Umowa najmu (art.659-692)

Pojęcie

Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Essentialia to określenie przedmiotu i czynszu.

Strony

• Wynajmujący (nie musi być właścicielem)

• Najemca

Cechy

1. umowa dwustronnie zobowiązująca - nie prowadzi do rozporządzenia rzeczą, oddanie najemcy rzeczy w czasowe używanie nie uważa się za obciążenie własności tej rzeczy.

2. konsensualna

3. odpłatna

4. kauzalna - obligandi vel aquirendi causa

5. wzajemna - świadczenie wzajemne najemcy polega na uiszczaniu czynszu, który może być oznaczony w pieniądzu lub w świadczeniach innego rodzaju. Czynsz w postaci pieniężnej może być świadczeniem okresowym lub jednorazowym, podobnie jak czynsz niepieniężny. Mogą występować niepieniężne świadczenia czynszowe o charakterze ciągłym.

6. rodzi stosunek ciągły (trwały)

Przedmiot

Wszelkiego rodzaju rzeczy (ruchome i nieruchome) oraz ich części składowe, ale nie jeśli jedynym sensem korzystania jest zużycie). Nie mogą być przedm. prawa, dobra niematerialne.

Zakres używania

Nie obejmuje pobierania pożytków, uprawnia do korzystania rzeczy tylko w zakresie z przeznaczenia rzeczy lub umowy. Nie obejmuje zużycia! Charakterystyczna jest czasowość używania na czas oznaczony lub nieoznaczony (661)

Odróżnienie:

od sprzedaży: trwałe wyzbycie;

od dzierżawy - treścią uprawnień - pobieranie pożytków;

od użyczenia - odpłatnością.

Zawarcie umowy

Umowę najmu zawiera się w sposób ogólnie przyjęty dla umów konsensualnych - strony składają stosowne oświadczenia woli. Wydanie najemcy przedmiotu najmu nie elementem konstruującym umowę. Nie jest konieczne, by wynajmującemu przysługiwało prawo własności lub ograniczone prawo rzeczowe do przedmiotu najmu - wystarczy, żeby mógł spełnić świadczenie - oddać we właściwym terminie rzecz najemcy i zapewnić spokojne jej używanie w czasie trwania najmu.

Forma - zasadą jest, że umowa może być zawarta w dowolnej formie.

• Dla umów najmu nieruchomości lub pomieszczeń na czas dłuższy niż rok - ustawa wymaga formy pisemnej, której niezachowanie powoduje, że umowę uważa się za zawartą na czas nieoznaczony (ad eventum.) Umowa taka jest ważna i nie stosuje się utrudnień dowodowych.

• Zachowanie formy pisemnej z datą pewną - jest przesłanką ochrony najemcy przed wypowiedzeniem najmu w ustawowych terminach wypowiedzenia przez nabywcę rzeczy najętej, który wstępuje w stosunek najmu w miejsce dotychczasowego wynajmującego (forma ad eventum).

Czas trwania

Chodzi o używanie czasowe - świadczenie ciągłe, zobowiązanie trwałe. Okres trwania najmu może być z góry oznaczony w treści umowy najmu (niekoniecznie przez podanie daty - można wskazać zdarzenie, którego nastąpienie jest w ramach rozsądnych ludzkich przewidywań pewne). Maksymalny termin związania stosunkiem najmu to 10 lat - umowy zawarte na czas dłuższy poczytuje się po upływie terminu maksymalnego za zawarte na czas nieoznaczony.

