieszczenia, dzięki

wykorzystaniu konstrukcji słupowej.

Na kondygnacji parterowej znajduje się:

recepcja,

pomieszczenia administracji,

powierzchnia użytkowa.

Pierwsze piętro zajmują:

sale konferencyjne

Pozostałe kondygnacje:

są przeznaczone pod wynajem powierzchni użytkowej do prowadzenia działalności usługowej.

Większość pomieszczeń w chwili obecnej to lokale od 70 do 100 m2 powierzchni, tylko dwa

lokale mają powierzchnię ponad 300 m2

Kompleks jest wyjątkowo udanie zagospodarowany wewnątrz, jak i teren wokół nieruchomości.

Obiekt składa się z czterech kondygnacji naziemnych i z garaży w kondygnacji podziemnej.

Klienci mogą zjechać do podziemia garażu dźwigiem.

Budynek jest wyposażony w klatkę schodową i windę. Pomieszczenia całego obiektu są

klimatyzowane.

We wnętrzach obiektu zminimalizowano ilość kolorów. Panuje tu biel ścian i sufitów

podwieszanych, szarość blachy nierdzewnej i granitu na posadzce. Wszystkie pomieszczenia są

doświetlane naturalnym światłem.

Zastosowany podział elewacji, instalacji oraz to, że wszystkie instalacje schowane są w

przepustach w ścianach żelbetonowych i ścianach gipsowo-kartonowych oraz pod podłogą

8

podniesioną pozwalają w dowolny sposób dokonywać podziału pomieszczeń. Podstawę budynku

stanowi konstrukcja monolitowo-szkieletowa, wypełniona materiałami ceramicznymi. Elewacja

przednia budynku jest cała oszklona, a boczna i tylna do stropu nad parterem została pokryta

tynkiem strukturalnym silikonowym, na pozostałych kondygnacjach zastosowano tynk mineralny

malowany farbą silikonową. Posadzki przyziemia, stropy nad przyziemiem, stropy

międzykondygnacyjne, stropy nad ostatnią kondygnacją zostały ocieplone styropianem.

Dane ogólne:

rok budowy

2007

kubatura

xxx m3

powierzchnia zabudowy

xxxx m2

powierzchnia użytkowa

xxxx m2

korytarze o szerokości

xxxx m

kondygnacji nadziemnych

4

kondygnacji podziemnych

1

Obiekt jest wyposażony w następujące instalacje:

elektryczna jedno- i trójfazowa,

odgromowa,

wody zimnej zasilanej z ujęć miejskich,

kanalizacja podłączona do ogólnospławnej,

c.o. i c.w. zasilane z elektrociepłowni miejskiej,

przeciwpożarowa sygnalizacyjna,

alarmowa i antywłamaniowa, monitoring,

telefoniczna z dużą liczbą bezpośrednich linii, automatyczna centrala telefoniczna,

okablowanie strukturalne,

lokalna sieć intranet.

Dane funkcjonalne:

Dysponuje powierzchnią użytkową xxxx m2, na 4 kondygnacjach naziemnych, na każdej

kondygnacji znajdują się nowoczesne węzły sanitarne.

9

Dysponuje 3 salami konferencyjnymi o powierzchni xxx m2 każda oraz jedna o powierzchni xxx

m2. Dwie z sal (dużą i małą) można łączyć w jedną salę konferencyjną o powierzchni xxx m2

mogącą pomieścić 300 osób, uczestników konferencji.

Dysponuje miejscami parkingowymi wynajmowanymi na potrzeby biur o powierzchni xxx m2 z

wyznaczonymi 15 miejscami parkingowymi.

2.7. Zawartość dokumentacji technicznej

Budynek posiada:

1) dokumentację, w skład której wchodzą:

a) dokumenty odbiorowe

b) projekty powykonawcze:

-

architektura,

-

konstrukcja,

-

zagospodarowanie terenu,

-

instalacje sanitarne,

-

instalacja c.o.,

-

instalacje elektryczne,

-

instalacja klimatyzacji,

-

instalacja ppoż.

2) książka obiektu budowlanego, z aktualnymi przeglądami rocznymi:

a) z rezystancji izolacji instalacji elektrycznej i skuteczności ochrony przeciwpożarowej

b)z badania urządzenia piorunochronowego

c) z kontroli przewodów kominowych i wentylacyjnych

d) z badania szczelności izotopowych czujek dymu

e) z przeglądów instalacji SAP

f) z legalizacji sprzętu ppoż.

g) z rocznego sprawdzenia sprawności technicznej obiektu

h) protokoły z przeglądu instalacji centralnego ogrzewania (przed sezonem grzewczym)

Wyżej wymienione dokumenty znajdują się w siedzibie zarządcy. Zarządca jest odpowiedzialny

za prowadzenie i przechowywanie dokumentacji.

10

Wszelkie zmiany w nieruchomości nanoszone są na bieżąco do dokumentacji.

2.8. Sposób zagospodarowania i wykorzystania nieruchomości

Omawiana nieruchomość pełni funkcje nieruchomości komercyjnej do świadczenia usług w

zakresie wynajmu powierzchni użytkowej. Mieści się w budynku wybudowanym w roku 2007.

Reprezentuje wysoki standard wykończenia wnętrz, jak i elewacji. Nie wymaga remontów ani

modernizacji. Stała konserwacja i bieżące odnawianie tynków we wnętrzach, najczęściej w

ciągach komunikacyjnych, wystarcza do utrzymania nieruchomości w założonym wysokim

standardzie

Na parterze budynku zlokalizowana jest recepcja, administracja i część lokali użytkowych;

obecnie oddziały dwóch banków.

Na pierwszym piętrze zlokalizowane są sale konferencyjne z pełnymi węzłami sanitarnymi i

holem, który też można wynająć w połączeniu z jedną z sal konferencyjnych. Powierzchnie te

wykorzystują najemcy do przeprowadzania konferencji lub szkoleń. Również firmy nie

wynajmujące powierzchni korzystają z usług najmu sali konferencyjnej.

Sale konferencyjne z uwagi na powierzchnie i wyposażenie cieszą się dużym powodzeniem.

Najem sal należy rezerwować z dużym wyprzedzeniem. Obecnie są one wykorzystywane w 70%

Pozostała powierzchnia użytkowa jest w 80% wykorzystywana przez duże strategiczne firmy, z

którymi podpisane są długoterminowe umowy najmu. Natomiast 20% powierzchni zasiedlają

najemcy, którzy dość często się zmieniają.

Zestawienie powierzchni użytkowej:

Recepcja, administracja

xxxx m2

Sale konferencyjne

xxxx m2

Powierzchnia przygotowana pod wynajem xxxx m2

11

Razem powierzchnia użytkowa:

xxxx m2

2.9. Zużycie techniczne budynku

2.9.1. Obliczenie zużycia budynku

Budynek został wybudowany w roku 2007. Ze względu na wiek i prawidłową eksploatację,

budynek nie wykazuje objawów zużycia. Występujące zużycie oszacowane w wyniku oględzin,

spowodowane jest naturalnym zużyciem technicznym.

2.9.2. Obecny sposób zarządzania nieruchomością

Zarządcą nieruchomości jest osoba fizyczna zatrudniona na podstawie kontraktu menedżerskiego

na stanowisku managera. Okres trwania kontraktu jest uzależniony od utrzymania odpowiedniej,

określonej przez właściciela rentowności ze sprzedaży usług

Podstawową formą działalności w tej nieruchomości jest najem powierzchni użytkowej. Najem

jest podstawową funkcją nieruchomości komercyjnej. Czynsz jest podstawowym ekonomicznym

elementem tej instytucji; daje gwarancje utrzymania budynku w odpowiednim stanie

technicznym, jak również umożliwia uzyskanie dochodów, wywołując chęć inwestowania w

nieruchomość.

Podstawą najmu jest umowa. Jako umowa nazwana jest regulowana przez ustawę Kodeks

cywilny. Umowa powinna określać prawa i obowiązki stron oraz spełniać następujące warunki:

prawidłowo określone strony umowy,

prawidłowo określony przedmiot umowy (powierzchnia, piętro, wyposażenie),

określenie przeznaczenia przedmiotu umowy,

określenie wzajemnych świadczeń stron umowy,

określenie sposobu przekazywania świadczeń wraz z terminem,

określenie kar umownych,

12

ustalenie okresu trwania umowy,

określenie sposobu rozwiązania umowy,

określenie sposobu dokonywania zmian w zapisach umowy,

złożenie podpisów.