• Obowiązki wynajmującego

1. Wydać najemcy rzecz najętą w stanie przydatnym do użytku; termin wydania najcz. z umowy, jak nie na wezwanie (455);

2. Utrzymywać tę rzecz w takim stanie przez czas trwania najmu - z dwoma ograniczeniami

1. drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę a wynajm.;

2. wynajmujący zwolniony jest od obowiązku przywrócenia rzeczy do stanu poprzedniego, jeżeli uległa ona zniszczeniu z powodu okoliczności, za które wynajmujący odp. nie ponosi

1. Zapewnić najemcy spokojne używanie rzeczy :

1. powinien powstrzymywać się od działań z tą powinnością niezgodnych;

2. powinien podejmować czynności zmierzające do ochrony najemcy przed wszelkimi zakłóceniami ze strony osób trzecich (działania faktyczne, podnoszenie roszczeń) - jeżeli osoba trzecia dochodzi przeciwko najemcy roszczeń dotyczących rzeczy najętej - najemca powinien niezwłocznie zawiadomić o tym wynajmującego

3. w razie naruszenia tych obowiązków wynajmujący ponosi odpowiedzialność na zasadach ogólnych za niewykonanie/nienależyte wykonanie (471)

Odp. wynajm. została uzupełniona przepisami szczególnymi, które wzmacniają pozycję prawną najemcy

• 663 - naprawy konieczne: najemca może ich sam dokonać na koszt wynajm., jeżeli wynajm. nie przeprowadził ich w wyznaczonym terminie, mimo zawiadomienia o potrzebie ich dokonania.;

• 664 - wady rzeczy: wynajm. ponosi odpowiedzialność na zasadzie ryzyka za wady rzeczy najętej (wynika to ze wzajemnego charakteru umowy).

Odpowiedzialność ta powstaje gdy rzecz ma wady, które wyłączają / ograniczają jej przydatność do umówionego użytku - chyba że najemca o nich wiedział w chwili zawarcia umowy. Chodzi o wady fizyczne i prawne.

- jeżeli wada czyni użytek rzeczy niemożliwy - najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminu wypowiedzenia.

- jeśli wada da się usunąć i wystąpi po wydaniu rzeczy - prawo do wypowiedzenia przysługuje najemcy dopiero po zawiadomieniu wynajmującego i bezskutecznym upływie czasu potrzebnego do usunięcia wady.

- jeżeli wada ogranicza przydatność - najemca może jedynie żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wady. Wady wyłączające użytkowanie - tym bardziej to uzasadniają - najemcy przysługuje wtedy nawet zwolnienie z zapłaty czynszu.

Odp. ta jest niezależna od winy / wiedzy wynajm. Liczy się sam fakt, że rzecz ma wady, nie wyłącza odp. na zas. ogólnych. Upr. te nie są ograniczone żadnym terminem, ale z uwagi nna ich treść, mogą być realizowane tylko w trakcie trwania najmu. Zawiadomienie o wadzie nie stanowi przesłanki dochodzenia roszczeń, wyjątek: 664 par. 2.

• Obowiązki najemcy

1. powinien używać rzeczy w należyty sposób tj. w sposób w umowie określony, a jeżeli umowa o tym nie stanowi - w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu rzeczy. Nie wolno mu w szczególności bez zgody wynajmującego czynić w rzeczy najętej zmian sprzecznych z umową lub przeznaczeniem rzeczy. Sankcja - 667 § 2.!

2. dokonywać drobnych nakładów połączonych ze zwykłym używaniem rzeczy - o potrzebie innych napraw powinien zawiadomić wynajmującego.

3. czynsz - świadczenie zazwyczaj o charakterze okresowym

• co? - 659. § 2.

• kiedy? - 669 czynsz należy go płacić w umówionym terminie, jeśli termin nie został w umowie określony, czynsz powinien być uiszczany z góry

1. gdy najem ma trwać nie dłużej niż 1 miesiąc - za cały czas najmu

2. dłużej niż 1 miesiąc lub czas nieoznaczony - miesięcznie do 10 dnia miesiąca.

• jak nie płaci w terminie? - wynajmujący może żądać

• wykonania zobowiązania;

• odszkodowania za zwłokę;

• jeśli czynsz jest płatny w pieniądzach - odsetek za opóźnienie;

• może wypowiedzieć umowę bez zachowania terminów wypowiedzenia - jeżeli najemca popadł w zwłokę z zapłatą czynszu za dwa pełne okresy płatności - przepis lex specialis - wyłącza zasady ogólne odstąpienia wskutek zwłoki (wypowiedzenie, a nie oodstąpienie, czyli skutkuje ex nunc).