Zarządca, aby nieruchomość prawidłowo funkcjonowała, zapewnia obsługę techniczną w postaci

trzech konserwatorów zatrudnionych na etatach (dwóch posiada uprawnienia elektryczne); cztery

sprzątaczki do zapewnienia czystości w ciągach komunikacyjnych oraz w niektórych biurach,

tych które w umowach najmu mają zapewnione sprzątanie oraz trzech recepcjonistów do obsługi

recepcji i cztery osoby do ochrony obiektu - pozostała obsługa utrzymania technicznego

nieruchomości zlecona jest specjalistycznym firmom na zewnątrz w formie podpisanych umów

terminowych. Zarządca zapewnia również fakturowanie najemców, zbieranie czynszów,

prowadzenie ewidencji księgowej, w tym celu zatrudnia dwie osoby do księgowości. Ponadto

„monitoruje” najemców, kontaktuje się z nimi, monitoruje dostawy mediów, windykację,

wypowiadanie umów, eksmisje. Zajmuje się także stałą reklamą i marketingiem.

Zarządca tworzy roczne i wieloletnie strategiczne budżety, w których szacowane są przychody i

równolegle koszty ich uzyskania. Z konstrukcji planu finansowego wynika, jaką część

przychodów należy przeznaczyć na pokrycie kosztów eksploatacji, a jaką będzie można

przeznaczyć na remonty po zapewnieniu właścicielowi odpowiedniej wysokości zysku.

Wszystkie wydatki mieszczące się w granicach budżetu czyni zarządca nieruchomości. Wszelkie

potrzeby inwestycyjne akceptuje właściciel, ponieważ to on jest inwestorem.

2.9.3. Podsumowanie i wnioski

Przedmiotowa nieruchomość to budynek nowoczesny. Elegancja i prostota przyciąga klientów i

dlatego nieruchomość nie posiada pustostanów długoterminowych. Wolne powierzchnie nie

czekają długo na najemcę. Sprzyja temu sposób zarządzania nieruchomością. Otóż zarządca

stosuje metodę stałych kontaktów z najemcami - monitoruje ich na swój sposób i dzięki temu

potrafi odpowiednio zareagować, gdy najemca ma przejściowe problemy z płynnością finansową

lub gdy planuje zmianę branży na taką, której nie może świadczyć w danej nieruchomości albo

13

planuje zmienić lokalizację. Wówczas zarządca dzięki niemalże codziennym kontaktom z

najemcami nie jest zaskoczony wypowiedzeniem najmu i dzięki temu ma więcej czasu na

znalezienie odpowiedniego następcy.

III. Analiza rynku nieruchomości

3.1. Określenie zasięgu rynku

Analizowana nieruchomość położona jest w Rzeszowie, w mieście, które liczy ok. 360 tys.

Stolica województwa podkarpackiego. Rzeszów leży w południowo-wschodniej Polsce. Miasto

zajmuje zróżnicowane pod względem topograficznym obszary zarówno dna dolin, zbocza, jak

również wierzchowiny, cyple i stoki, co czyni położenie Rzeszowa malowniczym.

Rzeszów jest znaczącym węzłem komunikacyjnym. Jest miastem, w którym rozwój gospodarczy

nabiera coraz większego tempa. Powstają nowe firmy, drogi, jest bardzo duży napływ środków

unijnych.

3.2. Dostępność komunikacyjna

Ze względu na dostępność komunikacyjną, dogodny dojazd, możliwość zaparkowania

samochodu nieruchomość ta jest atrakcyjna dla klientów. Utwardzona nawierzchnia wokół

nieruchomości, dogodne wejście, bez barier architektonicznych sprawiają, że obiekt cieszy się

dużym zainteresowaniem klientów.

3.3. Klienci - potrzeby, preferencje i upodobania

Klienci obiektu to przede wszystkim firmy przyjeżdżające do Rzeszowa w poszukiwaniu nowych

rynków dla swoich usług, jak również lokalni biznesmeni poszukujący nowych, nowoczesnych,

urządzonych w dobrym standardzie wnętrz. Są wymagający, oczekują wygód i zapewnienia

bezpieczeństwa.

14

Mając na uwadze rosnące wymagania klientów co do standardu usług, należy pamiętać o stałym

doskonaleniu produktu, jaki oferuje nieruchomość.

3.4. Konkurencyjne nieruchomości

Konkurencja zazwyczaj przedstawiana jest jako coś negatywnego. Natomiast silny rynek

konkurencyjny daje w efekcie więcej produktów, więcej usług, więcej klientów - i większy

wybór dla tych klientów. Prawidłowo kierowane firmy stają się silniejsze.

Konkurencja stanowi siłę, którą trzeba poznać, gdyż jest ona ważna dla klientów. Klienci

znajdują się na rynku i tam dokonują wyborów, decydują, gdzie wydać pieniądze.

W interesie managera - zarządcy jest, aby wiedział, z kim konkuruje jego firma i potrafił

odpowiedzieć na pytania:

jak klienci dokonują wyborów?

jak klienci korzystają z danych usług?

jakimi zasobami dysponuje konkurencja?

jakie strategie mają konkurenci?

jaka pojawi się następna konkurencja?

Klienci decydują o wyborze usług czy produktów na podstawie równania wartości, porównując

kilka produktów i ich ceny.

W pobliżu omawianej nieruchomości nie ma obiektu o podobnym charakterze. Natomiast z

punktu widzenia rodzaju świadczonych usług konkurencyjne dla danej nieruchomości są

wszelkie placówki w rejonie miasta i okolic świadczące usługi na podobnym poziomie i

zapewniające możliwość zaparkowania samochodu. W chwili obecnej w Rzeszowie działa ok. 7

biurowców wyposażonych w różnym standardzie.

Zarządzane w różny sposób, różnią się też między sobą podejściem do klienta, tzn. niektóre

stosują sztywną politykę cenową, nie zważając na pustostany i własny standard.

15

W omawianej nieruchomości istotne jest, że klient może sam zaprojektować wynajęte

pomieszczenie i tak ustawić ścianki gipsowo-kartonowe, aby tworzyły wymagany charakter

biura.

3.5. Analiza porównywalnych nieruchomości

Analizowana nieruchomość leży w centralnej strefie miasta Rzeszowa. Jej powierzchnie

użytkowe tworzą lokale o wysokim standardzie, a ich ceny najmu kształtują się od 35 do 40 zł za

metr kw.

Na podstawie szczegółowej analizy rynku spośród kilku nieruchomości podobnych wybrano

cztery najbardziej odpowiadające nieruchomości omawianej, na podstawie których ustalono

średnią cenę wynajmu metra kwadratowego powierzchni.

W analizowanym okresie można zauważyć tendencje do wzrostu cen najmu powierzchni

użytkowej. Wynika to z rozwoju regionu i poprawiającej się sytuacji gospodarczej w kraju.

IV.

Bieżąca analiza finansowa

4.1. Przychody i koszty w latach 2007 - 2008

Przychody to wpływy od najemców powierzchni użytkowej w największej części, w kolumnie

pozostałe przychody są ujęte wpływy z najmu miejsc garażowych, dzierżawy dachu pod antenę,

kar umownych, odszkodowań.

4.2. Przychody i koszty - specyfikacja poszczególnych pozycji i wartości łącznych

W perspektywie kolejnych lat należy wziąć pod uwagę zwiększenie wydatków na odnawianie

wnętrz w taki sposób, aby nieruchomość nie ulegała dekapitalizacji.

16

4.3. Możliwości zwiększenia przychodów oraz zmniejszenia kosztów

Nieruchomość jest w dobrej kondycji finansowej. Jednakże nie zwalnia to zarządcy ze stałego

monitorowania przychodów i generowanych kosztów.

Należy również stale poszukiwać najemców. Wcześniej zostało dokonane badanie rynku w

aspektach demograficznych, topograficznych, ekonomicznych i teraz można zdefiniować, do

którego rodzaju klientów powinna trafić nasza oferta. Jednym ze sposobów realizacji tego

zadania będzie przygotowanie ankiety dla potencjalnych najemców. Ankieta ta powinna zawierać

pytania dotyczące rodzaju działalności gospodarczej potencjalnego najemcy, liczby

zatrudnionych pracowników, potrzeb związanych z warunkami technicznymi, dostępności

budynku itp.

Należy stale dbać o estetykę wnętrz i otoczenia, zrobić nowe nasadzenia od strony frontowej.

Klienci będą zadowoleni, jeśli nieruchomość będzie estetycznie wyglądać i przyciągać

spojrzenia. Ponieważ każdy z najemców prowadzi działalność usługową nastawioną na obsługę

klientów, będą zadowoleni, gdy nieruchomość, w której mają swoje biura, będzie zadbana, czysta

i estetyczna i nie będą szukać nowych lokalizacji.

4.4. Źródła finansowania

Źródłem finansowania nieruchomości są wpłaty z wynajmu powierzchni użytkowej - czynsz oraz

opłaty za miejsca parkingowe, ponadto wpływy z dzierżawy dachu zabezpieczają pokrycie

kosztów działalności i zysku operacyjnego dla właściciela w odpowiedniej wysokości. Najemcy i

dzierżawcy obecnie swoje zobowiązania regulują terminowo.