• dla zabezpieczenia czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok - wynajmującemu przysługuje ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu.

• prawo zastawu wygasa, gdy rzeczy obciążone zastawem zostaną z przedmiotu najmu usunięte - wynajmujący może się temu sprzeciwić i zatrzymać rzeczy na własne niebezpieczeństwo dopóki zaległy czynsz nie zostanie zapłacony/zabezpieczony.

• jeżeli rzeczy obciążone zastawem zostaną usunięte na mocy zarządzenia organu państwowego - wynajmujący zachowuje prawo zastawu jeśli przed upływem 3 dni zgłosi je organowi, który zarządził usunięcie.

Podnajem

Jeżeli umowa najmu tego nie zabrania najemca jest uprawniony (bez pytania o zgodę) do oddania przedmiotu najętego osobie trzeciej w podnajem albo do odpłatnego używania

1. sam nie przestaje być najemcą, a stos. z os.3. reguluje zawarta między nimi umowa, między pierwotnie wynajm. a os.3. nie powstaje żaden stos. prawny z zastrzeż. (b)

2. najemca i osoba trzecia odpowiadają bezpośrednio wobec wynajmującego za to że rzecz najęta będzie używana zgodnie z obowiązkami wynikającymi z umowy najmu.

3. stosunek najemcy z osobą trzecią rozwiązuje się najpóźniej z chwilą zakończenia najmu.

4. po ustaniu najmu osoba trzecia nie może odmówić wynajmującemu wydania rzeczy powołując się na umowę zawartą między nią a najemcą.

Zbycie rzeczy najętej

Węzeł obligacyjny w umowie najmu istnieje tylko między wynajmującym i najemcą - nie chroniłoby to najemcy przed nabywcą rzeczy najętej, gdyby domagał się on jej wydania. najemca mógłby jedynie żądać od wynajmującego odszkodowania za niewykonanie umowy najmu. Dla wzmocnienia pozycji prawnej najemcy k.c. przyjmuje że:

• jeżeli rzecz najęta zostanie zbyta w czasie trwania najmu, w miejsce zbywcy wstępuje ex lege nabywca rzeczy - wstąpienie jest zupełne, a zbywca zostaje z umowy wyłączony;

• nbywca może wypowiedzieć najem z zachowaniem jedynie ustawowych terminów wypowiedzenia, chociażby najemca zawarł ze zbywcą umowę na czas oznaczony.

• w pełnym zakresie najem będzie wiązał nabywcę rzeczy gdy:

- w chwili zbycia rzecz została już najemcy wydana, a umowa była zawarta na czas oznaczony w formie pisemnej z datą pewną. (ad eventum)

- najem był wpisany do księgi wieczystej - prawo najmu uzyskuje skuteczność względem praw później nabytych w drodze czynności prawnej

• jeżeli wskutek niedochowania ww. przesłanek najem został przedwcześnie rozwiązany - najemca zmuszony został do zwrotu rzeczy wcześniej niż byłby zobowiązany wg umowy najmu - odpowiedzialność odszkodowawczą ponosi zbywca rzeczy wobec najemcy - pierwotny wynajmujący.

• zbywca rzeczy może zastrzec w umowie z nabywcą, że ten, w pełnym zakresie dochowa umowy najmu

• najemca powinien niezwłocznie zawiadomić zbywcę o przedwczesnym wypowiedzeniu przez nabywcę, aby umożliwić zbywcy podniesienie zarzutów przeciwko nabywcy , których podniesienie pociągnęłoby za sobą bezskuteczność wypowiedzenia.

Zakończenie najmu

Ogólna zasada -każdy najem zawsze na podstawie umowy stron (actus contrarius), ponadto:

1. najem zawarty na czas oznaczony:

1. z nadejściem terminu końcowego

2. przez wypowiedzenie z zachowaniem terminów

• z przyczyn wskazanych w umowie (673§3) albo

• przez nabywcę w razie zbycia.