4.5. Określenie wartości nieruchomości

Opisywana nieruchomość przynosi dochód, w związku z tym można do jej wyceny zastosować

podejście dochodowe, metodą kapitalizacji prostej.

Do wyceny przyjęto dochód generowany przez nieruchomość w roku bazowym, czyli 2008 r.

17

Według wzoru:

Wdn = D netto / r

wobec tego r = D netto / Wdn

gdzie:

Wdn - wartość dochodowa nieruchomości

D netto - dochód roczny netto z najmu

r - stopa kapitalizacji r = rś + R

rś - bazowa stopa kapitalizacji (wg danych z rynku nieruchomości,

oprocentowania obligacji,

lokat terminowych oraz kredytów bankowych)

rś = x%

R - ryzyko inwestowania w nieruchomości(wg Standardów

Rzeczoznawców Majątkowych)

R x%

r - stopa kapitalizacji r = x%

Zakładany dochód w roku 2008 wyniesie xxxxx zł.

Wdn = xxxx zł.

4.6. Podsumowanie i wnioski

Opisywana nieruchomość generuje przychody na wysokim poziomie, które po opłaceniu kosztów

pozostawiają część w postaci wypracowanego zysku dla właściciela.

Budynek jest obiektem nowym, wybudowanym w nowoczesnej technologii nie wymaga

modernizacji w zakresie ulepszania i tak wygodnych wnętrz oraz zmniejszania kosztów

eksploatacji.

18

V. Analiza strategiczna

5.1. Mocne i słabe strony nieruchomości

Tabela V.1. Mocne i słabe strony nieruchomości

5.2. Określenie wariantów postępowania

Zgodnie z założeniami tworzenia planu, na podstawie przeprowadzonej analizy nieruchomości i

rynku nieruchomości do rozważenia przyjęto dwa warianty:

Wariat I - zachowawczy, pozwalający utrzymać nieruchomość w stanie niepogorszonym przy

jednoczesnym rozpropagowaniu marki jako świadczącej usługi na dobrym poziomie oraz

Wariant II - rozwojowy, ukazuje możliwości rozwoju nieruchomości, poprzez określenie zakresu

prac podwyższających jakość świadczonych usług oraz dochodowość firmy, czego konsekwencją

powinien być wzrost wartości nieruchomości. Planowane prace w tym wariancie to:



kontynuowanie podnoszenia jakości usług, śledzenie upodobań klientów.

19

5.3 Założenia finansowe na okres 2008 - 2010

WARIANT I

Przychody

Tabela V.2. Potencjalne przychody w latach 2008 - 2010

Założenia

Przyjęto, że cena najmu powierzchni użytkowej nie wzrośnie w pierwszym roku, od drugiego

roku nieznacznie wzrośnie do kwoty 38 zł za 1 m2

Wykorzystanie powierzchni ma wzrosnąć o 2% w roku 2009 i tak ma pozostać.

Koszty

Założenia

Koszt energii cieplnej i wody rosną o 2% rocznie, energii elektrycznej rosną o 4% rocznie z

uwagi na niewielki wzrost wykorzystania bazy i podwyżkę opłat.

Brak nakładów na remonty, wykonywane są tylko stałe umowy o konserwację urządzeń. Nakłady

na marketing rosną nieznacznie.

Wartość nieruchomości w ostatnim roku prognozy została określona za pomocą wzoru:

W = D x 1 / R

Gdzie: D - dochód netto uzyskany z nieruchomości w 2009 roku

20

1 / R --- współczynnik kapitalizacji

W = xxxx

Przewidywana wartość nieruchomości na koniec 2009 wyniesie xxxx zł.

WARIANT II

Przychody

Założenia

Cena najmu metra kwadratowego powierzchni rośnie corocznie przez 3 lata o 1,2 zł. Ponadto

rośnie wykorzystanie bazy do 85% w roku 2010.

Pozostałe przychody są w niezmienionej wysokości.

Koszty

Założenia

Koszty rosną w związku ze wzrostem wykorzystania bazy ok. 6% za wyjątkiem kosztów

centralnego. ogrzewania - pozostaje bez wpływu na wykorzystanie i rośnie o 2% rocznie jak ceny

na rynku.

Wartość nieruchomości w ostatnim roku prognozy została określona za pomocą wzoru:

W = D x 1 / R

Gdzie: D - dochód netto uzyskany z nieruchomości w 2010 roku

1 / R - współczynnik kapitalizacji

21

W = xxxx

Przewidywana wartość nieruchomości na koniec 2010 wyniesie xxxx zł.

VI. Ocena wariantów postępowania

Z porównania wariantów w analizie wskaźnikowej widać, że Wariant II będzie rekomendowany

właścicielowi do realizacji.

6.1. Zastosowanie wariantu I

Zastosowanie wariantu I pozostawia nieruchomość w stanie niepogorszonym. Wartość

nieruchomości na koniec okresu prognozy nieznacznie wzrosła, można powiedzieć nie straciła na

wartości. Wykonywane są tylko bieżące konserwacje urządzeń, brak nakładów na remonty

spowoduje ich spiętrzenie w latach następnych.

6.2. Zastosowanie wariantu II

Zastosowanie wariantu II powoduje wzrost wartości nieruchomości około 30%, bieżące

odnawianie ciągów komunikacyjnych, wykonywanie niezbędnych konserwacji powoduje, że

nieruchomość jest wciąż w doskonałym stanie technicznym, estetyka nie powoduje żadnych

zastrzeżeń. Najemcy są zadowoleni, nie szukają nowych powierzchni najmu. Uznana marka,

wysoka jakość usług przyciąga nowych najemców.

6.3. Wskazanie wariantu optymalnego

W wyniku przeprowadzonej analizy rekomenduje się właścicielowi wybór wariantu II:

dodatnie NPV pozwala stwierdzić, że realizacja tego przedsięwzięcia będzie korzystna,

obliczona wartość NPVR oznacza, że suma zaktualizowanych wpływów netto przekracza

wartość zainwestowanego kapitału,

22

wewnętrzna stopa zwrotu IRR została ustalona na poziomie 27,5 - o 23 wyższym od wymaganej

przez inwestora najniższej stopy zwrotu z inwestycji.

Przy stosunkowo niewielkich nakładach, w relacji do osiąganego dochodu, na remonty i

inwestycje znacznie wzrośnie wartość nieruchomości przy zastosowaniu Wariantu II.

Badane przedsięwzięcie w Wariancie II wskazuje dużą efektywność ekonomiczną. Wszystkie

wskaźniki przekraczają progowe.

VII. Plan realizacji wskazanego wariantu z uwzględnieniem ewentualnych zagrożeń

7.1. Plan realizacji wybranego wariantu II

Rodzaje prac

modernizacyjnych

Koszt inwestycji w

zł.

Termin wykonania prac

Tynki, malowanie

xxxxx

lipiec-sierpień 2008

Tynki, malowanie

xxxxx

lipiec-sierpień 2009

Tynki, malowanie

xxxxx

lipiec-sierpień 2010

VIII. Podsumowanie planu i wnioski końcowe

Przewiduje się, że w latach 2008 - 2010 gospodarka polska będzie się umacniać. Dla inwestycji

nastąpi czas koniunktury. Rozwinie się rynek kapitałów równolegle z rynkiem towarów i usług.

Gospodarka będzie się stabilizować. Stopień inflacji na poziomie 2-3% Jednocześnie należy

przewidywać obniżenie stopy procentowej kredytów bankowych. Spodziewać się można

ustabilizowania prawa gospodarczego i podatkowego. W tych warunkach zwiększy się skłonność

do inwestowania, a to pociągnie za sobą dalsze ożywienie gospodarki i podniesienie stopy

życiowej. Rozwijająca się gospodarka stworzy nowe możliwości rozwojowe.

23

Powstające wciąż nowe firmy i wejście kapitału zagranicznego otworzy możliwości wzrostu

gospodarczego. Pojawi się na rynku nowa konkurencja, która skłoni uczestników tego rynku do

zmian strukturalnych w podaży towarów i usług. Konkurencja wyzwoli zdolności innowacyjne

przedsiębiorstw, ale wyeliminuje firmy słabsze, nie mogące sobie poradzić w nowych

warunkach.

Tylko rynek będzie kształtował ceny kupna i sprzedaży, będzie również wyznacznikiem

dochodowości przedsiębiorstw.

Przewiduje się, że podaż towarów i usług na głównych segmentach rynku będzie bogatsza

jakościowo i asortymentowo.

Prognoza gospodarcza i rynkowa jest więc korzystna. Oznacza to, że planowane przedsięwzięcie

jest niezbędne i w pełni realne. Ewentualne zagrożenia i bariery nie powinny przeszkodzić w

realizacji zaplanowanych celów i zadań.

24

25