2. najem zawarty na czas nieoznaczony - wskutek wypowiedzenia przez każdą ze stron z zachowaniem terminów umownych a w ich braku - terminów ustawowych (wypowiedzenie nie zależy od innych okoliczności, jego skuteczność może być oceniana w świetle art. 5)

3. w razie kwalifikowanego naruszenia przez jedną ze stron obowiązków wynikających z najmu - wypowiedzenie bez zachowania terminów wypowiedzenia (tj. ze skutkiem natychmiastowym po dojściu wypowiedzenia do adresata, okoliczności szczególne od których zależy ważność wypowiedzenia powinny być w nim wskazane):

- 664 § 2. - wady uniemożliwiające nieusunięte / niemożliwe do usunięcia;

- 667 § 2. - najemca świruje;

- 672 - zwłoka z czynszem.

Ustawowe terminy wypowiedzenia zależą od terminów płatności czynszu.

• Gdy czynsz płatny jest w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc

• najem można wypowiedzieć najpóźniej na 3 miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego

• Gdy czynsz jest płatny miesięcznie

• na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego

• Gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu

• na trzy dni naprzód

• Gdy najem jest dzienny

• na jeden dzień naprzód

W zależności od zastrzeżenia umownego, prawo do wypowiedzenia będzie przysługiwało obydwu stronom lub tylko jednej. Przyczyny wypowiedzenia przewidzianego dla obydwu stron mogą być zróżnicowane. Można określić czy wypowiedzenie wymaga zachowania wyprzedzających terminów.

Przedłużenie najmu

Upływ czasu lub wypowiedzenie nie spowoduje zakończenia najmu, jeżeli strony przedłużą go w drodze umowy. Z umowy tej powinno wynikać czy najem przedłużono na czas oznaczony czy nieoznaczony - jednak nie jest to zawsze jasno wyrażone w oświadczeniach woli - często składane są one per facta concludentia. Reguła interpretacyjna - jeżeli po upływie terminu ozn. w umowie albo w wypowiedzeniu najemca nadal używa rzeczy za zgodą wynajmującego poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony. (milczące przedłużenie najmu).

Zwrot rzeczy

Po zakończeniu najmu, najemca oraz inne osoby, które na podstawie umowy z nim zawartej władają rzeczą - są obowiązane zwrócić rzecz wynajmującemu. Rzecz powinna być zwrócona w stanie niepogorszonym. Uchylona jest odpowiedzialność za pogorszenie rzeczy będące następstwem prawidłowego jej używania.

Istnieje domniemanie, że rzecz została wydana najemcy w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku. Wykazanie że stan przedmiotu był inny obciąża najemcę. Może być to utrudnione -> w praktyce sporządza się protokół zdawczo-odbiorczy.

Ulepszenie rzeczy

Jeśli najemca, przekraczając swoje obowiązki ulepszy rzecz - o skutkach decyduje umowa najmu. Jeśli strony nie uregulowały tej kwestii - stosuje się przepis ustawy stanowiący, że to od decyzji wynajmującego zależy

• czy zatrzyma ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości ,

• czy zażąda przywrócenia rzeczy do stanu pierwotnego.

Jest to zobowiązanie przemienne - prawo wyboru świadczenia przysługuje wierzycielowi. (wyjątek od art.365). Uprawnienia z tytułu ulepszenia rzeczy aktualizują się dopiero po zakończeniu najmu - nie mogą być realizowane w czasie jego trwania. Art. 676 wyłącza zastosowanie norm o bezpodstawnym wzbogaceniu oraz o rozliczeniach między posiadaczem a właścicielem rzeczy z tytułu nakładów.

Przedawnienie roszczeń

Z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy ulegają przedawnieniu roszczenia:

• wynajmującego o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy

• najemcy o zwrot nakładów na rzecz

• najemcy o zwrot nadpłaconego czynszu

Inne roszczenia wynikające ze stosunku najmu - przedawniają się po upływie terminów wskazanych w przepisach ogólnych , w szczególności roszczenia o zapłatę zaległego czynszu, które jako świadczenia okresowe ulegają przedawnieniu po upływie trzech lat licząc od każdego zaległego świadczenia okresowego oddzielnie.

---